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提問：新人首問 房姐你好， 本人座標浙江紹興上虞，戶口嘉興，工作在寧波餘姚，所以社保一直交在寧波餘姚，年入20-30w，目前在紹興上虞有房產三套，自住一套無貸，價值200+，一套學區老破小無貸價值100+，去年年底比較衝動新入一套，貸款120萬，這些年越來越覺得投資房產是唯一能夠穩步增長跑贏通脹的手段，想慢慢把手上的房子套現轉移到一二線，上個月剛出掉一大戶型，套現400+，請問我這樣的情況投資哪裡比較好，杭州的話怎麼操作，能否補繳社保，寧波和嘉興是否有投資價值？暫時看好寧波，不知我的條件是否允許，如果都不合適其他地區哪裡比較有潛力？小白一枚求指點，謝謝！

寧波市五大計劃單列市之一，依託進出口、縣域經濟，也名列二十強，但近年全國都在打造省會首位度，寧波影響力不斷下降；省內第一把交椅給了杭州，寧波排老二，投資回報率處於臨界值邊緣。

杭州破限購很簡單。

杭州亞運會是利好，大量基建會落地，之前已經有預期，房價會夯實。地鐵鋪開，杭州會有一波，不過近期不會有太大動靜。杭州現在並不便宜，投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。

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提問：重慶渝中區二手房有入手價值嗎，因為重慶大多隻有40，50年產權，成都主城區限購，有銷量推薦成都眉山視高，所以迷惑中，工作室收入也不太穏定，求房姐指點解惑，謝謝

回答：1.重慶是山城，雖然面積大，獨特的地形導致了重慶的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地開發完畢，購買力再消耗幾年後，重慶的房價可能會迎來爆發性拉抬。

2.重慶土著其實是三線市民，對於一線城市的價格體系一無所知，重慶未來十年的價格走向，北上深的買家已經經歷過好幾次了。

3. 現在重慶哪個區更有前景？江北，渝中，南岸應該買哪個？我們買樓，沒有說應該買哪個區，只有某個具體的樓甚至戶型。區域範圍太大，只能做宏觀上的歸類，比如北京東西城海淀通州都屬於整體溢價的區域。

從我們的角度看重慶，最有前景的地段當屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助於綜合發展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區長，景觀更優，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發展的腹地空間，所以幾個熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。

渝中半島由於開發較早，野蠻生長，缺乏統一升級的條件，整體會處於1.5至2線地段，但也不排除在內部找到被低估的一流筍盤。所以渝中區整體不太推薦。

總體上還是在成都重慶的行政區劃範圍內尋找價值，成都的燕郊視高已經貴的一塌糊塗了，也沒什麼機會了。

土地使用權年限對房價影響非常小，可忽略。“土地使用權”’與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，重慶大部分的土地使用權是50年沒有問題。房子產權是永久的。現在物權法規定，到期自動續期；

但是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。

預計象徵性繳納。土地使用權年限與房價無關。只是人們的心魔。

提問：房姐你好 這幾年廣州發展感覺不如蘇州和武漢 蘇州GDP總量和人均GDP都不差 房價相差非常大 如果考慮這個因素 純投資回報率 應該如何做選擇？望附理由 感謝！

回答：不要用單一的要素判斷房價。人均gdp高低與房價沒有什麼關聯。鄂爾多斯，大慶，東營之類的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根據死數據，得出死結論。城市的發展是巨多要素的集合。舉個例子，國家意志這麼重要的要素排名從來無法體現。廣州的支柱是汽車業、電子產品製造業和石化產業，經濟增速受到一定程度的影響。不過，這兩年廣州頻頻引進大項目，多個高新產業項目落地，經濟增長可期。蘇州其實近幾年越來越掉隊了。

幾年前，廣州最擔心的兩大競爭者，除了天津，就是蘇州，如今差距卻越來越大。蘇州已經在很努力地轉型了。製造業發達既是資本，也是包袱。蘇州經濟有兩大支撐，一個是外來投資，一個是以蘇南模式為代表的縣域經濟。

然而，最近幾年，由於成本壓力大增，外資企業不斷遷移，而民營企業本身的增長動力又不足，向第三產業的轉型也不太成功，掉隊是自然的。蘇州超越廣州，5-10年內都沒有可能。僅僅從GDP上看，蘇州經濟總量還有很長的路要走，即便新經濟未來仍然能夠一飛沖天，但要追趕仍需要時間。更不用說，無論城市定位還是綜合競爭力，蘇州都還落後廣州不只一個量級。

蘇州上一輪暴漲，其實不是蘇州的行情，而是園區的行情。園區集聚了蘇州各項最好的資源。商務、商業、景觀、娛樂、學區。經過這一輪後，不是更加敢買，而是更加不敢買蘇州了。

未來依舊是大城市的天下。不論是國際經驗還是中國現實，大城市化是顛撲不破的趨勢。全國資源最頂級的人才向一線城市匯聚，區域資源向省會城市彙集，人往高處走，水往低處流，哪裡是窪地，其實是一目瞭然的。

提問：武漢房姐您好！東西湖區金銀湖片環湖五路富力地產的商墅總價280萬毛坯，135平，可以入手麼？

回答：你好，遠城區40-50年產權商業屌絲別墅，應該是屬於最坑的產品了 遠城區，沒有流動性 40年產權，稅費極高，接盤俠少 別墅產品，升值潛力不如剛需盤 除非到了頤養天年的年紀，錢實在花不完了，可以買一套住著玩玩兒，否則別碰。

提問：房姐你好！我現有子彈70個，月收入8000，溫州農村人，現在想投資溫州洞頭區甌江口1.25萬，甌海區南湖片區和梧田片區和牛山片區2.3萬，我應該怎麼選擇，杭州房子哪裡可以投資的價格挺高的還有伸直空間嗎，推薦一下溫州和杭州價格窪地未來有天花板高的！

回答：你好，溫州有可能是永久性的衰落，自制造業空心化了以後。市區破敗不堪，新區建設也嚴重滯後。溫州民營經濟很活躍，但是產業主要是勞動密集型製造業，外來人口多為即使有購房實力也不具有購房思維的流水線員工，居住需求不足。

沒有鮮明的城市IP，向上的遷徙力不夠，一個城市的房價和它的首位度，人口聚集度是密切相關的。所以溫州這樣的城市，在經歷全國這一輪大漲以後，樓市的繁榮註定只能是曇花一現，接下來繼續不溫不火。

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提問：房姐你好，本人做小額貸款公司的，手上的資金短期還收不回來，最近想趁市場低迷的情況看能不能淘筍，但手上資金不足，本人廣州有一套房市值110，銀行貸款還差10幾沒還清，還在平安做了二押，這樣的情況如果做墊資再抵押，會比較好嗎？還有什麼辦法能套到資金出來？你說的零首付零月供是怎麼實現？

回答：你好，二押的利率太高了，一般不推薦。廣州這套房尾款只剩10+，截斷抵押是最好的。利率更低，年限更長，能選擇的貸款產品也更多。只能先墊資出來再抵押。

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提問：新人首問！你好，美麗的房姐。我和LP目前居住洛陽名下都沒有房，考慮後期投資暫沒領結婚證，LP本科學歷，老家江西，我老家河南小縣城，年收入40+子彈40考慮一套自住一套投資。一，自住房子目前考慮入手洛陽新區兩居室，但又覺得市中心學區房價偏高均價一萬三以上，目前在新區十幾分鍾車程建業桂圓品牌盤，能淘到九千的筍盤，目前傾向後者還款壓力小，房型居住環境滿意，就是離市區有一些距離還能接受。二，想投資一套，看房姐推薦武漢和瀋陽還有鄭州，子彈太少，求利益最大化，城市如何選擇。

回答：你好，洛陽，這種城市最大的特點就是本地人口眾多，也算是個小一點的中心，但是又達不到二線的程度，炒作過後二手房流動性枯竭的太嚴重。一手非常猛，學區非常猛，但是很容易掉坑裡。

短炒有一定前途，但是從長期來看，不值得長持，即使短期內衝高也會很短時間內冷卻，沒有太大價值。洛陽倉位不建議太重。

這幾個二線省會城市的價值排序：武漢>鄭州>瀋陽 鄭州有主場優勢，武漢適合長持，瀋陽適合短持，具體還是要根據你的房票和風險偏好來選籌。一般來說首選省會城市。

提問：房姐好，兩大一小，大人40歲，小孩10歲，想在廣州珠江新城定居，不需要學位，但看了很多房子，要麼太舊，要麼太貴。問題1：買富力公園28來自住合適嗎？問題2：什麼價格入手比較划算？問題3：如果不合適，有附近更好的小區或公寓推薦嗎？總價500左右，2房或以上

回答：富力公園28屬於公寓性質，只有40年產權，不能辦理入戶，沒有配套的學位，綠化比較少。不建議入手。投住分離，建議珠江新城租房住，把子彈投到升值潛力最大的板塊。

廣州投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：親愛的房姐:我想請教一下，本人年齡31，單身，蘇州交社保已經滿兩年，現有子彈60，但已經沒有sfsd資格，想請教一下，買個自己住的小房子作為婚前財產，能跑贏通膨就好。現在適合考慮哪裡呢？或者我這個情況，適合在哪裡買或者怎麼操作？

回答：你好，蘇州已經在很努力地轉型了。製造業發達既是資本，也是包袱，整體還是不錯的上次的井噴，是對過去幾年的變現。蘇州的蓄水池，其實已經空掉了。園區已經漲了一半了，不賺最後一分錢。

園區房價超過上海是不可能的，接下來會回調。現在進入，相當於高位站崗，地基填坑。在貨幣的趨勢下，蘇州還會漲，三四線都會漲。但賺錢的標的太多了，沒必要投入，追漲殺跌。

如果只考慮蘇州，板塊輪動，尋找低價區入手機會。

提問：（新人首問）房姐你好，我在武漢有一套王家灣中鐵國際城90平的房，全款。在廊坊市廣陽區有三套住宅，一套40平全款小商鋪；一套85兩居自住，公積金貸40個；一套190三居，商貸145個；一套115三居，商貸90個。惠州市河南岸一套南翠花園130平二手房，商貸70個，三年限售，明年3月份可賣。本人老家武漢的，現廊坊居住生活，和老公年收入20個左右，廊坊房票1個，無貸款資質，請教房姐：目前還貸壓力大，想去槓桿整合優質資產，並且兩居自住房需要置換成三居，哪些房需要賣掉，哪些可以保留，武漢房產是否能出手，後期置換成天津房產（為孩子落戶天津做準備，孩子5歲）什麼時機出手合適？

首先分析下之前買的這幾套住宅

回答：1.廊坊如果買的早，趕上了環京普漲的紅利，但是沒有最高點拋掉，現在房價基本腰斬，割肉心疼，但是等解套不知何年何月，以前分析過環京的房子，不建議買。優化資產配置，建議把貸款少，面積小的出手，騰出資金投資更有潛力的城市。保留190平的三居自住，槓桿也更大。

2.武漢中鐵保留，後期還有空間，武漢最近2年會有一波行情。還可以繼續持有5年左右。

3.孩子5歲，可以現在淘一淘天津的學區，河北教育資源有限，趁著天津房價暫時熄火，可以淘淘低價盤。

4.全款商鋪可以做抵押融資，可以抵押出5成子彈，再加上廊坊另外2套賣出後還完貸款的子彈，開發北京，武漢的房票繼續買入，實在沒房票可以考慮重慶，不限購。

留足2年月供

提問：房姐好，目前限購區有一套全款房78平，不限購區有一套貸款房128平，都是登記在夫妻2人名下，現在想賣掉限購區的78平置換限購區120平左右的房子，我和老婆都是外地戶口，只有我一人有社保且滿了2年，因為老家農村拆遷不能轉為武漢戶口，現在如何處理不限購區域的那套128平的房子才能使我有在限購區購房的資格，請房姐務必回覆，感謝感謝

回答：不限購區的房子對敲給爸媽，騰出你的房票。

詳見知識星球內部資料《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

提問：房姐，最近最近重慶建了很多保障房，未來會不會影響商品房的漲幅啊？求分析，感謝！

回答：城市的優質土地是有限的，地方政府都是精打細算的，每塊土地出讓前就已經把預算做好，一旦搞不好那可是國有資產流失。市長有功，大興保障住房，抑平了房價，保障了需求，大愛無疆。

保障房本質是很好的，前提是需要大量的政府投入，補貼建房，才能控制成本，降低售價。但全國開始推行保障房政策的時候，央媽可是沒給補貼的，必須體量達標，費用則自行解決。既不給錢又要造房，只有照收土地出讓金的同時，修80%商品房，修20%經濟適用房，經濟房免費贈送給政府。如此一來，商品房還要平攤經濟房的費用，而且土儲有限，每修一套保障房，城市裡就少修一套商品房，每一套看似「免費」的保障房，託高的是全市的商品房價。

重慶的保障房位置都不偏，重慶的保障房數量全國領先，哪怕有海量的央媽紅利，這麼任性的修保障房，到頭來還是終端商品房消費者為其埋單。宏觀調控從來不會傷及地價：18億畝耕地紅線，減少建設用地供給，抬高土地成本；大量保障住房佔用土儲，抬高土地成本；以規劃之名海量賤賣土地，抬高剩餘土儲成本；宏觀調控只會讓房價兇猛。

提問：本人原住在深圳福田蓮花片區長城盛世家園二期，想換一套朝南的大一點的三房，看過本小區及周邊彩田村，茂恆園，深業嶺秀等小區的房子，他們的學位都一樣。彩田村的單價貴，社區大一些，盛世二期的單價次之，社區較密，深業嶺秀和茂恆園的單低一些，但基本沒有什麼小區，但附近就是蓮花山公園，小區外活動空間大，戶型和採光及實用率都很高。預算總價在850以內的三房，主要是想換大一點，純自住需要，在猶豫同等價位下是選擇深業嶺秀或茂恆園的大一點的房子還是選擇彩田村稍小一點的房子，謝謝！

回答：蓮花北二手房分析：主要是長城盛世家園、彩田村、天威花園以及豪宅深業上城這四個小區。片區優勢: 1、四號線蓮花北以及在建十號線冬瓜嶺站；

2、靠近蓮花山、兩站到市民中心；

3、福田部分政府機構駐地（水利、公安、有線電視、公交、法院），片區整潔、衛生，樹木參天。

片區劣勢：

1、除了深業上城（110做一房），片區房源集中在2000年-2004年，屬於較老的片區，十年內基本沒有改造空間；

2、價格不低，彩田村均價8萬，長城二均價7萬+，天威6.3萬，87-94平三房戶型都只有一衛；

3、長城二小區四棟樓，容積率高，車位緊張度不用說，彩田村、天威更是人車不分流、小區可以隨意進出；

4、彩田中小學學位一般。總結：住投分離！居住氛圍不錯，投資，沒有好的學區、商業以及大規模舊城改造等利好，十號線對片區的交通只能說是輕微利好，更多影響的是關外，大概率是隨大流漲跌，不算是一個好的投資區域。深業嶺秀和茂恆園這種小盤，其實不建議你買，不適合自住，房價漲幅也比較慢。彩田村淘淘筍，或者關注下性價比高，漲幅更大的板塊。深圳投資回報率最大的板塊，見知識星球內部分享。

提問：武漢房姐，你好。手上有90w，廟山碧桂園御景灣按揭一套，南湖風華天城一套（無房貸） 問1：想再投資一套房，請問在武漢非限購區域，哪些盤可以入手？問2：廟山這塊有升值空間麼？問3：如果沒有升值空間，怎麼處理相對合理？備註：剛剛創業。

回答：廟山地理位置尷尬，光谷不疼江夏不愛，兩邊都不親。一般都是跟著市場喝湯，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字頭公交車，想去光谷一座湯遜湖大橋堵的你懷疑人生。教育和商業基本上一片空白。廟山本來就不建議非土著切入了，除非自己住。

南湖區域是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足，但會比較穩。

賣出評級，沒有貸款 房齡老的優先賣，風華天城可以考慮出手做裂變。騰出你的二套房票，再開發1張老人票，入手2套。武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：請問用別人的房票買房需要注意哪些問題才安全，請儘量詳細些。謝謝！

回答：首先是你識人的水平，代持人品行最重要，後續手段都是輔助作用。一般套路，做好代持協議、授權委託、長租協議、足額抵押，可以規避90%風險。

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