近日，海湖新區九號公館小區的12套洋房進行二次司法拍賣，截止2020年3月4日16時無人報名，導致全部流拍。
12套洋房8折流拍
此次司法拍賣房產均位於九號公館小區25號樓一單元。據悉，25號樓主體7層，地上6層，地下1層，其中一層與負一層為同一戶型，1個單元共12套洋房，此次拍賣的12套洋房正是25號樓一單元所有的房產。
同時，此次司法拍賣的價格也較低，以1單元131室為例，評估總價為2218200元，此次起拍總價為1774560元，起拍總價僅為評估總價的80%，頗有性價比。
因為是期房拍賣，目前還未交付，預計2020年7月可交付入住，也算是準現房，所有房子二次流拍還是頗為意外的，此前銀色家園24套住宅就以2046萬成交，溢價297萬。所以此次流拍固然與品牌形象有關，但也反映法拍房市場的走勢。
法拍房大增源於解決執行難
此前網絡上一些文章講，這幾年法拍房大量增加，說明樓市出現問題了。其實不然，之所以法拍房大幅增加絕大部分是因為政策原因。
在解釋政策之前先講問題，如果購房者買了期房然後逾期還款，銀行會直接要求拍賣購房者的房子嗎？不是。購房者不還款，銀行會從開發商的賬戶扣款，因為開發商為購房者購買期房按揭貸款做了階段性擔保。
所以，購房者購買期房逾期還款並不會導致銀行要拍賣房產，而是要求開發商履行擔保責任。
解釋了這個問題再說司法拍賣的政策。
眾所周知，以前法院執行難是個大問題，判決下來各種執行不下去，導致很多人打贏了官司執行不了，老賴反而吃香喝辣。
面對這一局面，2016年最高法提出“堅持以人民呼聲為第一信號，向執行難全面宣戰”，要求用2-3年時間“基本解決執行難”。
執行難有四大難：“人難找、物難查、協助執行難、財物變現難”。其中，最後財物變現難的解決辦法是就是司法拍賣。特別是推行司法拍賣，法拍信息更加公開。
在此政策下，全國司法拍賣數量大幅增加，房產作為最重要的個人資產，自然不能例外。法院也將司法拍賣的數量作為考核的指標，甚至內地某些法院出現簽字筆論支拍賣的情況。
效果怎麼樣呢？從2016年導2019年，3年共受理執行案件2043.5萬件,執結1936.1萬件，執行到位4.4萬億。特別是全面推行網絡司法拍賣，使得成交率、溢價率成倍增長，為當事人節約佣金205億元。
這才是法拍房數量大增的根本原因。所以，法拍房數量增加不能說明什麼樓市問題。
法拍房反映二手房走勢
法拍房增加不能說明問題，但成交與流拍卻很說明問題。
西寧這幾年法拍房比較多。比如2018年的時候法拍房成交量就很不錯，夏都之林、華庭仁和國際、長樂港灣等小區的很多法拍房都有不錯的成交和溢價。
海湖新區法拍房更是備受矚目，安泰華庭6號樓1單元1121室房產曾出價97次，起拍價120萬的房子最終成交價168萬，溢價高達40%。
法拍房一般折扣都比較大，有很多投資者一直在法拍房撿漏。住宅法拍市場可以看作是二手房市場的一部分，也是直觀感受二手房走勢的晴雨表。
大量法拍房出現的激烈競拍和溢價成交，背後就是西寧二手房市場的火熱。如果持續出現類似這次的大規模流拍，則意味著市場正在出現轉折點。不撿漏說明是無漏可撿，投資者對二手房市場信心不足。
最後提一下，二手房市場與新房市場並非必然同步，新房市場是政策主導，二手房市場則是市場主導，這就決定了接下來的西寧新房市場和二手房市場將走出截然不同的行情。
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