疫情大考下，最慘的考卷成績出來了：
2月份，粵港澳大灣區中，廣州、深圳、東莞、惠州、佛山、中山、珠海的新房和二手房，無論是環比1月還是同比去年均遭腰斬。
其中，“班長”廣州最慘，二手房成交不足500套，同比暴跌289%。
其次是“白富美”的珠海，一手住宅成交僅為405套，同比暴跌214%。
就連班上的“尖子生”深圳，一手和二手住宅成交環比下跌超70%。
可在如此慘烈的成交量下，依舊有很多城市的房價不跌反漲！
據克而瑞數據，大灣區9市中，2月環比1月上漲的城市有6個：
東莞新房成交均價21761元/㎡，環比上漲8%。
惠州新房成交均價10979元/㎡，環比上漲1%。
珠海新房成交均價19998元/㎡，環比上漲0.8%。
中山新房成交均價12530元/㎡，環比上漲0.7%。
江門新房成交均價12568元/㎡，環比上漲0.7%。
深圳新房成交均價55584元/㎡，環比上漲0.7%。
2月環比1月下跌的城市只有3個：
廣州新房成交均價27037元/m²，環比下跌0.2%。（截至2月15日）
佛山新房成交均價13141元/㎡，環比下跌1%。
肇慶新房成交均價7462元/㎡，環比下跌7.4%。
從房價來看，東莞成了“大贏家”，深圳表現“穩如狗”，廣州則是“賠了夫人又折兵”。
可見，在成交量普遍遭腰斬下，灣區的房價依舊堅挺，6個市房價環比上漲，即便是下跌的城市，也都幾乎是微跌。
量跌價升，是不是很奇怪？其實也不怪，主要原因有兩點：
一是春節因素。1月底臨近春節前成交的房子，有很多是要推到2月春節復工後才正式網籤成交，這部分的成交價格是沒有受疫情影響，所以2月的成交價有很大一部分是沒有把疫情計價進去的。
二是新房價格滯後。新房價格很多都還是1月的延續，而真正反映當下的市場價格的應該是二手房價格，因為它直接由買賣雙方決定，而目前疫情之下二手市場基本凍結，再加上很多小區封閉管理，可參考的二手房成交價屈指可數，現在參考的新房價格，還無法反映真實行情。
那灣區真實的房價是漲還是跌？
可以肯定的說，現在這種困難時期，多少還是跌的，因為從最近一些城市的二手房報價中，明顯感受到來自業主的無奈。
比如房價“穩如狗”的深圳，數說深圳二手房2月24日數據，深圳的羅湖、龍崗、鹽田、光明這幾個區的二手房漲價的只有45套，降價卻高達163套。
另外，僅在2月22日一天就有77套二手房降價，降價幅度在5萬-200萬之間。
2月22日深圳多個二手房出現降價
再比如廣州，2月28日當天，共有6萬多套在售二手房源，其中，漲價的只有296套，降價的多達1837套，降價的房源比漲價的房源整整高出6倍！
再結合開頭廣州新房慘淡的數據，可想而知，廣州的壓力是多麼大。
2月28日廣州二手房數據，來自數說廣州
連深圳、廣州這兩個核心城市都出現了降價現象，灣區的其他城市就更不用說了。但降價歸降價，城市的核心區域還是非常抗跌的，甚至還在漲價！
數說二手房數據顯示：
2月3日，深圳南山區、福田區二手房均價分別為8.97萬/ m²、7.75萬/ m²。到了2月24日，福田區均價依舊穩定在7.75萬/ m²，南山區均價卻漲到了8.99萬/ m²。
1月31日，廣州越秀區、天河區二手房均價分別為4.95萬/ m²、4.93萬/ m²。到了2月28日，越秀區、天河區二手房均價依舊還是4.95萬/ m²、4.92萬/ m²，基本沒啥影響。
表面看起來扛不住，實際上裡邊還穩得很，這也就不難解釋為何最近廣州要撤回鬆綁公寓限購的政策了。
但即便是核心價格還在穩，成交量沒有放量，對於地方經濟來說是非常有壓力的。
所以當下的首要任務，就是促成交，誰成交好誰就先復甦。毫無疑問，大灣區的兩個龍頭——廣州和深圳，肯定是領頭羊，但問題是廣州和深圳誰會最先復甦？換句話說，誰最適合抄底？
這個就要看誰能夠積累更多的反彈勢能了，就像彈簧一樣在最低點的時候積累足夠的勢能，才能大幅反彈，不然只會曇花一現。
就目前來看，廣州的勢能來自於“超跌”：從2016年到2019年，廣州二手成交已連續3年下滑，整體成交能力還停留在2015年的水平。而且在過去的一年裡，廣州無論是新房還是二手房都經歷了一波較大的調整。如果不是突如其來的疫情，原本今年3月應該就會迎來小陽春，
從這點來看，廣州的反彈勢能的確很高，可疫情打斷了這一過程，從前面的數據就可以看出，廣州是大灣區中受打擊最嚴重的城市，廣州是可以“超跌反彈”，但能否反彈到一個令人滿意的高點，這就很難說了。
而深圳的勢能來自於“供需失衡”：深圳大約有1100萬套住房，但真正有產權的商品房只有230萬套，而深圳實際管理人口就有2000多萬，按一家三口計算，深圳住房缺口高達400多萬套！
這部分缺口的需求不可能因為疫情憑空消失，加上去年深圳逆勢上漲的行情又刺激了一波需求，疫情影響下，所有的需求都只能往後移，這就給了後續復甦提供了巨大的反彈勢能。
更重要的一點是，今年8月是深圳特區40週年，海南30週年的時候中央給了個自貿港，
今年會不會把深圳擴容提上日程？而深圳一旦擴容，臨深地區的房價不可避免的會迎來“跳漲”，特別是深圳東的惠陽，現在1萬出頭的房價翻個2倍3倍都有可能。
這難道不比抄底廣州更具有吸引力嗎？
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