據瞭解，目前已發佈2019年棚改工作目標的省份，其2019年棚改目標均比2018年有所下降，且下降幅度較大。
其中，河南從51萬套降到15萬套；安徽從28.18萬套降到21.55萬套；山西從12.52萬套降到32.6萬套；北京從23.6萬套降到11.5萬套；四川從26萬套降到15萬套；西藏從35萬套降到18.9萬套……
根據這些現實數據，一個顯而易見的事實擺在了桌子上：
2019年，影響房地產市場走勢的“核武器”棚戶區改革，踩下了急剎剎車。
一
今年的棚改剎車的原因很簡單——沒有錢！
然而這件事的根本原因必須從去年12月，住建部在北京舉行的一場會議開始說起。
18年12月，在北京召開了一次專題討論會，重點討論了2019年的棚改政策，住建部等有關部門明確要求2019年新建的棚改項目不得以政府服務的名義變相借款或施工
這是什麼意思呢？
在城市化進程結束之前，棚戶區改革還不能退出中國房地產市場的歷史舞臺，但其規則卻發生了改變
簡而言之，新啟動的棚戶區改造項目不能再以為政府服務的名義變相借款或施工，只能通過發行地方政府債券的方式融資。
在新規定出臺之前，棚戶區改造採取了政府購買棚戶區改造服務的模式。也就是說，地方政府通過地方城市投資平臺去融資進行棚戶區改造。雖說地方融資是企業性質的，但大家都知道人家是根正苗紅的“政府軍”，實際上，就是地方財政為棚戶區改造項目兜底。
18年棚改
毫無疑問，這導致地方政府的隱性債務風險直接增加。
但是現在，用發行地方政府債券的方式融資，相當於給孫猴子套上了緊箍咒，因為在新規後，許多地方政府根本沒有資格發行債券，只有省級政府和五個計劃單列市才有資格發行地方政府債券進行融資。
這也就跟有首歌唱的一樣“債券不能你想發，想發就能發”
這項新政策跟以往的最大區別在於把隱性債務擺上了檯面。
過去，地方融資以融資平臺為主，但是現在則由地方財政部主導。
這樣一來，地方政府將無法為棚改項目融資兜底，那麼面臨的第一個問題就是，棚改項目整體資金在短期內將嚴重不足。
事實也證明了這一點：據瞭解，2019年，全國棚改需要的資金為1.3萬億元，到目前為止，僅發行3100億專項債卷。
換言之，2019年，棚改資金缺口將達6000億元。
俗話說，這有錢能讓鬼推磨磨，沒有錢的話.....
二
當然，這棚改目標被腰斬，一些人肯定會坐不住，比如那些三四線城市利益鏈上的相關人員。
近幾年來，三四線城市房地產市場背後最大的推動力，無疑是——貨幣化棚改的啟動，讓樓市從“無人問津”到“一房難尋”，這也是三四五線城市房價居高不下的主要原因。
貨幣化棚改
其方法是，中央銀行通過抵押貸款補充貸款（PSL）向國家開發銀行提供低息長期貸款，然後國家開發銀行貸款給地方政府購買棚戶區破舊的住房，以此來換取房子下面的土地。
棚戶區隨後被拆除，獲得貨幣補償的棚戶區居民去購買庫存的商品房。
簡單地說，就是政府請客，財政買單，國開行操辦，央行給錢的方式來支持政府搞拆遷。
國家的初衷是想通過這種方式改善居民住房，進而實現房地產市場去庫存。
但是，政策一到當地就變了樣，在早期，棚改大多是以實物棚改為主，即以安置房的形式補償拆遷戶，但為了盤活房地產市場，實現房地產去庫存，近兩年來，貨幣化安置率越來越高。
與實物棚改不同，對地方政府而言，貨幣化棚改意味著國家通過長期低息貸款來支持自己的城鎮化建設。
換言之，只要拆遷瘋狂進行，就可以從國家開發銀行獲得足夠的低息貸款。這些錢補償給拆遷戶後，他們只能去購買庫存的商品房。
拿著鉅額資金的拆遷補償戶，掃蕩一圈樓市後，很容易引起開發商坐地起價，開發商也知道他們有錢，所以他們會繼續拿地漲價買房，而政府會利用拆遷騰出的土地，繼續賣錢，這也是為何三四線樓市月薪兩三千，房價一兩萬的根本原因。
在這種背景下，三、四線城市的房地產市場一路矇眼狂奔，房價不破萬，都不好意思出來見人。
在這種情況下，棚戶改革的目的已然不是改善居住需求，而是通過投資住房來賺錢，棚改也就變了味，這顯然不是政府希望看到的。
三、四線城市的房地產銷售面積逐年增加，但城市人口並沒有變化，這說明近幾年房地產銷售實際上透支了人們未來的收入。
更可怕的是，由於棚戶改造已經造成一些地方債務的急劇攀升.
在一些地區，存在違反法律法規擴大棚改範圍，延長購買服務期限的權限，導致許多項目不是棚改變成了棚改；
其次，棚戶區改造債務包括許多地方隱性債務，比如平臺公司債務、棚改債務、造成地方債務由政府買單。
三
棚改目標大腰斬後，三四線城市再無春天
事實上，這一次棚改預期目標的集體腰斬，釋放出一個強烈的信號——棚改退出歷史舞臺已經響起了倒計時。
與棚戶改造密切相關的三、四線房地產市場可能真的要涼了。
2015-2017年，政府對三、四線城市棚戶區改造投資已達4萬億元以上，90%的政府投資被運用於三四線城市，只有剩下的10%才用於一二線城市。
也就是說，近三年三四線及周邊城市房價上漲的間接原因就是棚戶區改革。因此，政策收縮也應該從這些地區開始，如河南、山西等大部分地區，這是此次調整的重災區。
對於這個問題，房企一直是春江水暖鴨先知。如今，碧桂園已開始調整三四線城市戰略，恆大、榮創也在逐步退出三四線城市。
據新時代證券數據顯示，今年1-10月，我國40個大中型城市中，三線城市投資增速下降8.99%，由此可見，棚改對房地產市場的影響已成為市場共識。
其次，此處棚改預期目標的腰斬也可以揭示一個問題：隨著越來越多開發商的退出，地方政府繼續推進棚改的動力明顯不足。
雖然三年內仍有1500萬套棚戶區改革目標，但是人卻開始留不住。
從中國一、二、三、四線城市常住人口平均增長率來看，人口仍在向一、二線城市流動。三、四級以下城市人口增長率在0.3%左右，低於全國平均人口增長率0.5%，遠低於一、二線城市。
即使我們投資三、四線城市，我們也需要考慮土地供應情況、配套設施、教育水平、租賃市場和就業機會，但是這些好像都沒有滿足，
因此，未來三、四線城市將難有投資空間。未來，房地產市場的調控已蔓延到三、四線城市。棚戶改革預期目標的收縮與棚改新政策的疊加，讓三、四線房地產市場更是雪上加霜。
看來三四線的房地產市場真的要散散熱，降降價了，畢竟不是每家都是拆遷戶。
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