在我國的改革開放中，農民工朋友扮演著十分重要的角色。從八十年代的鳳陽小崗村開創家庭聯產承包責任到九十年代的進城務工熱潮，再到如今的新農村建設，奮鬥在第一線的農民工朋友為我國的經濟發展作出了巨大貢獻。
最初深圳搞特區建設，大量的農民工前往深圳（包括廣東東莞、惠州等城市），後來上海經濟起來了帶動長三角區域發展，農民工又奔赴江浙一帶。如今西部大開發，農民工朋友又爭相去新疆、西藏等地謀發展。可以說，農民工對我國發展動向的變化是十分敏感的。
去年，很多城市推行產業結構調整，工廠大量裁員降薪，於是又出現了“返鄉潮”。隨後，很多農村地區陸續出現“退租潮”，不少土地承包戶紛紛解約，退出了農村土地的承包經營，於是有人認為這是由農民工“返鄉潮”引起的。
表面上看，農民工返鄉確實會導致一部分承包戶退租，但進一步分析發現，這其實與承包戶自身、農業特點和農業難度有著更深層的聯繫，而“返鄉潮”只是讓這些問題提前暴露了出來，具體還有其他哪些原因呢？一起來了看看。
一、承包戶動機不純、素質不高成為退租的根本原因
2004年，國務院頒佈《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於“農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規定，強調“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”，為農村土地的利用指明瞭政策方向。由於當時很多人還不知道把土地租過來幹什麼，因此農村土地流轉並未得到廣泛關注和落地。
2017年，黨的十九大報告提出鄉村振新戰略，為加快新農村建設推出了土地流轉資金補貼辦法，此舉確實加快了土地的流轉速度，也出現了很多不懂農業的人為騙取國家補貼隨意參與土地承包，補貼領取完後就退租走人，租過來的土地卻基本沒有耕種，他們構成退租潮的主力軍。
另外是部分承包戶素質不高，不懂如何運營農業。他們把土地承包過來後，並沒有從種什麼（市場競爭力）、怎麼種（讓產量更大）、怎麼包裝（美觀便於攜帶）、怎麼銷售（在哪裡可以買到）、消費者特點（如何長期購買）等方面整體考慮和規劃，只是按照傳統思維種糧食、水果。
但種糧食又不具有生產技術和銷售渠道優勢，種水果也缺乏特色的產品和品牌宣傳，只是隨波逐流、想當然地幹。雖然耕種面積增加了，但經營思路基本沒有創新，無論費多大的勁兒，產量和銷量始終上不去。時間一長，就對農產業失去信心，進而走上退租這條路。
二、農產業投資的長週期和低可控性導致租戶無奈退租
相對於工業（加工製造）和服務業（虛擬體驗），農業（種植養殖）的投資週期長，配套要求高、可控制性差，這些特性給土地承包戶的經營帶來了明顯的風險和不確定性。
現在，很多承包戶的土地主要是種植水果。從租地、復耕到果苗栽種起碼要三個月，水果掛果至少要兩年，這樣下來要將近兩年半時間才能見到收益。就算快一點的魚蝦蟹養殖，二個月建塘、六個月出貨，最快也要十個月見收益，這樣算下來資金使用的成本是很高的。
同時，農業對運輸和澆灌用水配套的要求也比較高。很多承包地都位於相對較偏僻的山坡河灘區域（好地也不會有人租出來）。這樣前期的果苗、肥料運輸，後期的產品運輸都需要較好的交通條件，但很多承包地是沒有道路的，修路的話成本比項目本身投入更大。所以只能靠人工運輸，這樣下來直接增加了產品的銷售成本，價格優勢就不明顯了。
另外是農業的可控性較差。農業生產對雨水和氣溫都有著硬性的要求，傳統種植主要靠大自然降雨，氣溫也受環境和季節的影響，是典型的靠天吃飯，面積大了建大棚也不現實。這樣一來如果遇到氣侯異常，所有的種植都將大受影響，這對承包戶來說是一個很大的風險。
在經幾年的經營後，很多承包戶感受到農業相對於工業的流水線生產和服務業的固定場所經營，不確定性因素太多，於是權衡再三選擇了土地退租。
那麼，是不是農業投資就沒有前景呢？其實不然，任何行業都有可為之處，通過農業做大、做強甚至上市的成功案例不計其數，關鍵要看承包戶怎麼謀劃、佈局和把控，原則上可以從以下三個方向去思考和著眼。
第一、選擇比較科學的種植農作物
1、選擇生長快的農作物
農作物的選擇決定了後期的盈利高低和回報週期長短。一般來說，農作物選擇應該偏向於短、平、快的品種，只有這樣才能提高土地利用的週轉率，因此不建議種植生產週期過長的農作物比如水果、藥材等。
一般不超過三月就可以出收穫的農作物是比較理想的，如花卉、蔬菜，時間太短了也不現實。如果能做週期較長的品種，也應儘量選擇利潤高的農作物，這和薄利多銷是一個邏輯。
2、做好農作物品類的合理搭配
我們發現，很多承包人面對租過來的幾百上千畝土地不知道該如何去規劃，其實這也是有原則的。如果土地面積少，則品種儘量單一，這樣投入少，回報快；如果土地面積大，種植品種可以按長、中、短期來搭配。短期品種做現金流（比如蔬菜），中期可以考慮養殖（比如魚蝦蟹），長期農品種做高回報（比如藥材）。
3、進一步增強種植業的技術性
前面提到，傳統種植業靠天吃飯。既然要把農業作為一個產業來做，就一定要增強種植的技術性和規模化。技術性體現在適當的使用化肥、農藥，建立溫室大棚和澆灌系統，並花費一定的資金聘請農業技術顧問解決病蟲害問題，建立人工干預機制，將大自然對農作物的生長影響降到最低。
第二、構建相對領先的營銷模式
當今這個時代，信息發達，交通方便，很多農產品都能從偏遠的農村銷售到繁華的大都市，而這些農產品多數是按從農戶到批發市場、再到零售店、再到消費者餐桌的傳統模式流通。
作為土地承包戶，除了要走傳統的銷售渠道，也應考慮建立自己專屬營銷渠道，如建立從消費到農戶的逆向市場營銷模式，即消費者需要什麼就種什麼的思路（訂單農產業），這種模式其實是可以藉助網絡手段如網站、公眾號、小程序、APP商城來實現的，且這種渠道積累起來的客戶更忠誠，還可以長期購買消費。
第三、輸出時尚新鮮的消費理念
其實現在的農產業，不只是單純的種植健康新鮮的生態食物，也可以是一種輕鬆休閒生活方式的開創者。很多承包戶認為做農產業就是種植養殖，其實我們可以進一步的延伸種植養殖的產業鏈，把休閒採摘、農業知識傳播、農村生活體驗融入到我們的農產業中，通過各種消費新時尚的傳播，實現農產業質和量的提升。這樣一來，承包戶的農業項目才能夠做出利潤、做出高度、做得長久。
農業是我國長期的基本產業，受幾千年傳統農業意識的影響，不少人對農業產業化的理解還不夠深入和深刻。產業化不只是生產力的轉型提升，更是對現代人新消費需求的滿足和升級，只有理解了這一點，才能把農業產業化做好做大，對於今天的退租潮也就更容易理解和接受了。謝謝！
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