最近，關於海南取消商品房預售制的消息，鬧得沸沸揚揚。
從文件發佈之日起，整個事件經歷了，反轉，再反轉。
如今，很多人都很困惑：目前究竟是啥情況，到底政策被叫停了沒有？是否推行【現房銷售】呢？
已確認！沒有叫停，海南首個現房銷售省份來了！
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海南取消商品房預售“鬧烏龍”
首先，我們來回顧下整個事件：
3月7日，海南省發佈《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，其中提到，取消預售制，全面現房銷售，引發全國關注。
但僅過了2天。3月9日下午3時左右，顯示在海南省人民政府官網主頁上的，現房銷售政策消失，引 發了外界對於海南樓市政策被叫停的猜測，再度引起軒然大波。
隨後，海南省人民政府服務中心，相關工作人員表示，並未收到該政策被撤下的通知，只是相關細則還未出，所以暫時查詢不到具體信息。
截止今天早上10點，海南省人民政府官網主頁上的現房銷售政策發佈會新聞，依然能夠正常打開。
也就是說，這次，現房銷售真的要來了。
按照《通知》要求，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
但為什麼，有人說“現房銷售被叫停”，大部分人會深信不疑呢？當然是有原因的：
其一，前後駐馬店降低首付被約談，浙商銀行降低首付被叫停，廣東取消公寓限購政策“一日遊”，再出個海南取消預售撤銷，一點都不稀奇；
其次，疫情影響下，開發商資金鍊承壓，包括西安在內，多地緊急出臺政策緩交土地出讓金、降低土地保證金等等，“輸血”房企。
海南此番取消預售制，相當於變相加大房企資金壓力，明顯是反其道而行，有些不合時宜，撤銷也在情理之中。
02
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取消“預售”，從來不容易
當然，最重要的還是，取消預售制，從來都不是一件簡單的事兒：
該模式自90年代，由香港引入內地，已經有近30年的歷史，圍繞它已經形成完善的秩序以及體系。
此外，並非中國獨有，包括日本、美國等地也在實行商品房預售制，只是其中細節略有不同。
而且，此前，因商品住房實行預售制度，引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，曾有省市想要做出“變革”，但也未能成功落地。
比如，廣州：
2017年，廣東省曾下發通知，“鼓勵推行現房銷售制度”，引發了是否取消商品房預售制的大討論。
2018年，廣東省房地產協會也曾提議，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
但至今，廣東仍也未有公開政策出臺。
比如，蘇州：
2018年，為了防止土地市場過熱，蘇州去年5月出手調控，要求土地價格一旦超過市場指導價5%的水平，就要落實“工程竣工才可預售”的政策。
可就當大家覺得它正朝著現房銷售制度過渡的時候，1個月前，受疫情影響，為了給房企減壓，蘇州又“鬆口”了，不再做統一要求。
再看，此次處於風暴口的海南！
此次“現房銷售”，也並非一刀切，並非讓所有的項目馬上轉換成“新房銷售模式”，僅對新出讓土地有要求。未來3-5年，甚至10年都是“兩種模式並行”。
海南敢於邁出這一步，有一點很關鍵：它目前市場上，有大量的存量住宅土地（這部分用地不受約束），基本上能夠避免由於兩種模式切換帶來了“供應”問題。
從預售制，切換至“現房銷售”，並沒那麼容易！
03
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牽扯廣，海南前行仍需要勇氣
所謂“積重難返”，用它來形容當前的房地產“預售制”在合適不過。一旦整體改變，所帶來的影響是方方面面的：
1、開發商先慌。
預售制度，本就是開發商一種低成本融資手段。在目前的預售制中，定金及預付金，佔開發總資金的40%。在高週轉的房企中，這一比例會更高。
如果這部分資金的缺口，從其他渠道獲取，資金成本大幅攀升。
因此，一旦現房銷售，意味著大大提高開發商資金實力門檻，直接嚇退一大批中小房企，無項目可開發，接下來就是破產、倒閉。
2、房地產上下游產業。
現房銷售，不可避免，會拉長開發週期，抑制房企的“業績增長”的速度。一定程度上可以說，給房地產行業踩下“剎車”。
相應的，其上下游產業，包括鋼筋、水泥等等，整個產業鏈都會同步受到牽連。
3、地方財政收入。
儘管我們不想提，但不得不承認，房地產在諸多省市都是“支柱產業”。房地產開發投資，可以佔到GDP總投資，最高超30%。
一旦投資降速，土地市場進入“冰凍期”，影響的是整個城市的GDP、財政收入、就業人口等等方面。
我們一直想甩掉這個包袱，但終究需要過程，需要時間，並非一朝一夕之事。
4、房價上漲。
它主要包括兩個方面，其一為，切換期間，造成短時“供應減少”，由供需關係造成的房價上漲；其二為，開發商資金成本提升，所帶來的開發成本增加，最終也會轉嫁至購房者身上。
如何平衡房價上漲、現房銷售，依然是個難題！
一方面是，可以減緩質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售、爛尾等問題，另一方面是，要面臨潛在的房價上漲，你怎麼選？
既然，影響如此之大，現房銷售還實行嗎？
至少，我們看到海南邁出了第一步。而西安也在部分“土地出讓”時，提出了“封頂銷售、現房銷售”的要求，也在一點點嘗試。
也許直至某一天，西安存量住宅土地規模足夠大時，對房地產依賴度足夠小，或者擁有了壯士斷腕的決心，也會適時宣佈“取消預售制”，但現在有點難！
結語：對於“取消預售制”，你還有什麼想法，歡迎文末留言互動。
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