你是否發現，在一項重大的決策過程中，常常會有很多隱性的或不能清楚描述的需求潛藏於你的頭腦中，只有當某種外部環境發生改變或受到某種刺激後，這種需求才會被髮掘、被釋放，等到明白時，又悔之不及。

古語有云：謀定而後動，知止而有得，知止而後有定，定而後能靜，靜而後能安，安而後能慮，慮而後能得。說的就是欲成大事需謀劃，才能立於不敗之地。

經過曉飛君長期的關注和接觸，辦公選址就是這類“大事”的典型代表。

辦公選址是一項長期性的投資，它會影響公司日後實際運營的效益、成本以及企業規模的擴充與發展，等到選址完成，才發現一些很重要的隱性需求和條件，到那時亡羊補牢，為時已晚。所以在選址前，如何科學的評估你的辦公面積、區域位置和物業類型（寫字樓、產業園區、聯合辦公、孵化器、商住公寓、廠房等）等方面的需求，就會顯得格外重要。

作為武漢商辦地產領域的從業者，曉飛君總結了自己的多年經驗和心得，與大家分享一下科學選址的攻略和技巧，本篇攻略主要介紹的是辦公選址決策過程中最關鍵的點：如何評估你的辦公需求，本篇攻略將會分為三個部分來詳細介紹：

上篇：如何測算你的辦公面積和預算？

中篇：怎樣確定你的辦公場所位置？

下篇：怎麼挑選你的辦公物業類型？

以上幾篇，曉飛君將逐一思考整理後輸出成文，可交流，可指正，可相互學習。

01、如何確定你需要多大面積 ？

隨著時代的變革，辦公室的空間規劃也開始出現了巨大變化，辦公空間不只是過道和桌子，而是需要融合更多的協作空間和社交活動空間，才能吸引更多“千禧一代”和喜歡“隨時隨地”辦公的優秀人才。

在下文中，曉飛君將探討如何利用數據模型工具、需求預測及其他專業報告，來幫助你確定合適的辦公空間的面積和組合，既不浪費，又有足夠可用空間。

為了避免理解上的誤差，也為了更好地熟知辦公空間面積的決定因素，曉飛君簡要對一些辦公類面積指標和名詞作行業標準定義說明：

• 套外總建築面積（平方米）：指自建築物外牆外側（含牆體面積）算起的總面積，一般辦公樓招商人員口中的房屋面積和租賃合同中的計租面積都是指該房屋的套外總建築面積，不是使用面積，簡稱建築面積，包括套內建築面積及分攤的共用建築面積；

• 套內建築面積（平方米）：指套外總建築面積減去外牆牆體面積，簡稱套內面積；

• 公攤係數：樓梯、電梯、衛生間和設備間等其他共用結構的面積與套外總建築面積的比值百分數，武漢寫字樓的公攤一般在20-30%左右，電梯越多，辦公樓越高，公攤係數越大；

• 使用面積（平方米）：套內建築面積減去牆體、樓梯、電梯、衛生間和設備間等其他結構的面積，標準的計算公式是，

通常，辦公空間的使用面積大小是由員工數量、員工的組成結構及辦公空間的組合來來決定的。

辦公空間使用面積=普通員工數 x 標準工位面積+管理級員工數 x 標準私人辦公室面積+其他辦公空間面積（會議室、前臺接待、茶水間、衛生間等）；

員工的數量：辦公物業的租期通常都是至少3年，員工的數量可以基於公司2-3年發展的滿編組織架構的人數來確定，也可以根據目前實際經營的總人數來確定。

員工的組成結構：需要清楚確定普通員工工位和管理級員工獨立辦公室的的設置數量。

辦公空間組合：除了需要的工作空間量外，還要考慮是否需要會議室，茶水間、複印室、接待室或其他面向客戶的空間。

標準工位面積：根據仲量聯行2019年發佈的《辦公空間使用基準指南》數據顯示，有53%的企業工位標準面積為4-4.9平米，46%的企業工位面積為3.2-3.9平米，曉飛君建議，在資金不是非常緊張的情況下，儘量選擇按5平米的企業工位標準進行測算。

標準私人辦公室面積：根據仲量聯行2019年發佈的《辦公空間使用基準指南》數據顯示，有65%的企業私人辦公室面積為11-14平米，13%的企業私人辦公室面積小於10平米，有22%的企業私人辦公室面積大於15平米，曉飛君建議，在資金不是非常緊張的情況下，儘量選擇按14平米的私人辦公室標準進行測算。

會議室標準面積：根據《辦公建築設計規範》JGJ67-2006中標準， 會議室可分為大、中、小型會議室，小型會議室使用面積宜為30㎡左右，可容納10-30人，中型會議室使用面積宜為60㎡左右，中小型會議室每人使用面積，有會議桌的不應小於1.80㎡，無會議桌的不應小於0.80㎡，大會議室應根據使用人數和桌椅設置情況確定使用面積。

至於像前臺接待、茶水間、衛生間等其他辦公空間面積市場上暫時沒有什麼明確的設定標準，一般事根據各公司的業務規劃和實際需求確定需求面積。

計算出辦公空間的使用面積，辦公空間的需求面積就非常簡單了，辦公空間需求面積 = 辦公空間使用面積/(1-公攤係數)。

02如何確定你的辦公總體預算 ？

通過總價挑選辦公房源時，有很多人會有一個誤區，就是直接拿辦公需求面積乘以租金，用辦公空間月總租金選房和看房，這種方法在挑選房源的時候是沒有問題的，但在開始選址前用這種方案是很不全面的，也是不科學的，因為只是用辦公空間月總租金估算你的辦公成本，你是無法精確判斷你挑中的房源到底在不在你的預算內，也不知道你定好的預算應該挑選什麼樣的房源才能省時省力。

通常選址完成是需要簽訂新的租賃合同和付首期款及其他必要款項，才能開始搬遷辦公室，所以不能按往常公司日常經營的角度估算辦公成本，辦公選址的總體預算是辦公物業交付使用時簽訂租賃合同所需要的所有費用即企業入駐成本，包括首期合同租金、押金、物業費、能耗費等，只有確定辦公選址的總體預算，挑選到適合對標的房源，才能一勞永逸。

還是像上文一樣，在開始估算成本之前，曉飛君簡要對一些辦公租賃合同中的指標和名詞，作行業標準定義說明。

辦公裝修標準：在武漢開通服務的各辦公租賃網站所展示的房源信息中，把辦公房源按毛坯、精裝及精裝帶傢俱三種進行了分類，一般來講，發展初期的創業者及小微企業適合選擇精裝帶傢俱房源、中型企業及發展中的小企業適合選擇精裝房源，大型企業及有資金實力的企業可以選擇毛坯房源。（跟曉飛君合作的武漢辦公房源有2300多個（以下簡稱合作房源），其中有78%的房源是精裝房源）

首期合同租金標準：合作房源中，多數業主要求首期合同租金為兩個月租金，按季度支付，也有部分按年支付的，首期付款月數越多租金價格就越便宜；

合同押金標準：合作房源中，多數業主要求合同押金為三個月租金，合同到期無違約和拖欠無息退還；

辦公樓物業費標準：合作房源中，寫字樓的物業費基本在15～30元每平米每月之間，像漢口的新世界國貿和新世界中心都是30元每平米每月（含空調費），東湖高新的光谷國際廣場和光谷APP廣場都是15元每平米每月（不含空調費）；武漢產業園區物業費基本在3-10元每平米每月之間（一般不含空調費），光谷生物城是3元每平米每月，光谷企業天地是10元每平米每月。多數業主要求物業費的繳付方式為按季度或半年。

能耗費標準：合作房源中，空調費大多是10元每平米每月（物業費包括空調費的可以不用繳納），多數業主要求按季度支付；電費一度一般1.2元左右，水費一噸一般5.5元左右，電費和水費繳付方式多數為按月預存；（根據仲量聯行2019年發佈的《辦公空間使用基準指南》數據顯示，人均每月電力消耗為190度，人均每月用水量0.65噸）。

清楚瞭解上述標準中後，辦公選址的總體預算可以按下面的公司進行估算：

企業入駐成本 = 辦公空間需求面積x 租金標準 x （首期合同租金標準+合同押金標準）+ 辦公空間需求面積x 物業費標準x 6月 + 空調費標準x辦公空間需求面積+水電費預存。

03小結|真實客戶案例辦公面積及總體預算模擬評估

在選址過程中，關於如何評估辦公面積和預算，就講到這裡，為方便大家加深理解數據模型公式和各類標準數據的印象，曉飛君拿一個服務過的客戶案例模擬評估一次。

選址背景：

Z公司，科技互聯網行業，主營業務信息服務、SaaS服務，現地址武漢市武昌區，辦公面積150平，意向選址區域東湖高新區甲級寫字樓，其組織架構及編制在崗、招聘計劃情況如下圖：

從上圖可以看出，Z公司目前有12人在崗，從表面數據看新辦公室需容納50人辦公，其實不然，根據曉飛君與Z公司選址負責人多次深入交談後，才瞭解到該公司軟件開發業務屬於外包，6個月後APP上線，9個月進入A輪融資，如果融資順利，Z公司將會自行組建軟件開發部，根據曉飛君接觸的軟件開發公司組織規劃，軟件如果自行研發上線及運維一般至少需要10人（一個技術總監，一個項目經理，一個售前工程師、一個運維經理、一個開發經理、一個開發工程師、一個大數據工程師、一個前端開發、一個測試經理、一個測試工程師），考慮到Z公司未來發展情況，Z公司選址總人數標準應該按60人進行面積測算。

1、確定Z公司辦公需求面積，從Z公司現在確定的組織架構可以看出，需要獨立辦公室的人數是3人，考慮到財務工作的私密性，財務部所有員工在一間獨立辦公室辦公，需要設立工位的總人數是60-3-3=54人，Z公司處於初創期，所以一個小型會議室足以，Z公司辦公所需要的使用面積 = 4 x 14 + 54 x 5 + 30 = 356平，按武漢市常規公攤率30%來估算，辦公建築面積為356 x 1.3 = 463，Z公司選址負責人可以按460平左右尋找目標房源

2、估算Z公司辦公總體預算，從Z公司選址負責人瞭解，該公司意向入駐甲級寫字樓，按武漢市甲級寫字樓平均租金為117元/平/月估算，Z公司每月租金約117 x 460 = 53820元，首期繳付租金為53820 x 2 = 106560元，合同押金為53820 x 3 = 161460元，甲級寫字樓物業費一般30元/平/月，包含空調費，物業費每月為460 x 30 = 13800元，首期物業費按季度繳納共41400元，首期預存一個月電費190 x 50 x 1.2 = 11400元，一個月水費0.65 x 50 x 5.5 = 178元，Z公司如若將新辦公室選址光谷區域甲級寫字樓，需要在簽訂合同後向業主支付至少321000元左右款項。

3、從預算倒推Z公司可接受租金範圍，從Z公司選址負責人瞭解，該公司計劃本次新辦公室選址成本控制在20萬元以內。接下來，將意向選址寫字樓租金收費標準設定為R，物業費設定為30元/平/月，那麼，首期繳付租金（460 x R x 2） + 押金460 x R x 3 + 物業費（460 x 30 x 3）+預存電費（11400）+ 預存水費（178）= 200000元，那麼R值為64，也就是說Z公司應該在市場上尋找租金在64元/平/月以下的目標意向房源。

根據第一太平戴維斯2019年武漢寫字樓租金最新數據，甲級寫字樓平均租金水平在117，普通寫字樓在67，如果Z公司按20萬的預算進行選址，別說甲級寫字樓，就連普通寫字樓都有點夠嗆。經過房源分析，曉飛君向Z公司推薦了光谷大道環境和品質相對較好的產業園區G作為本次意向選址目標，Z公司經過討論、實地考察和洽談，最後成功落址產業園區G項目的450平房源。

本篇攻略，曉飛君介紹瞭如何利用數據模型工具、需求預測及其他專業公司的數據報告，估算意向選址的辦公空間面積和總體預算，有助於快速確定意向房源範圍及目標，避免盲目，大海撈針，通過針對性看房和商務洽談，能有效節省選址負責人時間和經歷。

在接下來的中篇和下篇中，曉飛君會講講有哪些便捷和科學的方式可以確定辦公場所位置和物業類型。其實，平時大家看到的那些專業機構的選址報告，背後涉及到的參數和算法其實不難，只有三個，敬請期待吧。

#專欄作者#

曉飛君，微信公眾號：FlyGo曉飛，bcwl123456789，武漢大數據商辦選址從業者，獨立商辦地產互聯網+觀察與實踐者，提供武漢區域寫字樓、產業園區、聯合辦公及孵化器等辦公選址信息服務，在成為一名優秀的商辦選址人的路上努力前行。

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