青大新校、膠東機場、地鐵8號線、撤市劃區……在平時買打折菜的大媽們，都能對膠州的四大利好倒背如流的年份裡，膠州迎來了一位不同尋常的行政主官。市委常委、青島市副市長主政膠州，可以強有力地統籌地鐵、膠東機場等大項目的建設，膠州也勢必會獲得更多政策與配套上的傾斜。
GDP年增速10%以上，這是膠州想要的發展速度。國際貿易是膠州發展的關鍵詞，房地產業也必將膠州起勢的關鍵之年扮演重要角色。
但是，2019年內憂外患的膠州樓市，還起得來嗎？
PART 1
2020年，膠州發展的重心無疑在上合示範區。
去年10月28日，商務部正式發佈《中國—上海合作組織地方經貿合作示範區建設總體方案》，從國家層面上，上合示範區的定位非常明確：立足與上合組織國家相關城市間交流合作，通過建設區域物流中心、現代貿易中心、雙向投資合作中心和商旅文交流發展中心，打造上合組織國家面向亞太市場的“出海口”，形成與上合組織國家相關城市交流合作集聚的示範區。
作為海上絲綢之路的北始航港，膠州對外貿易一直在穩步增長。3月5日，人民網發表了《上合示範區按下發展“快進鍵”》的文章。文章中有一組來自青島海關的數據：自2月11日至3月2日，上合示範區多式聯運中心共到發國際班列22列、1852標箱。這意味著，平均每天都有一列國際班列從青島出發。在如此年份裡，這樣的工作成績尤為來之不易。
不過，我希望大家注意的是，大貨車來來往往的貿易區從來都不是宜居之地，而且國際貿易正在呈現智能化、無紙化和簡易化的趨勢，國際貿易的相關產業對於常駐人口的貢獻並不大。在智能軟件的人口熱力圖上，上合示範區幾乎可以忽略。
老王到上合示範區探盤時，在寬闊的馬路上幾乎碰不到什麼人。2018年夏天，某項目從南京調過來的營銷總曾經向老王吐槽：
週末暖場活動都不好搞，需要準備大巴去膠州市區拉人，活動結束再把他們送回去。
沒有剛需支撐的區域，地產的泡沫終有一天會破。
PART 2
沒有本地剛需的支撐，從營銷層面上講，上合示範區的位置也很兇險。就如同春秋戰國時期的趙國，屬於“四戰之地”。
北方，膠州主城近郊的樓盤會將膠州老城區的投資客截流；
東邊，城陽上馬片區的剛需盤也已經跌破萬元線，逼近9000元大關；距離主城區更近的高新區，雖然也沒什麼人口，但是距離主城區更近，名校、大項目配套已落地；
南側，是同樣有自貿區加持的西海岸，辛安片區和中德生態園同樣有不少低價樓盤；
就在這樣“三面四強敵”的環境中，上合示範區的營銷總們從開盤就沒有幻想剛需上門，這種獨一無二的緊迫感，卻鍛煉出了一隻兇悍不亞於燕趙鐵騎的渠道游擊隊。當其他地區剛需枯竭房價下跌時，上合示範區的人氣便凸顯了出來。
一大巴“韭菜”能割出30萬的利潤，誰能不瘋狂呢？
我們覆盤來看，上合示範區渠道商的成功，是建立在臨沂、濰坊、日照等地房價飛漲的基礎上。因為與當地有明顯的價格差，又有上合示範區這樣令人炫目的金子招牌，所以房產知識儲備有限的投資客才願意來填坑。如果2020年魯西南樓市撐不住了，外來投資客大幅度減少……
除了外部市場的隱憂，上合示範區地產項目本身暗藏危機。許多樓盤2020年交房，質量問題必將成為焦點。萬幸沒有質量問題，許多購房者也會明白沒有集中供暖，用普通家用熱水器燒地暖是怎樣一種結果。
有人又在炒作青島大學的題材了。這個新校區能不能順利落地還是未知數，對此我只希望你思考一點：你看看老四方青島理工大學、青島科技大學周邊房價走勢，這些年是不是比市南的學區房、新都心的地鐵盤、東李的品質樓盤漲得還快呢？
有些開發商渲染的利好，就如同保健品宣傳的療效一樣，聽上去總讓人心潮澎湃，實際上……
所以，親愛的讀者們，不論2020年上合示範區有多少利好，還要畫多少大餅，也不論房子賣得好不好，別人去不去搶，都不要再問我任何樓盤值不值得買，買哪個盤日後能賺大錢，好嗎？
PART 3
當然，新機場的落地、地鐵8號線的開通、膠州撤市劃區，可能會使得膠州的熱點北移。
對於新機場周邊的空港新區，現在價格比較低，我希望大家還是通過自己的思考尋找價值答案：這麼多年過去了，流亭機場片區是城陽的價值高地嗎？
此外，我還希望投資客關注一點：空港新區有許多央企牽頭，用於保障機場工作人員居住需求的公寓項目。
讓許多投資客想不到的是，雖然自家投資房遠離機場，但是新機場的啟用，讓處在航道上的地產項目規劃大變臉。總戶數縮水令人嚮往的配套就難以保障，原本宣傳的利好便成了實錘的利空，少海片區降價潮後是維權潮。
膠州的坑，真不止上合示範區一個。
PART 4
接下來，我們要說的是膠州樓市的真正利好：撤市劃區和地鐵8號線。
對於膠州來說，撤市劃區有四個層面的好處：第一，基礎設施規劃、建設升級，縣級市屬半工半農結構，基礎設施水平低，撤市劃區可分享青島市的基建的紅利；第二，公務員的收入和居民福利逐步向市區看齊；第三，利於招商引資和大項目的落地；第四，更利於人才的聚集，在膠州區工作，以後就算是在青島市工作了。
所以，我們看即墨在撤市劃區之前，樓市的人氣直接蓋過了高新區。
但是，此一時，彼一時。
即墨撤市劃區的時候恰逢牛市。青島沒有利好釋放的區域，日光盤也是層出不窮。但是，膠州卻面臨著西海岸、城陽限購放鬆的利空對沖。要知道，現在西海岸和城陽同樣有大量低價盤，一旦限購打開，這兩個區域勢必會分走膠州的投資客。特別是西海岸，現在是善於推動房地產項目落地的前膠州市委書記主政，未來區域間競爭勢必更加激烈。而且，10萬套人才公寓計劃已經有了，一旦輔城區建起大量的產權型人才公寓，膠州、即墨這些遠郊區的低價房競爭力就會大大降低。
對於膠州來說，還有一個難以破解的問題，就是遠大於需求量的供應量。
2017年，青島土地市場成交面積最多的是膠州市，共成交51宗，成交面積3028畝。
二級市場上，花樣年通過股權收購首次登陸青島，股權收購分別在膠州和即墨，在青島共拿地43宗，土地面積超過2400畝，成為青島土地儲備量最大的房企之一。榮盛也是先後兩次通過股權併購在膠州獲得1292畝土地。
2018年，膠州市土地成交66宗，面積3676畝。而且在最瘋狂的8月份，膠州還誕生了樓板價超過6000元/平的新地王。2019年速度稍緩，但也是排在全市的第三位。
所以，我們現在從主城區去膠州，看到的是一個又一個的地產項目；所以，即使華潤帶著頂級配套落戶膠州，低價開盤成交量卻也十分慘淡；所以，膠州的開發商降價幅度最大，優惠最多……
如果，在青島範圍內自嗨，膠州確實有這些利好確實是其它區市難以比擬的，但問題是主城投資客有限，流到膠州的量填不滿那麼大的坑；如果站在城市角度去比較，青島目前的吸引力要弱於長三角城市，並面臨著天津、濟南、鄭州等城市競爭，年輕人大量流入，特別是大量流入膠州可能性很小。
現在，我們看不到膠州這供應量遠遠大於需求量，發生根本性逆轉的原因。所以，在膠州買房要慎之又慎。
出手的三個要點：
1、8號線的地鐵房當然好，但是8號線在膠州境內的站比較少，可選擇的盤也少。即使如此，也要選遠離航道、配套完善的盤；
2、工薪層養老族可以選擇膠州。在目前市場條件下，主城周邊的低密度洋房是首選，但一定要調查明白開發商的財務狀況和房產抵押狀況，不要因為一時貪便宜讓血汗錢打了水漂；
3、主城區剛需該買還是要買，但一定要僅僅把握稀缺屬性。學區排在第一位，其次就是商業和醫療配套。這個市場下，當然是要選最好的戶型、選樓王，那些有瑕疵的房子看都不要看一眼。
現在，你真的是上帝了。
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