虽然大家都在房地产行业里混
但大家做的是不一样的生意
这主要体现在债务的分类上
由于这些都是全国性的房地产企业
光从基本数据上，很难判断企业的价值
所以这里通过一个逻辑性来判断股价的高低
或者说来找到投机的机会
首先一点，从长期（3年内）来看，三个股票都属于低估的状态
这主要不是建立在股票本身上
而是大盘处于严重的低位
刨除大盘的因素外，来看看这三家地产企业的判断
- 第一，金地集团是最安全的地产企业
金地的融资成本是最低的之一
而且金地的重心还是偏华南
从融资和房价上看，金地都是最安全的
而且金地一直公布推盘计划
同时金地由于实控人并不是大股东，每年要保持给保险公司大股东分红
因此对散户来说
金地是非常好的分红股
但是金地在节奏上保持偏慢的风格
只赚取房地产市场发展的同步红利
非常适合长期持有股票的投资者
- 第二：金融街，一个发展不如不发展的企业
金融街可以堪称坐拥中国最有价值的商业地产
光自持的物业价值就达到400亿
但他的估值一直非常低
如果不是安邦举牌
金融街的股价可能会更低
这里主要有两个原因
第一，物业属于非流动性资产，缺乏想象力
这点上可以参考SOHO中国的估值，0.4PB
这也是没谁了
所以股票会出现非理性低估
并维持很长时间
第二，金融街地产发展节奏感非常差
最近10年来，同样做地产项目
拿地的时间点非常重要
因为很多时候买地都是面包贵过面粉
而企业的盈利很多都建立在房价上涨
或者房价暴涨的基础上
而从大的方向上看，金融街刚好属于踩错节奏的那一类
这两点也就是造成了金融街在大股东增持
安邦持股稳定的情况下
依旧低迷的主要原因
而金融街在目前的价格下，也是建立非常好的安全点
融资成本低，企业背景硬
投资金融街很大程度就是赌房价
只要房价能维持目前的价格，金融街是个非常好的投资标的
该股有做业绩的嫌疑，这么多年一直保持零增长态势
而股价却处于相对低位
即使距离安邦的成本价，也只是每股涨了2快多
算上分红
这么多年安邦的投资收益也不过翻倍
- 第三，泰禾大赌局
从形态上来说
泰禾是接近完美的一家企业
可惜的是泰禾的资金成本实在太高了
完全吞噬了买地优势
泰禾在15年16年买了大量土地
虽然一半便宜一半贵，但总体来说
地价的优势还是很明显的
而且18年紧急踩刹车
经过2年时间，出售资产
这节奏照道理
可以是实际情况是
本金太少，地买的太多，钱借的太多
所有优势都被高额的利息给吃掉
目前泰禾明面的融资成本已经在10%往上了
从贷款结构来看，银行贷款只占了很少的比例
这里有两组数据可以看一看
2016年至2018年，公司来自非银融资渠道的资金分别为269亿、829亿和842亿，占总融资比例分别为35.74%、61.24%和61.27%。同一时期，来自银行贷款的占有比重，则从41.06%降至18.00%。
从财报上看，泰禾集团有息负债从2019年中期的1104亿元降至三季度末的1042亿元，短期债务由年中的331亿元，减少至三季度末的320亿元。但截止至三季度末，泰禾集团持有现金及现金等价物余额仅为126.56亿元，与短期负债相比仍有约180亿的缺口。
现在市场只看到了利空的因素
而忽略了房地产市场潜在的优势
第一，泰禾大股东高质押
高质押就代表大股东要维护股价
不到破产境界，股价都是要护住的
第二，引战投的故事
目前中国地产市场，不是央企就是保险
作为一个抗通胀的工具，地产一直是保险最优的选择
第三，放水的预期
从股票炒作的机会来看
泰禾处于进可攻，退可守
无论企业发展的情况如何
泰禾都有故事可讲
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