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提問：房姐你好，夫妻名下海淀區雙榆樹附近一套小房自住，價值約600，無貸款；父母名下海淀雙榆樹同小區一套自助，價值約900，無貸款；此外，夫妻名下還有海淀美林花園一套，價值約1100，貸款200，目前對外出租。家庭稅後月入5w，手頭現金100w。父母還有二套房的資格，想利用抵押等方式再投資一套，請教房姐該如何操作。謝謝
回答：建議抵押掉你們名下兩套，差不多能有900左右資金+手中100，父母的保留降低他們的負債率，為後期再抵押留下空間 父母的二套名額趁早使用 你們房產配置過於集中海淀，有一定風險，再投資向東邊看 如果想做防守型資產淘下雙井大面積，做進攻型資產 淘望京片區次新盤
提問：請教房姐，前幾天北京中介這邊狂推一套潘家園的房子，翌景家園860萬\\/215平米\\/5居室，離地鐵站很近，而且朝向樓層都不錯。本以為是個筍盤，結果發現這個小區居然就是這個價！之前半個月成交的比這個房子面積小的，單價比這個還便宜——還不到4萬元。想請教這個地區是北京價格窪地嗎？還是有什麼硬傷？謝謝。
回答：你好，關於翌景家園可以參考下之前的回答案例 由於小區的居住環境和正規住宅仍然有所差異，層高限制，加上辦公的遺留問題，整個小區的氣質仍然沒有洗乾淨；雖然翌景家園當初以高價開盤，十多年的時間內，不得不經歷了脫坑——緩漲——拖後腿的結局。 由於東三環勁松以南地區以老公房和上車人群為主，這類老破大的類型並不是很吃香，除非小區品質維護較好，加上價格較低，並且有明顯的流動性（例如美景東方等盤），否則不建議新手入場。 底倉太薄，對抗風險的能力太弱。 而這類在板塊內趨弱的物業，每增加一個額外的缺點，價值折損和風險都可能成倍放大，除非價格有絕對套利空間，建議謹慎。 #老破大 #潘家園
提問：房姐您好，最近中介推薦了一套朝青板塊的小區—潤楓水尚，南北向三居，面積166，目前報價1030，單價6.2萬，房子在頂層。滿五唯一的，請問值得入手嗎？
回答：潤楓水尚以前是典型的溢價盤，不過近半年價格略有回吐趨勢，單價6萬+可以拿下。不過頂層比其它樓層折價5-10%左右，如果價格能再砍一刀，降30萬，單價6萬左右入手是最好了。 具體談多少，看業主賣房的緊急程度，你跟中介配合下，砍砍價。
提問：房姐您好，豐臺科技園中海御鑫閣小戶型開間，40平，接近6萬\\/平，長期投資，您看怎麼樣？
回答：豐臺科技園空關太久，北京人口又內卷化，這個邊緣地段難成氣候。 開間唯一的優點是：依靠小戶型總價低吸引上車人群，增加流動性。 但本身的位置，上車盤定向銷售的定位造成的上車溢價，都是不利的因素。
提問：房姐您好，我在武漢有2套按揭房，其中一套想今年9月之前賣掉。有150W的首付款，諮詢過中介能幫我或者我媳婦辦理北京工作居住證而且還能做城首套。我看了兩個地方的房子一個是新房在南邵招商都薈灣 還有一個是昌平縣城龍山華府二手2居房。想問您一下1.南邵招商都薈灣跟縣城龍山華府的二手房，哪一個持有更有前景和空間？ 2.我在北京只有2年的社保，本人沒有上過大學什麼學位也沒有， 中介跟我說買房按揭可以做成首套，工作居住證也可以操作需要1個月的時間，您覺得如果我要辦理北京工作居住證需要注意什麼？中介給我做成首套我也需要注意什麼？
回答：位置上南邵更好點 有工作居住證就不需要社保，建議工作居住證下來以後在看房 做成首套要麼jlh保證個人名下無房無貸，或者+首付貸，變向降低首付 風險防控上可以在 合同上加上若銀行批貸不通過，三方免責
提問：大屯路有一套14年入手的老房子，高位下跌又漲上去又跌下去，下面是出手好呢，還是繼續留下。
回答：14年可能會遇上大漲後的高位。 買入時機，買入價格是每一套房子未來操作的基礎。 需要具體小區，面積，買入價，負債情況。 看情況是現在抵押了繼續買，是否等下一輪大漲後再出售。
提問：房姐，你是不是覺得疫情以後，也會想非典那年，房價大幅度增長呢？
回答：房價漲的原因是因為本身要漲，不是因為非典上漲。 非典後，房價沒有跌，說明非打擊性的傳染病，對房價沒有根本影響。 要說非典對房價完全沒有影響也不正確，非典讓更多的人明白： 個體生命的脆弱 普通個體在龐大組織中的渺小 租售不能同權 非典之後的經濟刺激政策，從側面上釋放了通貨膨脹，一定程度上導致了物價進一步上漲。
提問：請問逸翠園二期大平層如何？單價多少合適？
回答：逸翠園的環境居住很好，有不少消費的自住，早年環境太偏，近來慢慢好點。 純投資的話，掛牌價貴了，如果同時兼顧自住需求可以考慮。
提問：房姐，看到有數據說深圳房價排名第一，北京五年之內還會漲嗎？兩個城市中哪個發展潛力大
回答：北京上海廣州現在都是好的入手時間點。我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。 深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。但為什麼只有深圳走出獨立行情？這就是短期看政策，我們保持要警惕。至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。 只要北京還是中國的首都，它始終都是中國最強大的城市。 樓市上漲，核心原理是紙幣的印刷； 只要紙幣存在，我們永遠生活在一個通脹的社會； 房子的標價，註定會從3萬變成30萬，甚至更高。 至於每個城市具體的漲多漲少，一方面取決於城市本身供求關係的緊張程度，另一方面則是新增紙幣的優先級。 在紙幣這一點上，作為全國唯一的ZZ中心，北京有著特別的優勢： 1.所有新增紙幣，是一級級往下放的，第一輪是北京，接著才是上海，深圳。城市等級不同，決定了拿到錢的先後順序。 2.作為ZZ中心，所有的城市和權貴，都會向北京集中。 無論 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位優勢的另一面，是北京樓市緊張的供應。 北京一直在嚴控人口，但產業和城市地位對於外來人口的吸引力仍在，畢竟整個北方，幾乎沒有第二個更好的城市，北京對整個北方城市是沒有對手盤的。 從官方數據來看，這兩三年來的人口總量並沒有明顯的減少，只是增加緩慢，但相比於同為一線城市的上海，北京在人口的結構上明顯表現出更加年輕的狀態。 放到全國，北京的房價未必是漲的最快的，但是北京的住宅，存在嚴重的供不應求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，發展最難，因此在所有城市之中，也是病情最為嚴重的。 明星大腕，大佬們，都要在北京牽線搭橋。 這也就導致了，所有的頂層人物，大部分都有在北京置業的需求。 從各個地方zf熱衷於在北京開設駐京辦搶地盤，就可見一斑。 每一次大漲，之後都會面臨2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。 這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐； 就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。 綜上，任何時候都不要看空北京樓市。
提問：房姐好，有幾個問題想問下 1.您對學區房怎麼看？有對未來孩子上學需求，東西城非老破小是否可以購入？ 2.手上現金800+，還有首房首貸資質，單看投資哪個小區可以購入？買多大平米合適？ 謝謝！
回答：除非你對東西城有特殊情節，否則不建議 作為核心區定位為中央政務功能，其它產業基本都會外遷，無產業支撐價格基本靠學區，這個價格只做為居住肯定是不值的 建議學區老破小+一套自住保值是更穩定的配置
提問：房姐好，現在我們在回龍觀有一個66平的小兩居，孩子在附近上小學。想換一個三居，剛需自住的同時希望能夠保值。請問房姐有什麼推薦和需要注意的嗎？
回答：這個需要看你的資金情況, 目前回龍觀已經整體偏高了，淘筍盤很難，跟隨大盤還是沒問題 國風美唐、和諧家園、融澤嘉園 做為改善型可以關注
提問：房姐您好，請問九龍花園怎麼樣？是否有溢價？預算800萬以內，有二胎，因此想買個在東邊宜居，性價比高的小三居，請幫忙推薦一下，謝謝。
回答：九龍花園剛好是2000年產品，產品型號青黃不接，公房一二類經適房較多，早期出租混亂，形成市場歧視，目前價格處於窪地，也在逐漸洗白中。 九龍花園是雙井典型的老破大標的。當然九龍花園的物業類型比較複雜，不同樓不同房源之間本身存在價格的差異。 這個小區的選籌主要在150平以上大面積，今天依舊可以找到5萬左右不到的標的，而小戶型則價格在6萬以上了，性價比就一般了。 若是能淘到單價4.5左右的標地，可以入手。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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