時隔4個月，黑石的買家身份進一步清晰，SOHO中國也從出售資產變為整個公司，為何會有這樣的變化？
來源 | 無冕財經
潘石屹“離場”消息再起。
3月10日，據路透社報道，消息人士透露，美國私募基金公司黑石集團（以下簡稱“黑石”）正進行排他性談判，計劃斥資40億美元（約合人民幣277億元）將SOHO中國有限公司（以下簡稱“SOHO中國”）私有化；黑石提出的報價為每股6港元，較SOHO中國1月份平均收盤價3.03港元溢價近100%。
受此影響，當日，SOHO中國（00410.HK）股價急速拉昇，漲幅衝至37.58%時觸及停牌，收報4.1港元/股，創出52周新高，總市值約213.2億港元。
SOHO中國和黑石早有交集。去年10月，據財新消息，SOHO中國將以分批打包的方式出售總值為500億至600億元的八個項目，首批交易的意向買家之一正是黑石。彼時，“潘石屹清倉跑路”的輿論甚囂塵上。
對於私有化一事，3月10日，SOHO中國方面回應稱，一切以公告為準。但截至3月11日16時，SOHO中國仍未發佈相關公告。
儘管潘石屹早已對外回應，“說我跑了都是謠言”，但近年來，SOHO中國頻繁甩賣國內資產，業績也是一片慘淡。與之形成反差的，是潘石屹密集進行海外投資。
收購早已開始？
根據路透社消息，黑石在今年2月初便與SOHO中國展開排他性談判，這是黑石迄今為止在中國市場的最大投資。
據知情人士稱，黑石還將接管SOHO中國的債務。SOHO中國2019年中期報告顯示，截至2019年6月底，其負債為326.8億元（約合47億美元），投資資產價值為87.8億美元。
此外，SOHO中國私有化細節預計將在未來幾周內敲定，且潘石屹張欣夫婦計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。目前，潘石屹和張欣的家族信託持有SOHO中國33.24億股股份，持股比例達63.93%。
SOHO中國“賣身”黑石，實則有跡可循。
2019年10月30日，據香港萬得通訊社報道，SOHO中國正考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。隨後，據財新消息，SOHO中國計劃將其作為核心資產的八個項目以分批打包的方式全部出售，所有交易預計在未來兩年內完成。
去年11月29日，SOHO中國董事長潘石屹闢謠“跑路”，圖片來自SOHO中國。
2019年中報顯示，SOHO中國投資物業總值611億元，出售八個項目意味著SOHO中國將清空內地整體自持的商辦資產。
據財新消息，北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海的SOHO復興廣場是首批交易，且接近最後階段，意向接盤方是黑石聯合新加坡國有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立的買方團。
對此，SOHO中國在2019年10月30日發佈公告稱，其對於此番出售項目傳聞“不知悉”，但又指出“在投資物業組合的日常經營管理中，本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”，表述耐人尋味。
時隔4個月，黑石的買家身份進一步清晰，交易標的亦從SOHO中國的資產轉變為整個公司。
“PE之王”黑石是市場最受歡迎的基金之一。數據顯示，截至2019年底，黑石集團管理資產規模已達5711億美元，涉及私募股權、房地產、對沖基金和信貸。其中，房地產基金以約1632億美元資產規模成為黑石集團管理規模最大的業務。
從黑石的角度看，SOHO中國亦是符合其收購邏輯的標的。“黑石和SOHO中國的談判說明是看好中國房地產市場，尤其是寫字樓市場的。”知名地產分析師嚴躍進對無冕財經表示，更為關鍵的是，此類談判或從去年就開始，但當前依然明確談判的進程，也說明收購的決心堅定。
在嚴躍進看來，這或與寫字樓市場的發展等有關，“去年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會壓低部分寫字樓的產品價格，這或也是黑石收購的一個重要邏輯。”
除了黑石對中國投資市場興趣和信心，對於這次交易，據路透社援引知情人士的話透露，收購公司比單獨收購其房地產項目要簡單得多，這將為黑石完成交易提供更大的確定性。
在本次交易中，閻巖或是關鍵助攻。公開資料顯示，閻巖目前是黑石亞洲區房地產板塊的常務董事，曾在SOHO中國工作22年，被業界譽為潘石屹的“左膀右臂”。另據“界面新聞”援引業內人士消息，2018年，原SOHO中國有限公司執行董事兼總裁閻巖加盟黑石集團後，黑石和SOHO中國有了更多交集。
變現決心很大？
自SOHO中國2012年從“開發-銷售”向“開發-持有”轉型後，自詡“生意人”的潘石屹，便做起了只賣不買的生意，且近年來甩賣國內資產的頻率愈加頻繁。
自2013年後，SOHO中國幾乎每年都會出售旗下項目。據無冕財經研究員統計，2014年至2019年間，SOHO中國累計出售資產套現約293.41億元。其中，金額較大的包括84.93億元將外灘“地王”50%的權益轉讓給復星國際，52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，50.08億元出售凌空SOHO等。
SOHO中國一直在出售資產。
在一連串出售後，八大核心資產被放上貨架消息以及最新的SOHO中國私有化，讓潘石屹的“清倉”大戲到達高潮。儘管這期間，潘石屹不止一次在公開場合多次強調自己看好北京、上海地段的物業，且堅定表態“核心資產不賣”，但現實不斷“打臉”。
對於出售資產的邏輯，潘石屹曾這樣解釋，“做生意永遠不變的規律就是低進高出。SOHO中國永遠遵循這樣的原則，永遠判斷什麼時候是價位低的時候，什麼時候是價位高的時候。”
“低買高賣”邏輯背後，潘石屹的買賣經取決於中國商辦物業的租金回報率。他在不同場合反覆講過，衡量商業物業價值的標準是租金回報率，但中國中國房地產市場租金回報率水平偏低。
“中國租金回報率我都不好意思說。”去年11月，潘石屹表示，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%-6%，但中國的租金回報率偏低，只能是先用低房租吸引顧客、日後再漲的策略。
數據顯示，2018年，SOHO中國經營業務產生現金13.83億元，減利息淨支出8.09億元，減所得稅支付2.12億元，經營活動淨現金流3.62億元，回報低至約0.6%。
“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”潘石屹說。
“包租公”的生意難做，亦反映在SOHO中國差強人意的的業績上。昔日營業收入曾高達達182.15億、銷售額碾壓融創的SOHO中國，在地產企業的各類排行榜上銷聲匿跡，2012年潘石屹“5年後租金年收入超過40億元”的願景也已落空。
數據顯示，2012年-2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸母淨利潤由105.85億元減至19.25億元。
2019年上半年，SOHO中國“增收不增利”，營業額同比上升11.8%至8.89億元，但淨利潤卻同比下滑48.36%至5.65億元；總資產688.98億元，一年內到期債務20.53億元，同期公司現金及等價物僅11.5億元，無法覆蓋短債。
SOHO中國營收及資產負債率情況。
對於“二次創業”推出的共享辦公產品SOHO 3Q，潘石屹也草草收場。此前規劃的2019年拆分SOHO 3Q上市改口為“目前沒有上市計劃”，2019年中期報告中SOHO 3Q的運營狀況隻字未提，最新是消息是接盤築夢之星接盤其旗下11個核心項目。
“對於SOHO中國來說，過去拋售部分物業的做法比較多，但是都是單一資產的拋售，現在以公司的名義進行拋售或私有化，也說明資產處置的決心。”嚴躍進表示，從寫字樓企業的角度看，其對於經濟週期會更加敏感，所以會積極進行轉讓。
嚴躍進對無冕財經分析，從目前來看，變現的可能性更大，通過私有化也為SOHO中國創始人等帶來了規模較大的現金流，在當前房地產市場的大環境下，類似現金流的充裕自然也是很關鍵的。
海外撒錢
已無意征戰國內房地產市場，一旦“賣身”，所得百億資金，會往何處去？
事實上，在國內只售不買的同時，潘石屹夫婦通過離岸家族信託（Capevale）在海外買買買。
2011年至2013年間，潘石屹夫婦通過家族信託共斥資約27億美元（約合188億人民幣）投資海外物業資產，先後收購紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目、曼哈頓公園大道廣場49%股權，以及張欣聯合巴西財團美國通用汽車大廈40%股權，該交易成為單箇中國投資者在美國最大的不動產投資之一。
值得一提的是，雖然潘石屹和張欣都曾對外表示，海外投資的資金來源家族信託，與SOHO中國無關，但家族信託的資金來源卻與SOHO中國關係密切。
SOHO中國於2007年在香港上市前披露的招股書顯示，當時潘石屹和張欣二人通過私人公司控制SOHO中國的股權，再成立7家離岸公司來控制境內的項目公司。
其中，潘石屹通過Boyce控制SOHO中國47.39%股權，張欣則通過Capevale控制SOHO中國47.39%股權。2005年11月，潘石屹將其在Boyce的全部股份以饋贈的方式轉讓給張欣。至此，兩人所持有的SOHO中國股權的收益權都轉至張欣名下，張欣是該筆信託的唯一授予人、保護人及全權受益人。
而從股權結構上看，該家族信託持有SOHO中國33.24億股股份，比例達63.9309%。潘石屹是信託的實益擁有人，張欣為信託的受益人。
同時，潘石屹之子潘瑞目前正在英國攻讀雷丁亨利商學院房地產博士學位，並在當地成立了EREC Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN。
潘石屹兒子潘瑞（中）婚禮現場，圖片來自新華網。
此外，潘石屹的另外兩個兒子均在國外讀書，二兒子潘讓2018年入讀耶魯大學，小兒子Luc2019就讀哈佛大學。這兩人就讀的學校，正是SOHO中國基金會選擇的捐贈對象。
2005年，潘石屹、張欣夫婦共同創建SOHO中國基金會。該基金會在2014年啟動了金額達1億美元的SOHO中國助學金項目，目前已與哈佛大學和耶魯大學簽署總額為2500萬美元的捐贈協議。
天眼查數據顯示，2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。
潘石屹註冊的部分公司，圖片來自天眼查。
這一次，潘石屹真的要成“潘跑跑”？
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