SOHO中國董事長潘石屹
曾經叱吒中國商業地產領域的SOHO中國，或許還是逃不掉被潘石屹清倉的命運。
3月11日，SOHO中國證實正在與海外金融投資者洽談戰略合作可能性。就在SOHO中國對外承認與外資洽談的前一天，外媒傳出了黑石擬以40億美元的價格收購潘石屹張欣夫婦手中SOHO中國股權，並且有意在收購後將SOHO中國私有化的消息。
儘管在公告中，SOHO中國強調目前仍在洽談，最終的結果沒有定論，但潘石屹似乎去意已決。作為地產界“元老級”大咖，潘石屹在房地產行業中留下過不少故事，如今他離場在即，留下一片唏噓。
這可能是SOHO中國最好的時候
自從與妻子張欣共同創業開始，潘石屹身上的鋒芒就收斂了很多，很多時候，潘石屹都願意將他個人和SOHO中國的成就歸功於張欣，“沒有張欣，我做不了這麼大的生意”。但地產圈子裡的人都知道，在做生意方面，潘石屹和張欣都是有勇有謀的明白人。
如果和傳言一樣，與黑石的交易無疑是高位套現的樣本。市場消息稱，黑石集團提出以每股6港元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元，這一報價較SOHO中國3月9日的收盤價2.98港元高出逾一倍。自2007年上市以來，SOHO中國的股價最高也僅為4.91港元每股。
對於長期在資本市場遭遇低估的SOHO中國，交易消息無疑是重大利好。3月10日，黑石即將收購SOHO中國股權的消息釋放後，其的股價直線拉昇38%，隨後SOHO中國短暫停牌，截至停牌時，其股價報4.10港元/股，市值飆升至約213.18億港元。
以年度股價走勢來看，這已經是SOHO中國上市以來的次好時刻，其股價上一次經歷大漲行情還是在2017年。彼時，SOHO中國將虹口SOHO出售，回籠35.73億現金，換來中期報表中營業額和利潤的雙雙增長。由此，SOHO中國的股價也走出一道上揚曲線，到2018年1月，其股價最高達到4.91港元/股，市值最高為255.32億港元。
SOHO中國在資本市場的起點很高，但這些年來的表現並不算好。2007年，經過高盛、瑞銀、匯豐等多家聲名顯赫的國際大行背書和包裝，SOHO中國成功登陸港股，並創下中國內地商業地產企業赴港上市融資19億美元的紀錄。
不過，好景不長，僅僅幾個月後，SOHO中國的股價就走起了下坡路，各個國際大行亦紛紛下調其評級和目標價。一位不願具名的券商分析師向時代財經表示，SOHO中國不被看好的很大一部分原因在於商業地產資本佔用比例高，盈利能力較弱。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也指出，一般房企會因為成長性差、業績不好、負債過高以及公司治理問題導致股票會被低估，而SOHO中國被低估的原因主要是資產收益率較差且缺乏成長性。
“前者受制於中國特有的過高的租售比，而後者是因為潘石屹不看好後市而停止拿地開發，造成公司營收及利潤急劇下降且缺乏發展後勁。”
商業地產的生意確實不好做，2012年宣佈全面自持後的潘石屹深有感觸。起初，潘石屹期望全面自持能為其帶來源源不斷的租金收益和豐厚的利潤回報。但現實是，自2012年實現百億利潤後，SOHO中國營收和利潤就不斷滑坡，到2019年上半年，SOHO中國的淨利潤僅有5.65億元，同比下滑了48.36%。
潘石屹曾在2018年中期業績會上吐槽，SOHO中國的資產價值存在低估的現象。特別是當時在建的上海古北SOHO和北京麗澤SOHO，“麗澤SOHO它在北京的二環，對面是新機場的候機樓，但目前的評估值完全沒有體現出它的市場價值”。
更令他感到頭疼的是，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。在此情況下，意味著全年的物業經營仍然會虧損2%。潘石屹說，“這個生意怎麼做呢？”
如此業績之下，出售資產成為SOHO中國股價上漲的有效催化劑。去年10月底，黑石有意收購SOHO中國資產的消息首次傳出，SOHO中國股價一度飈升18%。匯豐對此感到意外，認為出售資產是公司股價的催化劑，收購消息傳出後的股價拉昇已有效反映出售資產的潛在上行空間。
潘石屹還剩下什麼
潘石屹有很多興趣愛好，他喜歡木工，喜歡攝影，也喜歡計算機編程。他熱衷於在社交平臺分享自己的日常，曬一曬作品、發表一些觀點都是常事，憑藉自身的名氣和才華，潘石屹在微博收穫了2000多萬粉絲。
有人說，如果有一天潘石屹不做房地產了，他還可以做微博大V，就像他的好朋友任志強一樣，有事沒事在微博上侃侃大山，就能收穫百萬流量。人紅是非多，潘石屹近期就陷入了一場輿論漩渦。
疫情爆發後，各家房企都在忙著支援疫區，捐款捐物。同為地產商的潘石屹，除了在微博轉發SOHO中國的“雞湯”外，無其他支援動作。在部分網友質疑其“只發雞湯不捐款”後，潘石屹之子潘瑞在微博發文反嗆網友，“口罩都發不明白，還想碰我錢？”
潘瑞的話將將潘石屹和SOHO中國推上風口。隨後，網友對潘石屹展開“人肉搜索”，發現未在疫情中做出支援的潘石屹夫婦，曾在2014年分別向哈佛、耶魯大學捐贈1500萬美元和捐款1500萬美元。而5年後，潘瑞入讀哈佛大學。
不僅如此，SOHO中國還受到上百家商戶的聯名控訴，指其無視疫情對實體商戶的毀滅性打擊，不願像萬達、龍湖等房企一樣，為商戶提供一定的免租期，不願幫助商戶渡過難關。
面對來自四面八方的口誅筆伐，潘石屹採取屏蔽的方式來應對，他在第一時間關閉了微博評論，對風波隻字不提，更新頻次也大不如前。
大V事業放緩了、SOHO中國即將被賣掉，退出房地產後的潘石屹還有些什麼？問題的答案或許能從工商註冊信息中窺得一二。
時代財經通過天眼查查詢到，去年11月開始，潘石屹名下出現9家新註冊的公司，註冊資本最低1000萬人民幣，最高2億人民幣。這9家新公司均由境外公司直接或間接控股持有，且大部分控股公司也是在去年11月於境外註冊成立。
從這9家新公司的經營範圍來看，主要涉及企業管理、各類信息諮詢、出租辦公、製作、發佈廣告等服務性內容，其中比較特殊的是天津潤石投資有限公司，經營範圍中包含“在國家允許外商投資的領域依法進行投資；受其所投資企業書面委託（經董事會一致通過），向其所投資企業提供服務”。
“這應該是一家輕資產公司，以輸出管理服務為主。”前述券商分析師推測，註冊資金高達2億的天津潤石投資有限公司或是主體公司，餘下8家企業管理公司則用於分批承接和服務項目。
而註冊動作與出售動作同步，難免令外界將其與交易做出關聯。該券商分析師進一步表示，不排除黑石收購SOHO中國股權後，繼續由潘石屹進行運營管理的可能性。“因為潘石屹夫婦可能會在這次交易中保留少許股權，不是徹底的退出，日後參與管理也很正常。”
閱讀更多 時代財經 的文章
