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提问：房姐你好，看上康家园两套房，步行5分钟到地铁。第一套：两室一厅，建筑面积68.7，1997商品房，满五唯一，南北通透，装修尚可，六层中的四层，边户，西晒，最低价375万，房主置换卖房。第二套：两室一厅，建面65.5，1997公房，满五不唯一，南北向，不是边户，通透性一般，基本无装修，但可以改造成小三居，六层的四层，360万可议价。我是刚需，首付160万，公积金可贷120万，打算混合贷。明天准备和第一套房主见面议价，我们提多少钱比较合适？这是我们第一天看房，第二天就开始谈价，是不是太仓促？另外，第二套房多少钱比较合适？要不要再看看酒仙桥区域？感觉劲松十里堡八里庄房子太老。
回答：可以了解下业主的情况，如果着急置换，可以适当多砍， 现是买方市场，他更着急，可以说一点房子的缺点但不要太过 如果时间充裕，建议多跑盘对比
提问：房姐好，目前居住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，问题如下：不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值（长期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学（目前还不知通过买房能否转学成功），现在比较迷茫，要是买个学区房，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，学区房短期不一定能增值。您有什么建议，我想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产（从来没买过），在外地有贷款。我在北京的第一个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？别受我的思路限制。谢谢您
回答：如果学区对你是刚需，就买小，不要在提高你的首付，承担最小风险 北京房产投资基本不看带学区，所以不能既要也要 西城风险更大不建议看，还是以海淀为主
提问：房姐好，父母有二套资格，想用他们名额，买tty，看上东二顶复无电梯198平510w。现金只有130，怎么操作能买下呢？
回答：二套资格 全款抵押拿下 找个垫资公司配合过桥 全款买入之后快速做抵押 最多可以抵押7成，不够的部分，你并发1-3笔信用贷填上
提问：房姐你好。有两个问题请教：1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居，全明把边户型。要价1229，还没最后谈，您觉得多少拿下比较合适？2、我名下有贷款记录，即使和我老公办了离婚，也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下，我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算？我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买，但是一直没找到小区环境，地理位置，户型，价格都合适的房子。请房姐指教。
回答：1000+都要看标的才能谈价格，一房一价 如果抵押后资金能够，就优先抵押，现在市场不建议直接卖 可以有些取舍，把你关注的做个排序，每一套打分，再回头看
提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右
回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6+万，望京6+万。 慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。 亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。 自住可以考虑，投资回避。
提问：房姐好，本人房产投资小白，已婚，夫妻双方都是北京户口，无贷款记录。前一段时间工作调动，出售一套自住商品房，500多万。请问，现在做怎样投资比较合适？工作地点在丰台青龙湖这边，这边的新盘能否出手？谢谢。
回答：如果还款能力没问题，500万，可以优先买1000万左右的双井次新大面积三居，另一个值得推荐的板块是望京。 单价尽量控制在7.5万以内的标的。
提问：哈喽，房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合买来居住吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套。不太考虑学区的问题
回答：北纬四十学区溢价 荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位 望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。
提问：房姐好，第一次提问。 预算比较低，而且首套房资格已经用掉了。16年底在燕山买的房子，现在卖掉还完贷款能剩50多万，加上积蓄，一共能筹措一百一二十万。 想在最近一两年内换房子到五环内，请问有什么好的办法，筹措二套房的首付么？五环内有什么适合我的标的么？一直在关注石景山的房子，不知道可不可以？ 看到您提的针对二套房的抵押的方法，请问该如何操作呢？
回答：多核办理信用卡，给自己和家里人养流水，后期做贷款 石景山不建议，120左右看东三东四老公房 可以搜索抵押关键词，有过详细回答
提问：智慧房姐，本人47岁，工作稳定，现有两套房用于出租，每月1.3K。另外可全款购买1100万房产，但为了使用杠杆，想贷款一部分，只能贷20%。低评估550万，税费50万，可以贷款105万；中评估720万，税费60万，可以贷款135万；高评估910万，税费80万，可以贷款170万；选择高中低哪种方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利于资金的筹划？
回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了 后期提高资金利用率再做抵押是正确的
提问：房姐！我父母南三环洋桥全款一套三居自住，处于价值洼地，想一换二，但全家缺资质，目前我7月工作居住证，我弟深圳户口工作居住证待定，房子卖560万，想先低首付落实一套北京的小二手，目的保值地段优势，剩下的等弟弟资质买80多平的，或可投深圳，请问这个操作有何注意事项？另，第一套位置有什么建议吗？
回答：流水充足的话没有问题 第一套建议按揭看百子湾次新两居400-500总价 第二套不推荐深圳，首先深圳去年有过30%涨幅，未来横盘概率大。其次如果你们均在北京有主场优势，更易于淘笋和维护
提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\\/平米）、有24小时热水（30元\\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。
回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响； 如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。
提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。
回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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