原創 克而瑞浙江區域 層樓 2019-01-22
還記得不久前，層樓推送的那篇預測文章嗎？
我們邀請13位杭州實戰派大牛，給出了2019年樓市走向的個人預測，結果大相徑庭。
理性派認為，2019年以穩為主，漲跌幅度都不會大；悲觀派認為，要麼不跌，一跌很可能是斷崖式下跌；看漲派則表示，房價還要繼續漲。
個人預測，大都以經驗為主，難免主觀。但若加上大數據、規律和政策背景，參考價值就會大幅提升。
今天，《層樓》將結合克而瑞的年報，做一些預判。
總的預測是：長期看好，但2019年大概率進入下行期，部分供應大的板塊將出現價格戰。不過在“穩”字當頭的背景下，基本不會大起大落，而政策有望適度放鬆。
從歷史週期看，杭州樓市調整不可避免。但調整即是機會，就看你夠不夠果斷。
PART 1
2019年房價是漲還是跌？應該是所有購房者最關心的問題。
二手房價下跌，已成事實，毋庸置疑。但一手住宅受限價影響，理論上只要審批價格穩定，就不會出現太大變動。
但實際上，考慮到資金鍊、競爭壓力等現實因素，開發商或不得不主動採取打折、優惠等促銷手段。
克而瑞數據顯示，2018年杭州前三季度，杭州新房去化率維持較高水平，達80%-90%；
但進入第四季度，隨著市場轉冷和年底衝量，去化率明顯下降，僅70%左右。
另一方面，平均中籤率顯著上升，從去年5月的8.8%，猛漲至12月的33.4%。杭州十區流搖項目套數佔比，也達到了46%。
從區域看，去年臨安整體去化率不足6成，問題最為突出。
相應的，它也成了杭州最早扛起“降價大旗”的區域。去年11月，我們曾發過一篇文章——《送車位、首付分期、特價房……終於，杭州樓市又開始過“雙十一”了！》
臨安，及海寧等環杭區域，正是主戰場。
而且，無論去化率上升，還是降價促銷行為，都有從郊區向市區蔓延的趨勢。
拿去化率來說，整體超過90%的，只有上城區、下城區和西湖區。拱墅區和江乾區，僅70%-80%。其餘城區80-90%。
換句話說，搖號初期那種哄搶、一套不剩的瘋狂場面，基本不會再現。
再看促銷現象，據我們獲得的消息，杭州市區部分樓盤，已出現打折、優惠等變相降價行為，其中不乏熱點板塊樓盤。
比如，城南某樓盤，近期推出特價活動，優惠10萬，不少購房者接到了推銷電話。
從目前看，這還僅限於市區少數樓盤，但隨著價差紅利不斷縮小、銷售壓力進一步增加，價格戰上演的概率，正在成倍提升。
PART 2
那麼，哪些板塊最可能出現“價格肉搏”？庫存是最直觀的衡量標準。
從狹義庫存（顯現庫存）角度看，經歷過去兩年天量成交後，表面上杭州存量已低於“見底”警戒線，加大供給迫在眉睫。
截至去年12月底，住宅存量368萬㎡，近1年去化週期3.6個月。即便臨安，也僅需8.2個月。
但從廣義庫存角度看，結果截然相反。
2018年，杭州十區成交土地1687萬㎡，成交金額2393億，均創新高，分別居全國第9、第1。加上之前未入市新盤和未領預售證房源，杭州十區存量高達3224萬㎡。
從板塊分佈看，青山湖、銀湖、未來科技城、南部新城、蕭山科技城等板塊，積壓最為嚴重。
與此同時，2019年的推地量，並未見緩。
先前公佈的計劃顯示，全年杭州十區計劃推地288宗，共11474畝。其中，主城區供地78宗3287畝，佔總供地量近三成，與2018年實際成交量（70宗3212畝）基本持平。
餘杭、蕭山緊隨其後，計劃推地2380畝和2161畝。臨安、富陽供地量均超1400畝。
舊地還未上市，新地已在路上，再加上持續下滑的去化率，今後實際去化週期，遠比想象中要高。所以，去年四季度，房企紛紛進入“拼命賣房”模式，也就很正常了。
另一方面，土地大躍進的輝煌下，高地價與限價之間的矛盾始終存在。
以沁園、都會森林、天宸、杭州世紀等地王盤為代表，“虧本賣房”已是既成事實。2019年，隨著更多地王盤入市，這一現象，將變得更為普遍。
去年下半年以來，儘管土地市場降溫明顯，但考慮到公租房、幼兒園等配建成本，實際地價仍處於高位。
克而瑞數據表明，2018年杭州涉宅用地平均地樓比0.6（涉宅用地地價/新房成交均價），較蘇州、武漢、成都，南京等其他二線城市，拿地成本依舊位居前列。
這意味著，控成本和保品質，始終是擺在房企面前的艱鉅難題。
可以預見，2019年維權現象（精裝修居多）可能會更多，而毛坯房將繼續成為市場上的搶手貨。
PART 3
關鍵問題來了，這輪調整會持續多久？
古語有云，以人為鏡可以明得失，以史為鏡可以知興替。通過對杭州樓市前幾輪的週期變化研究，或許可以得到答案。
從2009到現在，杭州樓市大約可分為三個週期。
第一個週期，從2009年3月到2012年3月，上行19個月，下行17個月。第二個週期，從2012年4月到2014年8月，上行16個月，下行12個月。
第三個週期從2014年9月開始，跨度很長，剛剛進入下行期。橫盤26個月，上行25個月，下行1個月。
不難看出，每一輪調控政策的收緊，基本是樓市下行的開始
按照正常規律，杭州樓市本該在2017年限購升級後，便進入調整階段。但限價和公證搖號政策的推出，推遲了調整期的到來。
此外，下行週期不斷縮短，也是顯著規律。
由於調控耐藥性增強，大多數人相信，哪怕真的會有波動，但是熬一熬就可以涅槃重生。
當政策再次故技重施時，前幾輪週期中產生的“抗體”越來越強大。即便橫盤下行，窗口期也會越來越短。
再加上亞運會預期長期利好等“政治紅利”，回調時間有望進一步縮短。
從前兩輪週期變化，還可以明顯看到，樓市進入下行轉折點、重新回暖，均以政策刺激為主。
因此，接下去的重要信號，就是觀察政策變化。
PART 4
那麼，這一輪調整會達到什麼程度？
基本可以確定，局部允許出現跳水，但整體大起大落的可能性，應該很低 。
近日舉行的省部級防範化解重大風險專題研討班上，中央明確強調，將房地產市場風險列為經濟領域重大風險。
當政府把樓市作為高級別風險抓，以穩為主的可能性，應該是最高的。
況且，杭州一直是政策跟隨者，而非“出頭鳥”。
政策出臺時間節點，基本晚於一線城市或同類強二線城市。2017年3月限購升級後，就未曾加碼限購、限貸等核心政策，頂多打打補丁，限售也一直未推出。
前幾天的一則新聞，更證實了這一點。
據報道，按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定並嚴格執行長效機制和政策措施。
其中，杭州、寧波兩市將研究制訂2019年“一城一策”方案。
據克而瑞分析，方案可能涉及“限價小幅放鬆、人才引進標準放鬆、貸款利率回調，大力發展租賃市場”等多個方面。
拿限價來說，杭州區別於其他城市，從未明文規定，調節靈活度較高。可根據項目地價、物業類型、戶型大小、精裝情況等進行適度放鬆。
當然，即便限價放鬆，也要考慮市場接受度。
以目前幾個入市、重塑價格體系的新盤為例，明顯超過市場水平的價格，並不受待見。從這個角度看，限價反而保護了市場穩定。
至於利率下調，迴歸基準，已是大勢所趨。
隨著多次降準，資金流動性正在全面提升。數據顯示，去年12月全國首套房貸平均利率5.68%，環比下降0.53%，為23個月來首次下降。
2019年註定是錯綜複雜的一年，存在許多不確定性，但也意味著更多的機會。
別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。
歷史證明，任何一輪調整期，都是下一輪行情的“底部”。機會永遠存在，就看你抓不抓得住。
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