原創 林小北 層樓 2019-02-19
PART 1
64輪競價，2783萬成交！
今早10點12分，又一套武林壹號的法拍房落錘，成功易主。
美國作家勞倫斯·布洛克在《八百萬種死法》裡寫道：有時候我到拍賣場，就像有些人到賽馬場一樣——不是為了賭，只不過想坐在陽光下看馬跑而已。
“我喜歡拍賣場的氣氛、感覺，我喜歡聽鐵錘敲下的聲音”。
他一定會愛上今天的杭州法拍市場。除了武林壹號，杭州還有12套法拍房，也將於今天結束競拍。
這場己亥年首場大規模法拍房供應，不僅數量眾多，劇情也十分精彩。
比如拍賣清單上，少有地出現了武林壹號、金色海岸、西溪明珠三套千萬級豪宅。拍賣過程中也各種加戲，上演了半路截胡、低價流拍等橋段。
其中最受人關注的，要屬武林壹號的那套329㎡四房。
這套房源的拍賣，始於昨天上午10點。當時，僅有Y6612和E5595兩個競買人報名。光一個上午，兩人就你來我往地出了45輪價。
就在吃瓜群眾都認為，得主就將在兩人中誕生時，昨天下午又殺出了一個程咬金，R0081也加入了競價。
今天上午的最終角逐，就在R0081和E5595之間展開。在原定的10點截止時間後，雙方仍激戰了9輪才作罷（在法拍中，若到截止時間仍有人出價，則拍賣順延5分鐘）。
最終，這套房源以2783萬的成交價被R0081截胡，摺合單價約84641元/㎡。
這個價格是什麼概念？就在今年1月24日，武林壹號成交了一套331㎡的二手房，簽約單價達到了107086元/㎡！跟二手房價相比，這套法拍房相當划算。
PART 2
不過在武林壹號所有法拍房中，這套房源並不算低。
在法拍房網站上，此前武林壹號一共拍出過4套房源。最高單價9.4萬/㎡，最低7.1萬/㎡。今天8.4萬/㎡的成交價，可以位列歷史第二。
為什麼武林壹號會如此受捧？原因很簡單。
首先，作為杭州樓市的“燈塔型豪宅”，武林壹號的知名度要遠高於其他頂豪，在省內富人中也頗有影響力，完美貼合馬斯洛需求金字塔中“自我實現”的需要。
因為“終極住所”的價值光環，所以武林壹號的二手流動性，也非一般豪宅可比。
其次，今天拍賣的這套房源面積為329㎡，尺度適中，總價也更容易接受。
去年11月，武林壹號的一套法拍房，拍賣時僅競價兩輪，加價10萬便黯然成交，單價僅 7.1萬/㎡，成為武林壹號法拍房歷史上的一次“滑鐵盧”。
本次拍賣的武林壹號房源室內圖
最根本的原因，在於它是一套躍層，面積高達561㎡，最後的成交總價已接近4000萬。
此外，今天成交的這套武林壹號，還有一個獨特之處。
以前拍賣的四套房源，傢俱都已搬空，基本只剩硬裝。但這套房子，卻連傢俱燈飾也一併打包拍賣。
據統計，室內共有32件傢俱，目前均以棉布覆蓋遮塵。
沙發、床、餐桌椅等一應俱全，並且都是FENDI、BENTLEY、TURRI、FRAU等國際大牌，格調滿滿。
評估文件顯示，32件傢俱的評估價為163萬，平均5萬一件。
57個燈飾評估價31萬，平均5300多一盞。 要知道，這些價格都已算上折舊了！
有沒有感受到撲面而來的蓋茨比式生活氣息？因為幾乎可以“拎包入住”，所以又為這套房源添了幾分熱度。
PART 3
相比武林壹號的激烈，今天一起拍賣的金色海岸273㎡，卻因無人報名，慘遭流搖。正應了《荷塘月色》那句“熱鬧是他們的，我什麼也沒有”。
同樣是豪宅，為什麼差距這麼大？是價格太貴嗎？
翻閱拍賣公告可以看到，這套金色海岸的起拍價為1402萬，起拍單價5.1萬/㎡。
這是什麼概念？就在今年2月2日，金色海岸簽約了一套230㎡二手房，成交價6.8萬/㎡。去年5月，金色海岸成交的一套210㎡法拍房，競拍了足足303輪，最後成交價高達7.6萬/㎡。
無論是相比二手房還是法拍記錄，都有2萬/㎡左右的價差，看起來就是一個大便宜。那為什麼最後涼了？
原因也很簡單，它自帶很多法拍房容易碰到的“坑”——這是一套帶租約的法拍房，租期從2017年6月1日起至2021年5月31日止。也就是一旦成交，買家還要等兩年多才能入住。
如果僅是這樣，也很划算啊，就當是買了套期房嘛。但事實是，這套房子背後的故事，遠沒有那麼簡單。
這套房子的舊主，是原來的浙江中江控股董事長俞中江。沒錯，就是2012年因資金暴雷，鬧得滿城風雨的那位地產大佬。
本次拍賣的金色海岸房源室內圖
出租車司機出身的俞中江，發家於香精香料行業，後來又廣泛涉足地產、民用航空業等行業。
因激進擴張，俞中江的資金鍊一直十分緊張，據說部分高利貸渠道的資金，月息高達6、7分。2010年，中江以7億價格買入西湖邊的溫德姆酒店，成了壓垮這個逆襲故事的最後一根稻草。
2014年， 資金斷裂的俞中江，因非法吸存40多億，一審獲刑20年。金色海岸這套豪宅的拍賣，算是這一事件的餘波。
它的棘手之處，除了2021年到期的租約外，俞中江還跟租客簽了一份為期20年的租賃協議！
這在法拍房中很常見。因為“買賣不破租賃”，一些預見自己即將破產的“老賴”，會選擇用這樣的手段變相“霸佔”房子。
好在，因為簽約發生在房產抵押之後，這份20年的租約最終沒被法院認可。
但可以預見，將來與租客的糾紛或許在所難免。所以儘管價差誘人，但無人敢碰這個燙手山芋。畢竟到了千萬段位的房子，買家基本都是想犒賞人生的自住者，誰也不想給自己添堵啊。
這套豪宅流拍後，也將進入二次拍賣，起拍價也會打8折。到時，會有“真的猛士”來接盤嗎？
PART 4
當然，這場熱鬧非凡的開年法拍大戲，並不全是“神仙打架”的豪宅。有不少“平價盤”，普通人也能參與一把。
比如13套法拍房中，最便宜的一套，起拍總價僅101.5萬。它是位於臨平老城區佳餚弄，距餘杭區政府僅約800米。面積約81㎡，算下來起拍單價僅1.25萬/㎡，一樓還帶一個儲藏室。
去年佳餚弄的二手成交價，已達到1.6-1.9萬/㎡，所以競爭也相當激烈。
其實，法拍房最大魅力之一，就在於普通人也有機會成功撿漏，大賺一筆。最近的一個經典案例，就是大年初一桂花城南屏苑成交的那套法拍房。
它的面積近231㎡，成交單價僅約3.6萬/㎡。而去年11月，同小區二手房成交價是5.8萬/㎡。兩相比較，這套法拍房便宜了500萬 ！
它能成功撿漏，主要得益於對法拍規則的理解+時機的把握。
桂花城的這套法拍房，當時處於變賣階段。這是什麼意思呢？按規則，變賣週期內一旦有人出價，變賣即進入24小時競價倒計時。期間若無人加價，則直接成交。
桂花城競買人的出價，剛好選在了大家忙著團聚、無暇顧及法拍的除夕夜，堪稱法拍界的“珍珠港偷襲”。
二戰時，日本人空襲珍珠港，就選在了美軍放假的週日清晨。
這套房源的成交結果公佈後，層樓粉絲群裡不少人後悔得直跺腳，大呼“錯過了幾個億”。
這次拍賣被媒體報道後，法拍房關注度激增。這也意味著，近期的撿漏概率可能會大大降低，畢竟有那麼多眼睛盯著呢。
不過如果你有購房需求，法拍房依然值得長期關注。
就像巴菲特說的，投資並非一個智商為160的人，就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。法拍房也是如此，它需要你有對規則的清晰理解、風險的認知，以及一些運氣。
就在未來幾天，還有新綠園、田園牧歌、萬科大都會79號、自在城、紫桂公寓等熱門小區的房源上新，其中也有以變賣模式拍賣的房源。
雖然在很多人的買房路上，法拍房一直是“備胎”的角色。
但要知道，在一段戀情中，“備胎”有時也能帶來驚喜，最後成功轉正啊。
閱讀更多 層樓 的文章
