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買40年產權的公寓要看情況
1.公寓的優點是面積小，房款總價低，相對於資金不足的購房者來說，壓力小一點，單身住可以，租給別人有租金，不限購，只要全款，想買幾套都可以。
2.缺點產權只有40年，到了時間要續期，要交土地轉讓費，商業水電費，成本高，產權證還不一定能讀書，首付款要50%，貸款利率高，貸款年限只有10年。
3.如果是剛需還是建議買商品房，貸款利率低，貸款年限最長30年，購房成本小，月供壓力沒有那麼大，如果是限購了，不能再買商品房了，手上又有多餘的資金在買公寓，這樣沒有什麼壓力，現金又不會貶值。
房姐解說晴天
首先一點，不用擔心40年產權的問題。
很多人說怎麼這個才40年，所以就怕買公寓了，這是錯誤認知。其實40年和70年並沒有區別。
這是因為之前用地性質的影響導致，但在中國，只要這產權是你買的，你就不用擔心到時候會被收回去，其實現在幾十年租期加續期模式，和這是你的永久私產，本質上並沒有區別，只不過形式略有不同。
在zf鼓勵和保護私產的情況下（zf深知這樣有利於市場經濟的，多看看政府報告。）你的產權是不會被侵犯的，到時候續期，也不會讓你出一大筆錢（破壞你的私產），最多是走個形式的概率大。
畢竟，有恆產者有恆心。
公寓和住宅最主要的不同，有兩點。
其一，也是最關鍵的，就是公寓沒有學位，這點對於想要孩子的人來說很致命。但是如果你想做丁克，那買公寓也是可以的。
其二，是公寓的貸款和首付比例。公寓只能貸款十年（我們城市），首付要五成，對於現金不夠的人有點壓力。
當然，公寓有些不通燃氣的問題，物業費水電費可能會過高，然後賣出的時候不同城市有時間限制，比如我們城市公寓是限售五年的。不過有些公寓是不限售的，這些可以自己去了解，然後不同燃氣我覺得問題不大，特別是對年輕人來說，以後會去做飯的人是越來越少的，畢竟時間成本太高了。當然還有公寓一般一層十幾戶，這個體驗是和住宅不同的。
綜合考慮，自住的話，如果不考慮學位，買來是沒問題的。特別適合單身或年輕情侶。
投資的話，第一看城市，第二看地段，最好一線城市，地鐵口一出來就是的公寓，靠近人流密集的地方，未來收益還是很可期的，據我測算，我家附近的公寓滿足這樣的條件，租金收入比都在28左右（而且未來租金增幅預期大），價格不算貴了。不過同時最好投資小戶型，因為方便出租，投資用不要買太大的。
最後補充一點，就是增值稅的問題。有很多人說公寓到時候賣掉自己要交更高比例的增值稅。這點學過經濟學都知道，稅收是由買賣雙方共同承擔的，賣方也就是你所交的稅是公寓價格的下跌，所以你要交的稅表現在公寓價格的下跌，而到時候賣出的時候增值稅不是你交的，基本都完全是買方交的。所以你認為到時候賣出時要付一大筆稅錢這種想法是不構成投資判斷的，增值稅的徵收影響的是未來公寓的升值，所以由於這個問題公寓的升值潛力是比不上住宅的（畢竟每次上漲都得交點稅給政府..）不過按照投資人基本理性的觀點，增值稅這個問題大部分已經反映在目前價格上了，所以買公寓是基本不需要考慮增值稅的問題的。
妍寶爸爸愛生活
40年產權公寓能不能買，首先要了解它，才能結合自身情況再決定買不買。
1、40年公寓屬於商業用地，它的價值在於商用。它的屬性則表明水電按商業收費，沒有天燃氣，不能落戶，小孩不能劃片入學，所以居住成本會比較高，人員雜亂，居住舒適度低。當然，現有些地方政策水電可以按民用收費，也可能有天然氣，這只是個例。豪宅公寓另說。
2、公寓主要做於投資產品，首要是看租金，租金收益最低能達到15年內回本，才可以考慮。
3、公寓變現很難，因為稅費要30%以上，所以首要考慮租金收益，因為肯定是要長期持有，很難賣掉。
4、首付最低50%，按揭期限最長10年，對資金要求比較高。所有看到低首付分期宣傳，要慎入，一定要結合自己資金狀況，不要一時衝動，還是那句話，很難變現。
5、要買來做酒店等娛樂經營的，買之前一定要了解是否建築規劃有酒店行業等許可，不然後期很難辦消防許可證，謹慎不會錯。
6、地段、地段、還是地段。公寓對地段要求更高，一定要選核心地段，選人流密集區，最好是高端商業區，周邊可以沒有菜市場、沒有學校、沒有醫院，但交通一定要便利，地鐵口、主幹道這些得有。
7、公寓物業對後期出租收益影響很大，買之前要仔細考察。
總結：商業公寓雖不限購不限貸看似不錯，但現在大部分城市基本80%以上的公寓都是坑，各種低首付、返租等噱頭，一定要仔細甄別，不要把血汗錢砸進坑裡。
米多聊地產
值不值得買這個主要取決於自己想不想買，有沒有多餘的資金去購買。40年產權的公寓可以買，但是要看什麼地段：買房子最主要就是地段，發展前景怎麼樣。
而且現在物權法表明，未來公寓40年到期，只需提前一年申請續期，補地價最低15.6一方，最高不能超過10000即可續期。
公寓的升值潛力是比不過住宅的，買公寓還要看租金的回報率，一個好地段的公寓能夠決定你一個月的收租。
公寓有兩種出租形式：一，日租，就是由酒店託管包租：二，月租，業主自己放租或者交於專門出租房子的中介公司：其中日租的回報率往往比月租的收益高
買公寓首選的幾種地方，一：近地鐵，二：周邊最好有批發商圈：三：交通樞紐附近，比如高鐵站，火車站，機場附近：四：會展中心附近，任何一個地方如果開展會周邊酒店公寓租金都會上漲。
公寓最主要看地段，周邊有沒有那麼多的人支撐你這裡的出租率。
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成都房產通L
簡單的回答買公寓好與不好，不是很合適，公寓的購買只有合適不適合自己。
我是卿子云墨仙，房地產領域創作者，我寫過一篇文章《商業地產中的公寓，是出生就帶著原罪，還是無奈之舉下的產物》，詳細闡述了公寓的前世今生，大家有興趣可以詳細看看。
那我就簡單闡述一下購買公寓的利弊，大家可以對號入座，看購買公寓是否合適自己：
購買公寓的好處：
1、公寓不限購不限貸
在住宅限購下，許多人或因戶口原因，或因社保繳存年限等原因並沒有購房資格。他們並不甘於租房居住，或者一年一搬家，或面對因房東大幅漲租金不得不搬離的那種崩潰，想擁有自己的一個小窩。於是折中一下，先買一套公寓先住著，就當做投資。公寓的貸款又不會影響住宅後期的貸款資格，等到有購房資格的時候，就可以直接賣掉賺取差價，或者留在手裡向外出租，獲取出租收益。
2、購買成本相對較低
在住宅價格動輒過萬，總價過百萬的城市裡，想購買一套住宅，許多人需要掏空三代人的錢包。有一些家庭因支付能力較差，無法立刻拿出住宅的首付。小公寓雖然首付需要50%，但公寓因面積小，總價低，首付就會差出一部分，能夠讓一些支付能力差的家庭購得一套公寓居住。這時候，公寓也就分流一部分住宅的潛在客戶，最終圓一部分客戶的購房夢。
3、公寓投資靈活多變
在筆者多年的商業地產營銷經驗中，發現購買公寓的客戶需求多樣，因公寓的自身特性，最大化的滿足客戶的購買需求。有的用來過渡性居住，有的作為固定資產投資，有的用來開工作室，有的用來辦公，有的用來當做經營場所，還有的用來自己開酒店，還有的公寓提供酒店託管服務，投資客戶只需要坐等運營收益就可以。
4、 公寓附加值高
公寓產品在設計時，經常在設計規範允許的基礎上，最大化產品的附加值，比如說贈送購買空間，比如買一層得兩層，還比如提供雙鑰匙入戶的產品設計，最大化投資收益，這些都是讓投資客戶動心的，能夠在相同的投資下，最大化投資回報。
5、公寓位置核心
公寓一般都在一些城市核心的位置，大多樓下都是商場或者一些城市核心的配套，交通便利配套地鐵等，這些配套都會讓公寓的購買客戶動心。房產的投資，最核心的就是地段，有地段的項目未來的增值預期都會高出很多。
當然購買公寓也有不好的地方：
1、 公寓用來自主，舒適度很低
公寓雖然有居住屬性，短期居住可以，單身居住也勉強可以，但如果是舉家居住或長期居住，舒適度會很差。很多初期用來自主的，最後全都搬離了。
2、 公寓使用
卿子云墨仙
其實不用糾結40年產權和70年產權，產權到期了可以續。
真正讓很多人頭疼的是公寓不能入戶（全國大部分地方），而且是商業水電，再次出手稅比較高，居住成本也比較高。但這也不是絕對的，好多公寓現在都是雙氣，而且是民用水電，就是不能入戶而已。
現在一線城市公寓價格也是很高的，包括南京杭州這些城市，好多公寓都是三四萬一平，這些城市投資公寓成本會增加比較大。一些中西部省會城市還是值得投資的，比如鄭州。有些純投資公寓有包租協議，30多萬的價格，一年租金21600元，十幾年能回本，這樣的公寓還是值得投資的。
如果是自己階段性住的話，建議買一個小戶型的，位置比較好的地段，這樣不管是自己住還是以後出租都非常便利。我自己在鄭州南三環地鐵口就買了個24平的，26萬，首付分期可以分四次，月供1500，壓力非常小，以後自己不住用來出租的話月租金也不會低於1000塊。
現在市場上很多位置比較好的低價公寓，如果想自己投資開酒店也非常適合出手。
其實投資房產主要還是看城市看地段。就鄭州這個城市來說，發展潛力還是很大的，畢竟是國家中心城市嘛，又是鐵路樞紐航空樞紐城市，但是現在平均房價還不到14000，所以在這裡找個好地段是絕對適合投資的。
廣篩
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40年產權的公寓可以買，但是要看什麼地段：買房子最主要就是地段，發展前景怎麼樣。
而且現在物權法表明，未來公寓40年到期，只需提前一年申請續期，補地價最低15.6一方，最高不能超過10000即可續期。
公寓的升值潛力是比不過住宅的，買公寓還要看租金的回報率，一個好地段的公寓能夠決定你一個月的收租。
公寓有兩種出租形式：一，日租，就是由酒店託管包租：二，月租，業主自己放租或者交於專門出租房子的中介公司：其中日租的回報率往往比月租的收益高
買公寓首選的幾種地方，一：近地鐵，二：周邊最好有批發商圈：三：交通樞紐附近，比如高鐵站，火車站，機場附近：四：會展中心附近，任何一個地方如果開展會周邊酒店公寓租金都會上漲。
公寓最主要看地段，周邊有沒有那麼多的人支撐你這裡的出租率。
QG小霸王
不能限購執行以來，以往沒受到太大關注的商務公寓項目，開始大打“不限購、不限貸”牌，在住宅被限購的市場中成為很多買家考慮的投資項目。
商務公寓一般來說，面積不大，小公寓易於出租，且實際租金更高，在租房市場，小戶型租金總價低，往往比大戶房產更容易出租。
這是公寓的優點。從這個角度來說，住宅、公寓，在出租市場來說，似乎沒有什麼太大差別。但是從付款方式來說，住宅和公寓則大有不同。
有些人覺得總價上來說，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，總價差別不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。
出租的價格也差不多，甚至高於住宅，所以有些人買到了比住宅便宜的公寓以為賺到了大便宜，其實不然。
公寓在持有的時候，其實會面臨很大的風險和很多隱性成本。
第一，貸款的區別
公寓：不限貸，五成首付；無首套房優惠，且不能用公積金貸款
住宅：限貸，個別銀行有首套房優惠，能使用公積金貸款
公寓最大的優點是“不限購、不限貸”，這是公寓宣傳得最多的賣點，同時對於“無名額、三套房買家”來說，投資公寓無疑是投資房產的“唯一出路”了。除了沒有貸款優惠之外，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，也不能以購買了公寓為由提取公積金，因為公積金貸款是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。
貸款年限上也有區別。
住宅最長可貸款30年，而公寓屬於商業用地，貸款年限10年。
銀行為什麼這麼規定。其實，已經看出了，公寓要比住宅的風險更大，銀行已經預知這種風險了，所以要降低風險，就要提高首付，首付五成。年限也要縮短。這對於投資來說，槓桿使用效率太低，且佔用的本金太多，風險更大。
第二，能否落戶，是否有學位的區別
公寓：不能落戶、無學位
住宅：符合條件可落戶，有學位
購買住房能否落戶，關鍵要看項目所在地塊是按照什麼性質審批的，如果是純商業性質，就不能單獨落戶，所以公寓是不能落戶的，如果是綜合性質，那麼其中的商業部分不可落戶，而住宅部分則可以落戶，所以有些商用樓有一部分可以落戶，但大部分公寓產品都是無法落戶的。
和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。
這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓後期升值潛力相對較弱。因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。
第三，使用屬性與品質之間的差異
公寓：實用面積7成就不錯了，使用年限最多50
住宅：最高實用面積能達8成左右，使用年限最高70年
小戶型本身面積小，那麼房型佈局、房屋面積、公攤面積、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響，進而影響投資回報率。
而房子面積太小，公攤大，本身就不是正常戶型的住宅，居住會影響使用功能。
商用性質的公寓一般使用面積小，市場上大多公寓只能有七成左右的實用面積。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用面積能達到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少項目的實際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。
而按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。
第四，公寓與住宅小孩隱性成本太大
公寓：商用水電、物管費一般較高、不能用明火
住宅：住宅水電、管理費一般較低、可用明火
公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高
首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。
此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些項目管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費用更高。商用公寓的用水用電費用，通常要比普通住宅高很多。
具體分析，公寓和住宅的差別：
1、產權40年和70年。
2、公寓屬於商住型，水電等物業成本按照商業使用標準，比住宅高，一般不通天然氣。
3、公寓內部結構不完善，居住功能低，舒適性不好。
4、貸款差別，公寓首付高，貸款年限短，槓桿作用發揮不充分。
5、用戶群體特殊。由於公寓戶型小，只適合單身或者2人居住，如果是出租，範圍受限較大，不好租。
6、戶型結構偏小，用戶群體特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不會考慮入手，因為拖家帶口住不下，周邊配套一般也趕不上住宅，升值空間就受限。
7、交易的稅費，公寓後期轉手需要交營業稅，住宅滿2年免交。如果用於投資，差別顯而易見，千萬別被銷售人員忽悠。
烏魯木齊樓觀
有購房資格儘量買住宅，這個毋庸置疑！公寓即使是類住宅，牽涉到的問題不僅僅持有成本問題，還牽涉到變現轉手的問題。
持有階段：水電氣商用還是民用？這個很多開發商會給你講。部分公寓會告訴你是全民用或者是半商用，但這兩方面你必須確認清楚。以成都為例，水民用水目前是2.98/方，電0.52，氣1.89。商用水價格可能在3.98-5元，電0.8-1.5，氣2.89-4。物業費，住宅通常在3元以下，而公寓則可能在2-10元之間。另外，多數公寓目前並不通氣，或者通氣也並非住宅那樣直接接入，而需要用戶去申請開通，過程非常麻煩，這個你用於自住必須問清楚。
出售階段：公寓是商業產權，出售時可能涉及到以下稅：契稅3％，個稅全額1％或增值部分20％，增值部分5.56％增值稅，以及按增值額的計徵土地增值稅30％～60％或全額增收8％。綜合下來一般可能在交易額的17.6％。
但公寓也並非一無是處。
首先，公寓是商用產權，可以用於辦工商執照。
其次，如果是全民用的類住宅公寓，自住或者用於做soho非常不錯。而地段好的公寓用作出租投資也是一個非常好的投資項目。
第三，拆遷賠償是1賠3。
第四，產權滿40年後，如沒有拆遷，需向國家續交土地出讓金，這筆費用並不高，目前成都的費用約在每年15元每平。
第五，轉手時，如果時間控制得當，稅費基本可以控制到4個點。
綜上，如果題主有購房資格，住宅是不二選擇。如果沒有，那麼需考慮到以後的出手轉讓問題以及出租問題才購入。
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公寓房整體投資不划算，但具體要看地段和城市。
首先， 公寓房非一線城市是沒用的，升值很慢，潛力也不大；一般城市不建議購買公寓；除非北京，上海，廣州，深圳等一線城市的核心地段。
其次，公寓房買了以後只能出租和自主，但是居住體驗太差。因為公寓房普遍一層樓好多戶人家，有時候還是工業水電，還不通煤氣什麼的，居住不划算，成本高，也不舒服。
另外，公寓房出售的時候稅費很高， 一般購買公寓的人也很少，需求人很少，基本上買到手裡面之後，二次轉手很困難。
總之，建議非一線城市 不要購買公寓房，一線城市公寓房 購買也要看地段。
最後，如果純屬自住，又沒錢買住宅，買公寓，圖個心理踏實，圖個心理自在，那麼也可以買吧，至少 這個房子產權也是歸自己所有。
如果還 有問題，可以關注我，互相交流學習。
