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與新冠肺炎疫情的防控“遭遇戰”中，社區是一股不容忽視的力量，國家衛健委也直言，社區是實施網格化管理的基礎，是傳染病防控的第一道防線。
隨著疫情發展過程中物業服務多元化，物業股逐漸受到市場追捧，不少物業類公司的股價飄紅，或將迎來新的機遇。為此，奇點商業網在新型肺炎疫情期間推出《物管“搏疫”白皮書》，深入剖析物管企業抗疫表現。並延伸至年度業績數字、運營能力和未來預期，為行業和機構投資者提供指引。
南都物業，這個江浙地區的中小規模物業最為亮眼的操作就是於2018年2月1日正式登陸A股，成為首個在境內資本市場的上市的物業公司。在這一年，諸多行業美譽籠罩著這家公司，一度成為了行業熱議的話題，關於物業公司上市的號角似乎也從這裡開始吹響。
兩年時間過去，“物業第一股”的光環已經褪去，如今的南都物業更多是以中小規模物業公司的姿態出現在人們的視線當中。
物業第一股，上市創輝煌
作為物業行業首家在A股上市的企業，南都物業確實開了個好頭。
南都物業掛牌發行價格為16.25元/股，公開發行股票不超過1984.127萬股，佔總股本7936.508萬股的25%。根據招股書顯示，其募集的資金總額約為3.22億元，將主要用於物業管理智能化系統項目、全國物業服務業務拓展項目、人力資源建設項目、社區O2O平臺建設項目和公寓租賃服務項目等。
招股書顯示，從2015到2017，南都物業的營業收入從4.71億元上漲到8.2億元，上漲了74.10%；歸屬於母公司所有者的淨利潤從2211萬上升至7483萬，上漲了238.44%。2018年第一季度歸屬於母公司所有者的淨利潤和營業收入也已經分別達到了2120萬和2.34億，分別達到了2017年總額的28.33%和28.54%，公司今年這兩項指標有望再創新高。另外，南都物業2018年一季度的資產負債比率有上季度的64.89%下降到47.45%。
2月1日, 南都物業上市首日，開盤價19.5元,收市則保持在23.4元水平，漲幅達44%，其優秀的成績在當時是整個物業行業的一針強心劑。
同年，南都物業發佈其上市後的第一份年報。年報顯示，南都物業的核心業務包括物業管理服務、案場服務、顧問諮詢服務及增值服務，服務對象包括住宅、寫字樓、酒店式公寓、購物中心、城市綜合體、企業總部大樓、工廠、學校、政府公建項目等。
截至2018年年底，其服務版圖遍佈浙江省各大城市，並進入北京、上海、重慶、江蘇等十餘省（直轄市）。截至2018年12月31日，公司累計總簽約項目433個，同比增長57.45%；總簽約面積5542.56萬平方米，同比增長42.67%。同時在營收方面，南都物業總體上保持了穩定增長，2015-2018年，南都物業實現營業收入分別為4.71億元、5.78億元、8.2億元、10.59億元。
市場化運作背後，缺失母公司支持
相對於其他有著母公司支持的物業公司而言，南都物業的市場化運作更為徹底，但這本身更多是一種沒有辦法的選擇。
南都物業成立於1994年，其母公司是杭州當年赫赫有名的南都房產。據瞭解，南都創始人周慶治和綠城創始人宋衛平是大學同學，從上世紀90年代初期到2005年，鼎盛時期的南都曾一度佔有杭州10%市場份額。
2006年，南都房產被萬科收購整合，以17.66億元的總價受讓南都房產60%權益，以及上海、江蘇剩餘的地產業務。隨後，南都房產原副總裁韓芳接手了南都物業，而根據2019年9月30日南都物業發佈的三季報顯示，韓芳直接持有公司 21.48%的股權，通過浙江南都房地產服務集團有限公司間接持有公司 34.33%的股權，通過舟山五彩石投資合夥企業（有限合夥）間接持有公司 1.20%的股權，合計持有公司 57.01%股份，為公司實際控制人。
在這樣的情況下，南都物業只得開始了自身的市場化運營之路。2008年，韓芳提出“國內第一大行”概念，細分物業服務環節，整合眾多服務資源，創立多個服務不同環節的專業公司，為開發商和業主提供與地產相關的全程服務。
近年來，南都物業整合社區服務資源，先後成立了為企事業單位和家庭客戶提供各類保潔服務的“樂勤清潔”、為開發商提供工程改造及專項維修以及為業主提供各種入室維修服務的“樂勤樓宇”、以及提供長租公寓等存量資產管理的“大悅資管”等專業化公司，從基礎的物業服務拓展到各類社區配套服務。
市場化運營的選擇最終也成就了南都物業。南都物業採取的是與包括綠地集團、銀泰置地、阿里巴巴、建設銀行等大型企業合作的方式，這樣的模式佈局策略促進了南都在沒有母公司支持下的擴張。根據招股書顯示，2017年底，公司累計總簽約項目275個，累計總簽約面積3885萬平方米。作為一家並沒有地產母公司可以依靠的物業公司，南都物業的業務拓展能力可謂並不算差的成績。
規模擴張緩慢，盈利能力下降
雖然市場化的運營讓南都物業嚐到了甜頭，但是相較於其他物業公司，缺失母公司帶來的另一個重要短板則是自身在物業規模上擴張的緩慢，其未來增長空間被壓縮。
根據南都物業2019年發佈的三季報顯示，截至 2019 年 9 月 30 日，公司累計總簽約項目 471 個，累計總簽約面積6,028.97 萬平方米，2019 年 1-9 月公司新籤物業服務項目 47 個，新簽約面積約587.84 萬平方米；公司案場服務合同的新籤數量為 10 個；公司顧問諮詢合同的新籤數量為 1 個。
從增長的絕對值上看，這並不是一個出色的數字，同時其整體的物業規模在行業中也只能稱得上為中小型。因此，在當下房地產企業日益重視自身物業管理業務，不斷尋求對外擴張的情況下，其未來的競爭壓力可想而知。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，現在疫情時期，諸多物業公司都在積極利用疫情過後的利好機會，因此其競爭壓力則會進一步加大。
同樣值得關注的是其物業管理的集中度問題，南都物業本身屬於江浙企業，常年來一直在江浙地區進行物業佈局。南都物業在2018年年報中表示，其在杭州市的營業收入就佔到總收入的一半。因此，南都物業雖近年來積極拓展全國市場，但物業管理服務區域仍主要集中在長三角地區，一旦出現該地區競爭加劇、業務規模飽和和或地區政府政策及經營環境出現不利變化時，將會對其經營產生不利影響。
在盈利能力上，南都物業的處境也並非樂觀。根據年報和招股書顯示， 2015-2018年，南都物業主營業務的毛利率分別為29.77%、27.18%、24.40%、22.10%。相較於碧桂園等其他物業企業而言，其毛利率處於行業中下等水平。相對應的，其淨利率也在不斷的收窄，自205年至2018年，分別為11.53%、10.90%、9.20%、9.06%。
行業分析認為，這一方面與南都物業的人力成本上升有關，另一方面和其增值物業服務發展緩慢有關。年報數據顯示，2015年-2018前八個月年南都物業的人工成本佔比分別為83.59%、84.31%、85.48%、80%。
在增值服務上，根據2019年中報顯示，南都物業的增值服務主要是為住戶提供的個性化專項服務，如家政服務、私人綠化服務、室內裝飾維修服務、存量資產管理服務等。
年中報表示，南都物業以物業管理服務為基礎，設立悅都科技、大悅商業、樂勤清潔、樂勤樓宇、樂勤裝飾等專業子公司為住戶提供個性化專項服務，以社區為入口，應用移動互聯網、物聯網和大數據技術，以悅嘉家、 Joypark、悅服務三大 APP 為載體，搭建社區服務平臺，以業主美好生活為基礎場景，構建物業生態圈和社商生態圈。
雖然願景很美好，但從實際情況來看，南都物業的增值服務發展的並不樂觀。2016-2018年南都物業增值服務的毛利率分別為78.82%、74.32%、67.08%，呈現出不斷下降的態勢，2018年其佔總收比重僅為6.5%，只佔其收入的一小部分。
對此，李宇嘉分析表示，現在物業公司人工成本上升已經成為普遍問題，同時各方面都在尋求增值業務服務的提升，如果在未來南都物業增值業務規模增長緩慢的話，會進一步壓縮其盈利增長空間。
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