本月新城悅服務對外宣佈2019年度歸屬股東淨利同比預增80%，然而很少有人會記得新城悅上市時，面臨股票破發，認購不足等問題。
進入2月各上市公司陸續發佈盈利預告。近日，新城悅服務（01755.HK以下簡稱“新城悅”）發佈盈利預告，預計2019年度歸屬股東淨利同比預增80%。
這是一份喜人的業績預告，然而很少有人會記得新城悅上市時，股票發行價為發行下限，但還遭遇破發，認購不足的問題，2019年下半年新城悅股東團隊還多次增持公司股票。
受到資本增持的新城悅股價迎來攀升，但這只是技術手段，並不能全面反映出新城悅的成色。
入市首年多磨難
2月14日，新城悅發盈喜，年度歸屬股東淨利同比預增80%。公告顯示，業績增長主要由於：集團的在管面積增加；及增值服務收入上升，尤其是社區增值服務及智慧園區服務。
公告一出，安信證券將新城悅評級調成“買入”評級。雖然上市一年多，但新城悅在資本市場的表現一直難言理想，有機構曾給出中性評級。
2018年新城悅公開發行2000萬股份，但僅獲36%的認購。上市當天開盤價為2.9港元/股，為發行下限。即便如此，新城悅上市當天股價還是出現破發。
新城悅創立於1996年，成長於常州，是地產企業新城集團三個上市平臺之一。作為一家擁有房企系背景的物管公司，新城悅的發展與新城的發展關聯密切。
新城集團是近年房地產市場湧現出的黑馬之一，其2017年銷售排名房企Top15 ，2018年更是躋身Top10。攀升的銷售額能為新城悅的在管面積帶來增長，理應為市場帶來信心，但實際情況是並非如此。
2.9港元/股的發行價，27.33倍的市盈率，在已上市的物業股中不算很高，但當時市場對物業股的態度還是沒能第一時間受到認可。市場認為2.9港元的發行價也屬於高估值，所以出現破發，認購不足等問題。
2019年市場對物業股態度轉變，新城悅股價也迎來攀升。但好景不長，去年7月來自母公司的“黑天鵝”事件，一下又讓新城悅股價遭受創傷。7月3日當天，新城悅股價單日跌幅超23%。自此，新城悅股價再次經歷磨難。
而後，新城悅的管理曾團隊曾多次以自有資金在公開市場認購股票，其中公司董事長戚小明認購數量和次數為最多。
據奇點君不完全統計，從“黑天鵝”事件發生以來，戚小明曾經5次增持公司股票，且多是以自有資金增持。據公告解釋，戚小明對公司前景仍充滿信心，認購股份乃出於自願性質。
相應地，增持後新城悅股價也逐漸企穩攀升，並在市場態度轉變的情況下股價創新高，達到18.12港元/股。
挺進億級規模的野心
從2.9港元到18港元，新城悅上市一年多時間雖多磨難，但是股價整體呈上升趨勢，足以佐證新城悅淨利潤同比80%增長的含金量。
從收入結構來看，新城悅收入來源分為物業管理服務、開發商增值服務、社區增值服務和專業服務四部分。其中，物業管理服務仍是主要收入來源，佔2019年上半年收入的46.4%。
在管面積是決定物業管理服務收入高低。截止2019年6月底，新城悅的在管面積約為4443萬平方米，其中由為新城系提供的達到3255萬平方米，佔總在管面積的73.26%。4443萬平方米的在管面積在行業並不算突出，目前行業內在管面積最大的公司是彩生活，達3.63億平方米。
近年，房企中流行一個現象，越來越多的企業定下銷售金額過千億的目標。不僅房企，新城悅也在2018年給自己定下了一個“億”級目標，用三年時間進入行業前十，在管面積能夠超過1億平方米。戚小明一直對公司如期完成目標抱有信心，他認為：“新城控股截至2019年中期已經有1.34億平方米土地儲備面積，足以為新城悅服務提供支撐。”
對於物業公司來說，規模就是企業賴以生存的命脈。財經評論員嚴躍進對奇點君表示，儘管現在行業內沒有地產企業大舉邁進千億俱樂部的行動，但隨著行業規模增加，居民住房改善需求增加，在管面積過億，就是一個後續很好的標準線。
儘管新城控股已經躋身房地產銷售業績10強的隊伍中，但整個房地產行業的銷售面積不太會有大幅增加也是業內公認的事實，而且行業集中度會越來越傾向頭部企業，這將限制住類似於新城悅這樣的中等物管公司的未來規模擴張之路。
此外，作為一家區域性房企，新城在城市佈局堅持“1+3”戰略，即以長三角為主，在環渤海、珠三角和中西部尋找擴張點。而實際上，新城悅的服務範圍高度集中在長三角地區，佔比高達83.2%，所謂的3個擴張區域之一珠三角地區，截止到2019年中期業績公佈時仍沒有數據披露。
發力第二增長點——增值服務
當你知道你該走向何處時，你往往已經沒有機會走了。
靠著母公司的支持，也許新城悅可以實現三年期目標，但是進入物管上市公司前十後並留在其中，並不是一件容易的事情。
近年物管公司上市是熱點現象，僅去年就有10家物管公司選擇上市，其中，不乏保利物業這樣同樣有實力雄厚的母公司支持，此外，在排隊上市企業中也有金融街這樣擁有很強護城河的企業。
春江水暖鴨先知，未來行業的競爭局面如何新城悅更清楚。新城悅也在積極發展第二增長點——智能化服務和增值服務。
在最新的業績預告中，新城悅的業績增長還受益於增值服務收入上升。戚小明曾對外表示，要提升增值服務的收入佔比。按照戚小明的規劃，來自增值服務的收入佔比，要超過新城悅總收入的一半。在2019年中期業績中，該佔比已經超過一半，為53.57%。收入正在朝著戚小明的規劃的方向發展。
據悉，新城悅的增值服務包括提升社區內多種經營能力，其中車位尾盤銷售是重點；以及建設智慧社區標杆項目，大力拓展新社區的智能化工程服務等。
而從已公佈的在收入來源中看， “智能化服務”一項在2019年上半年實現1.13億元的收入，佔總收入8.56億元的13%，增速上較去年同期增長209%，為增值服務收入項最高。
智能化一直是新城悅近段時間發力重點。為發展智慧化社區，新城悅還收購智能化相關企業。新城悅副總經理兼聯席公司秘書尤建峰表示：“未來不排除進一步收購智慧社區相關業務的可能性。”
儘管以智能化為代表的增值服務成為新城悅過去一年新城悅營收的新增長點，但睿信致成管理顧問公司董事總經理郝炬看來，這並不能就此認為新城悅已經具備兩條腿走路的能力。
他解釋道：“從新城悅的公開資料看，新城悅和行業內多數公司一樣，多處在智能化的摸索階段，暫時行業內沒有在該領域表現特別可突出的公司。”
而某業內人士則認為，無論是規模化發展還是智能化發展，物管公司的基礎還是做好物業管理服務，贏得業主的信任。
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