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與新冠肺炎疫情的防控“遭遇戰”中，社區是一股不容忽視的力量，國家衛健委也直言，社區是實施網格化管理的基礎，是傳染病防控的第一道防線。
隨著疫情發展過程中物業服務多元化，物業股逐漸受到市場追捧，不少物業類公司的股價飄紅，或將迎來新的機遇。為此，奇點商業網在新型肺炎疫情期間推出《物管“搏疫”白皮書》，深入剖析物管企業抗疫表現。並延伸至年度業績數字、運營能力和未來預期，為行業和機構投資者提供指引。
綠城服務集團的官方微信號這段時間推送得很頻繁。二月份未過，官微推送了13篇文章，其中11篇跟疫情相關。這些文字中隱藏著物業經理、綠橙生鮮運營專員、社區保安保潔的“抗疫故事”，也展現著綠城服務身為物管優等生的傲氣與情懷。
疫情之下，社區成為了聯防聯控的第一線，靠譜的物業也成為評判小區防控能力的關鍵指標。原本逐漸火熱的物管行業，因為突如其來的新冠肺炎，更是欣欣向榮勢如破竹。
多家研究機構數據顯示，預計2020年後，物管行業的營收能達到萬億級別，行業空間大且門檻低。但彼時，全市場僅有十餘家物業管理上市公司，時間最長的也就是2014年上市的彩生活，資本新人綠城服務剛上市三年半，時間不長但關注度極高。
脫胎於母公司綠城中國，綠城服務很早就走上了獨立第三方物業管理的自由競爭道路，截止2019年中，在管面積達到1.84億平米，其中來自綠城中國的比例僅為個位數，意味著公司有著極強的市場競爭力。
但若深究，各項成績良好的綠城服務也有其煩惱，且前有強敵後有追兵，疫情蔓延之下，也該尋找煩惱的根源。
資本之路
成立於1995年的綠城中國，向來市場嗅覺靈敏，早就對物管行業看好，三年後成立了綠城物業服務集團，2001年綠城服務便走上了市場化的道路。
用中國物業管理協會會長沈建忠的話來說，當時綠城開發的商品房產品已在杭州漸成翹楚，為其配套的綠城服務也嶄露頭角，但綠城服務走向市場一開始是不被集團開發部門支持的。
“不過，綠城服務的經營班子不滿足於眼前的溫飽，頂住重重壓力，在杭州接下了首個非綠城開發的樓盤並實現了很好的服務效果。”
起初，綠城物業的控股股東是宋衛平、夏一波、壽柏年等綠城集團的創始人。在慢慢淡出綠城之後，宋衛平正通過將他親手締造的一大批企業上市，將那些跟隨他的老部下變成富翁。
2016年，綠城服務成為繼彩生活、中海物業、中奧到家之後，第四家在港交所上市的物業公司。宋衛平對綠城服務的規劃有著自己的邏輯，那就是目前物業市場還處於一個萌芽階段，尚沒有一個物業品牌去做好有效服務。
就這樣，綠城服務率先在人才、技術、標準等資源方面做了規劃和儲備，也逐漸在資本市場嶄露頭角。
更為標誌性的事件是，去年12月29日，龍湖集團10.76億港元買入綠城服務股票，持股比例增至10%併成為公司第三大股東。
摩通認為，龍湖增持只屬財務投資者並無提供任何可見的支持，相信往後龍湖不會為綠城服務提供任何樓面供其管理。這意味著，龍湖的入股只是看好綠城服務的發展。
成本之困
上市之後，綠城服務並沒有在併購物業公司花錢，而是出現了標誌意義的投資行為，一是聯合阿里系收購新零售企業，二是赴澳併購優質幼兒園股權，這無疑為綠城服務的發展注入了一針強心劑。
不過奇點君查閱綠城服務的財報，發現綠城服務每平方物管費遠高於行業平均水平，但毛利率卻處於行業末尾。換句話說，綠城服務在成本控制方面還需考量精進。
《2019年中國物業服務價格指數研究報告》顯示，2019年12月，二十大城市物業服務均價為2.19元/平方米/月，公告顯示，綠城服務的物業費單價平均為3.16元/月/平，遠高於市場定價。
然而，據2019半年報披露，綠城服務的社區增值服務毛利率僅為31.1%，與以增值服務見長的彩生活毛利率相差了50個百分點。不僅如此，基礎物業服務11.9%的毛利率也在已披露物業公司中墊底。
匯生國際融資總裁黃立衝表示：綠城服務一直專注於中高端物業管理，對於物業管理這種非常依賴人的服務行業，意味著一定需要對應的服務人員，例如保安、保潔、前臺、維修人員等。“即便未來公司管理再大的面積，依舊也會是現在的盈利格局，毛利率改善空間並不大。”
此外，奇點君梳理了上市時間較長的15家物業公司（不包含上市不久的鑫苑服務、藍光嘉寶服務）2019年中報表現，發現部份頭部物業公司增速放緩，中海物業、綠城服務毛利率處於行業低位。並且隨著併購加速，究竟誰才是物業之王成為懸念。
2月18日，富瑞發表研究報告，內地物業管理板塊的股價由年初至今升約30%，但該行預計物管板塊在未來兩年的強勁增長後，盈利將放慢至20%-30%，建議投資者等待更好的入市時機。
富瑞表示，物管板塊現時的昂貴估值並不持久，因為大部分物管公司的盈利增長將會放緩，主要由於大型公司的競爭增加及利潤受壓，把中海物業及綠城服務投資評級降至“遜於大市”。
提升溢價
數據顯示，2019年國內物業管理市場空間為8203億元，其中住宅、寫字樓及商業樓宇分別為4867、1317、195億元。目前，行業集中度較低，但正在逐步提升，根據中指院數據，行業前100名物業管理企業的市場份額在2018年僅為27.0%，但比2013年提高了9.6個百分點。
一名資深地產觀察人士告訴奇點君，單就基礎物業服務而言，上市物業管理公司大部分依附於關聯開發商，其短期內合約及在管面積增速與關聯開發商的銷售及竣工高度相關。“從提價角度看,由於物業管理客戶端提價能力較弱，而人力成本端剛性上升，在全生命週期中毛利率逐年下降，因此其對毛利率的保護程度不如其他必選消費品。”
這意味著物業費提升困難，上市物業公司的社區增值服務仍有相當的提升空間。上述人士表示：“物管業務分為基礎業務和增值服務兩方面，儘管近兩年增值服務的比重有所上升，但是基礎服務作為絕對主角的位置短期內很難改變。”
所以，綠城服務的核心邏輯是以物業服務為中心，構建一個具有極強業務延展性的資產與生活服務平臺。具體來說，前端針對開發商提供諮詢服務，後端又直面生活內容，提供多元化的生活服務，形成物業服務、諮詢服務、園區服務的組合服務。
據2019半年報，物業服務依然是集團最大的收入和利潤來源，達24.52億元，同比增長21.7%，佔整體收入的66.9%；園區服務收入達6.9億元，同比增長34.8%，佔整體收入的18.9%；諮詢服務收入達5.2億元，同比增長30%，佔整體收入14.2%。
從近幾年收入結構來看，綠城服務的物業管理服務和顧問諮詢服務佔比逐漸下降，而園區增值服務的佔比不斷上升。
財經評論員嚴躍進表示，對於此類物管企業，高毛利的增值業務、諮詢業務能夠與物業管理業務齊頭並進，其增長空間將會更加巨大，那時候相信也會做到穩中有進，攻守兼備。
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