有時候，行情就在不經意中產生。
因為一場突入起來的“黑天鵝事件”，人們在期盼摘下口罩的同時，也對自身的居住環境產生了反思：住高層和住別墅，確實不一樣。
- 密度低，避免人群聚集產生病菌傳染。今年新冠疫情產生後，不少人宅居一個多月，儘可能避免出門，即便物業做了很多防護措施，還是擔心乘坐電梯時，人口密度大存在的不可抗風險。相比而言，別墅的低密性降低了病毒傳播風險。
- 戶型大、功能空間多，滿足全家庭生活所需。減少出門的日子，住慣了大平層的人會發現，只有一個客廳已經不夠用，而住別墅家庭成員既可以擁有私密空間，又可以在家打檯球、練書法，或者做瑜伽、K歌，相互之間可互動可獨處，宅在家裡的日子也不無聊。
- 私家院落，滿足“放風”所需。因為疫情影響，很多人每天的步數都在100左右，雖然春天已到，也就是在自家窗口看看園林景色，只能遠觀而不能近賞。這也是春節期間，兩個有院子的鄰居一起打羽毛球的視頻火爆網絡的原因。畢竟，自家有院子，即便不去公園，也能自在感受春意盎然。
雖然目前北京已經正式復工，但為了保證安全和防疫效果，現在基本上是輪班制，讓不少本來有買別墅計劃，以及因為疫情萌生“實現別墅夢”的置業者，有了更多的時間，所以近期京城的別墅市場迎來了一波“小行情”。某種程度上來看，“黑天鵝事件”對別墅市場而言，是一劑“催化劑”。
針對市場這一現象，豪sir也採訪了十多個別墅項目，從各個項目負責人提供的成交情況來看，還是“可圈可點”。
- 在孫河，禧瑞春秋、天瑞宸章兩個項目，3月份售樓處開放後，每週都有100多組客戶到訪，幾乎每天都有成交，預計3月份兩個項目的成交都能達到3億左右。懋源·璟璽，3月以來每週末都有15組左右的客戶到訪，目前已經實現了一個小定和一個認購。景粼原著2月1日至3月14日，實現8套獨院認購，金額達3億。
- 在南海子公園板塊，熙悅林語從2月1日到3月14日，總認購金額達到3億，而在疫情形勢最嚴峻的2月，項目實現了16套認購，金額小2個億。
- 在豐臺青龍湖，翡翠西湖·雲廬2月1日至3月14日，認購180套，金額達到12億。億城燕西華府2月24日復工至3月16共銷售24套，金額1.5億。
- 在海淀上莊，世茂西山龍胤2月成交3套，總計成交金額1.2億。3月以來，每個週末都有10組左右新訪，實現認購2套，金額在9500萬左右。據最新消息，3月17日項目一套5200萬的別墅已經被客戶下定。
- 在西四環，國風長安·雲棠2月1日至今成交6套疊拼別墅，金額2個億。
- 在西山腳下，華萃西山在2月實現認購1億，其中包括12套洋房和5套別墅。
- 另外，億級別墅市場也不遑多讓，閃耀著高端別墅買家的身影，恆大麗宮、潤澤御府等億級別墅項目來訪數量明顯增多。
需要指出的是，上述數據來源於項目自報，不一定準確；認購數據還需要經過網籤的驗證；北京別墅市場的項目眾多，豪sir調研的只是一小部分，不能代表整個別墅市場的情況，畢竟無論什麼時候，樓市一直都呈現著“二八定律”，買的好項目只是少部分。
但這波“小行情”，也給市場提了個醒，低密改善置業需求在被提升，機會來了的時候，別墅項目更應該挖掘用戶“痛點”，提升項目品質，成為“20%”項目中的一員。
而豪sir則根據買家的心態變化，以及部分項目產品升級措施，做了一番梳理，供大家以作參考。
別墅買家：搶灘的忙搶灘，猶豫的不猶豫
近幾年，京城別墅市場的成交套數，除了2016年受“豪宅二年”市場整體向好的影響，達到7252套外，2017年-2019年的三年時間內都比較平穩，畢竟別墅產品是終極改善置業產品，在成交之前別墅買家都會“考慮再考慮”。
2016年至今北京別墅市場供應及成交一覽表
隨著“突發事件”的來臨，越來越多的改善置業人群意識到，買別墅這件事要趕緊提上日程。
用豪sir一位朋友的話來說，在高層住宅憋了一個多月，也就是必須去超市和拿快遞的時候，才能出門走走，實在憋得不行，真想有個別墅，畢竟自家有院子，不能出門也能在家裡溜溜彎。
理念的變化，自然反映到實際行動上，所以近期京城別墅市場走勢不錯。
據豪sir瞭解，最近不少別墅項目剛開放售樓處，便湧入了眾多別墅買家，目的就是一個“買TA”。
當然，別墅買家也分好幾種，首次別墅置業型，觀望已久型，以及頂豪別墅買家，在“買別墅”這件事上，他們的述求自然也各不相同。
首次別墅置業買家，目標很明確就是購買具有高性價比的別墅產品。
別墅居住環境好，但也意味著價格不菲。對於首次置業別墅的買家而言，性價比成為他們最終實現“臨門一腳”的重要決定因素，而市場上的成交情況也反映了這一“心理”。
近期，不少具有高性價比的別墅產品，受到別墅買家的關注。
2月份以來，翡翠西湖·雲廬能夠實現認購180套，除了項目低密、生態的產品特色外，“800萬起精裝別墅”的性價比成為了吸引客戶的巨大“殺手鐧”。據項目負責人介紹，看房的客戶除了豐臺地緣性客戶外，最遠的客戶來自昌平，可以說面對的是全北京的首置別墅買家，客戶的購買動機除了想改善居住條件外，還有“抄底買別墅”的思慮在其中。
翡翠西湖·雲廬實景圖
孫河亦是如此，近期禧瑞春秋和天瑞宸章兩個項目，無論工作日還是週末，都湧入了絡繹不絕的看房人，兩個售樓處門口的路邊都停滿了來訪客戶的車輛。原因就在於，“限競墅”的總價要比周邊的別墅項目便宜不少，而孫河又是北京首個先規劃後開發的區域，生態環境和周邊配套都可圈可點，因而吸引了別墅買家的關注。
禧瑞春秋實景圖
天瑞宸章實景圖
觀望已久的別墅買家，因“黑天鵝事件”而迅速出手。
在過去，別墅成交週期長，是業界公認的事實。別墅買家，綜合比較看盤好幾次，到資金籌措都是一個漫長的過程。
而在“黑天鵝事件”影響下，不少一直猶豫不決的別墅買家，選擇在此時出手。
去年12月中旬，一位客戶到訪了世茂西山龍胤，對項目品質和區域環境都很認同，但受房地產政策走勢不明朗的因素影響，表示需要再斟酌一下。“突發事件”爆發後，項目主動對房地產政策和全球經濟走勢梳理出一份資料發給客戶，表明在全球貨幣寬鬆政策的影響下，別墅產品的“錨定價值”更加凸顯。隨後該客戶再帶家人看盤，最終買下了價值4800萬的別墅，就是覺得有天有地有院落的低密別墅，更能保障家人的居住安全和舒適性，以及適合進行資產配置。
世茂西山龍胤實景圖
熙悅林語2月份項目實現的16套認購，都是之前猶豫不決的客戶，在“疫情”出現後決定出手的。據項目負責人介紹，不少別墅買家需要賣掉之前的房子來置換別墅，去年二手房市場一度成交比較低迷，影響了他們賣房買房的週期。隨著疫情出現，他們便不再遲疑，選擇現在出手。另外，從3月份開始，越來越多的新客戶來訪項目，說明了市場對別墅物業的看好。
熙悅林語實景圖
燕西華府亦是是如此，2月24日項目復工之後，年前積攢下的不少老客戶選擇落定，除了看中項目的別墅宜居氛圍外，另一大促動因素就是項目是學區房。
燕西華府實景圖
頂豪別墅買家，考慮因素多多。
最近，億級別墅市場也是到訪客戶不少。畢竟之前，此類客群都是“空中飛人”，且早已購買了豪宅，在進行資產配置時，考慮的週期會更長。而隨著“黑天鵝事件”的發生，自由支配時間相對變多，加上全球經濟股市劇烈動盪，為了資產安全性，開始對頂豪別墅關注更多。
近日，豪sir微信詢問恆大麗宮負責銷售的朋友情況如何時，她隔了好幾小時才回復，原因就在於忙著帶客戶看房。據她表示，最近項目看房的客戶一天在2組左右。
恆大麗宮實景圖
同為億級別墅的潤澤御府，近期到訪客戶數量也明顯增多。
潤澤御府實景圖
不過，就上述兩個項目的反饋，億級別墅的買家，在出手方面，考慮的因素是相當多。
地理位置、容積率、產品特色、周邊配套、生態環境、服務設施這些是充要條件，另外受“黑天鵝事件”影響，他們對別墅是否配備高端醫療可以上門看診，以及能否提供管家、園丁等貼心服務比較在意。
別墅項目：針對用戶“痛點” 升級再升級
“黑天鵝事件”在某種程度上，讓別墅置業熱情明顯高漲起來。不過經此一“疫”，別墅買家對於別墅產品訴求也日益增多。
針對用戶“痛點”，不少別墅項目都在忙著升級。
世茂西山龍胤準備在3月底推出三期新品，以雙拼別墅為主，據說院子會比之前的聯排產品更大，一宅五個院子，一家老小都能有自己的私享室外空間，並且採用全套房的設計。
懋源·璟璽則也準備了一系列行動，5月份準備園林開放，在6-8月期間將推出跟大師們如邱德光、戴昆等合作的類獨別墅、合院樣板間。
懋源·璟璽實景圖
恆大麗宮在銷售三期1000平米以上獨棟別墅的同時，計劃在今年推出四期全新產品。
潤澤御府也準備在今年加推新區域，全新獨棟樣板間也在整裝待發。
泰禾金府大院則開啟泰禾醫療400業主專屬電話，並開通“線上輕問診服務”，解決業主的健康生活所需。
泰禾金府大院實景圖
如果說“突發事件”是一劑“催化劑”，那麼“禁墅令”則讓別墅買家明瞭到別墅的稀缺價值。
2019年住建部下發通知，要求地方立即暫停辦理本行政區內有關別墅項目建設審批手續，同時對已建、在建、在批、待批的別墅項目進行梳理、核查、修正。目前看來，這一輪政策執行十分嚴苛，促使無論是北京還是全國的別墅供應都將極劇減少。
在“疫情”影響下的居住升級需求上漲，以及“禁墅令”升級產生的未來別墅供應變少的雙重效力下，催生了最近京城別墅市場的這波行情。
當然，這波“黑天鵝事件”引發的別墅市場“小行情”能否持續，尚待市場來驗證，而豪sir也將持續關注別墅市場走勢，隨時進行深入解讀，但不變的是“二八法則”仍將繼續。
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