地方政府頻頻“做實驗”，證明了一個真理：
只有放寬人才政策，才是解鎖“限購鬆綁”的正確姿勢。
打著“綠色建築”名義的濟南，“樓市新政”才維持不到兩天，就被撤回了！
昨天（17日），濟南新舊動能轉換先行區網站發佈“更正聲明”，取消了“在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”的新政。
另一邊，天津、廣州、佛山連續出手！購房門檻一降再降。
天津把中專畢業生落戶的年限，從3年降到了1年。
佛山宣佈，把限購區買房的學歷要求，再次從本科下降為中專、大專學歷。
這還不是最牛的。廣州的操作，才讓我瞠目結舌。
廣州的白雲區給鍾落潭等四個鎮“定向鬆綁”，規定在該區的大專、中職技校連續學習1年以上，就可以在這四個鎮獲得“戶籍居民待遇”。
鍾落潭是什麼地方？號稱廣州“第二大學城”，高職技校遍佈，可容納師生整整10萬人。
房住不炒的高壓，已經把地方政府的想象力，逼出了天際。這樣“騷操作”，肯定會被更多的城市效仿。
下一個，是誰？
先來說說天津。
天津經濟似乎還沒走出低谷。18年的GDP數據修訂後，天津直接縮水了5446.68億元，相當於江西省會南昌全年的GDP，是所有下調城市之最。
圖源國民經略
2019年，天津經濟排名則從原來的第6掉到了第10名，與南京的差距減少到只有54億。照目前的增速來看，天津很難保住前十的位子。
當然，天津經濟降速的原因很多，此前也有具體分析過（《手握樓市王牌，這座北方第一工業重鎮止跌回升，穩了？》），但造成的結果是很明顯的：人口流出嚴重、稅收減速、企業增速放緩。
伴隨著人隨低走的新城鎮化思路，人口紅利愈發重要，“搶人”成了城市競爭的關鍵。
早在2018年5月，天津發布的“海河英才計劃”就掀起了一番搶人風潮。
彼時，這一新政發佈不到一天，就吸引了30多萬人申請，最終10多萬“北漂”和外地落戶天津。
但這一政策很快被叫停，限制在很小的範圍內。
這幾年天津的人口增速並不樂觀。天津每年吸引的落戶人口，放在一二線城市行列裡，可以說是毫不起眼。
2019年，天津全市常住人口1561.83萬人，比上年末僅增加2.23萬人。
圖源城市戰爭
這樣的增量，與昔日看不上的對手杭州、寧波相比，差距相當懸殊。
天津樓市也相當萎靡。
2019年，經歷過極為短暫的小陽春之後，天津房價便一路掉頭向下。
遠郊區降得最厲害：靜海片區一些樓盤，價格從10000元/㎡直接跌到6000/㎡左右，相當於打骨折了，降幅達到1/3。
除了遠郊，環城四區、城六區中的河北、河東、紅橋，均存在不同幅度下跌，被寄予厚望的濱海新區，房價也是一路走低。
並且，從去年第三季度開始，天津二手房市場更是冷清到乏人問津。
隨之而來的，是土拍市場轉冷，土地財政收入銳減。
一場突如其來的疫情，也給天津樓市帶來了重創。2月份，當地二手房房價環比下跌了4.28%，均價在1.9萬/㎡，已經掉出“2字頭”行列。
圖源米宅，為2月房價數據
因此，要是抱著投資的目的去天津買房，得有足夠的耐心，站崗風險會比較高。
不過天津戶口的含金量還是很高的，除了買房，最重要的是教育。高考優勢，似乎成了這座城市最大的吸引力。
投資也更建議在天津學區價值高的城區上車。
畢竟有“高考紅利”這個王牌，其高考重本率超過北京、上海，位列全國第一。這一籌碼是同類城市競爭不具備的優勢，相當於“降維打擊”。
同樣著急的還有廣州。
雖然雄踞國內一線城市多年，但19年數據顯示，廣州和深圳的差距已經擴大到3200億，只比緊追不捨的重慶多了23億，實在讓人捏一把汗。
這些年，汽車、生物醫藥等傳統優勢產業，面臨的挑戰不斷加劇。
民企方面，缺乏有影響力的數字產業和製造業，多是一些房地產公司。
科創方面，高科技企業數量、上市公司數量、500強數量等主要指標來看，廣州更是與70公里外的深圳差距明顯，缺乏華為、騰訊這類響噹噹的巨頭。
不過，從交通樞紐、財政收入、消費指數等多方面數據來看，廣州還是相當能打的。
尤其是城鎮常住居民人均可支配收入，已經突破6萬元，達到65052元，高於深圳（62522元）。
GDP不代表一切，但事關“門面”。
要是“中國第四城”易主，廣州必然是不甘心的。
廣州這些天的一系列樓市鬆綁動作，屬於“小步快跑”。
“取消限商一日遊”後，3月17日，廣州的白雲區，藉助“人才引進”的名義，給四個鎮鬆了綁。
白雲區是廣州市11個城區之一，行政管轄有4個鎮18個街道，是廣州市中心城區中面積最大、常住人口最多的一個區。
廣州市統計局披露的公開數據顯示，2019年末，白雲區常住人口277.96萬人排名第一，比第二名番禺區多出95.18萬人。
而這次新政鬆綁的四個鎮，江高、人和、太和及鍾落潭，位於白雲區靠北的位置，地段價值稍弱。
不過，這裡可是廣州第二大學城所在地，又稱鍾落潭高校園區，包括仲愷農業工程學院、廣東白雲學院、廣東工貿職業技術學院、廣東機電職業技術學院、廣州科技職業技術大學等院校組成，可容納師生10萬人。
響噹噹的華南地區第二個高等教育中心，這樣的“定向鬆綁”，威力不可小覷。
“人才”這一招可謂屢試不爽。
至此，白雲區也成為繼花都、南沙、黃埔之後，廣州第4個放鬆“人才購房”限制的區。
但這幾個片區，最值得上車的還是黃埔，產業初具雛形，人口吸引力強，增值空間是幾個新區裡最大的。
這些城市的“實驗”結果，也證明了人才政策，才是“限購鬆綁”手段中最不容易出差錯的一種——平衡是一種藝術，尺度很關鍵。
只不過，對投資者來說，越是政府下場救市的時候，越是需要擦亮眼睛，審視其真正價值。
你覺得呢？
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