來源：樓市微觀察（loushi666）
最近這段時間，不少城市的房地產都出現了“過熱”的苗頭。
成都、蘇州、深圳、南京、上海等地，因為防控疫情形勢已經明顯好轉，購房需求明顯增多，開發商現在營銷策略一日三變，先拿一部分房源出來試試水，超預期後就加推，而且特價打折的力度也減少了，以蘇州最為典型。
分新房和二手房市場來看，由於小區隔離封閉，新房明顯更受歡迎，二手房帶看依然艱難，很多購房者都不得不選擇購買新房。
從物業服務的角度來說，由於疫情讓大家都更為看重小區服務，新房也更受歡迎。
另外，由於國內外疫情不同步，國外疫情現在仍然處於爆發的早期，一部分避險投資資金也選擇進入更為穩健的樓市。
對於打算買房的人來說，這種現象的確令人揪心。疫情剛好轉，樓市似乎快速反彈，一點反應的時間都沒有。
不過在我看來，倒沒必要過於擔心。
對於大城市來說，二手房這個龐大的市場還沒真正啟動。你比如上海，其實跟深圳也比較類似，新房回暖非常快，而且主要是剛需在買，就是因為小區沒辦法帶看。二手房帶看是成交的重要環節，不能帶看，基本上成交只能往後拖，對於搖擺的剛需來說，不斷看房的過程中，就有可能搖擺到新房市場去了。
當然，這也從另一個角度說明，購房需求只是積壓，並未消失、兩個月多月的零成交，現在要全部釋放到新房市場，不熱也不太現實。
如果你打算在這些樓市回暖比較快的城市買房，現在得有個心理準備，新開樓盤的備案價基本上要比年前要高一些，優惠力度要少一些。
這裡面既有政策容忍度的因素，也有開發商的銷售壓力因素。現在二手房突然冰封，新房可以搶跑，必然不會有太多優惠了。
對開發商來說，疫情雖然影響了1-2月份的成交，上半年成交大受影響，但新房和二手房的時間差，讓絕大部分開發商依然將營銷重心放在上半年，加速推盤。充分利用好各大城市給的政策優惠，是當前頭等大事。
其實開發商們心理也非常清楚，政策的靈活度非常強，天曉得什麼時候就被撤回了？現在房地產的確被一部分城市當做“夜壺”來使用，見效快啊，但見效快的結果就是，房地產可能只是短期“夜壺”。
當然，在一些新盤扎堆區域，房企之間競爭依然會比較激烈，要搶營收搶客戶，優惠還是能爭取的，這需要你有足夠的耐心去跑。如果專門盯著網紅盤，那就比較困難。
很多人關心新房房價，現在這種情況有沒有可能繼續，導致房價明顯上漲？我認為不可能。
雖然現在這段時間備案價的確有些上漲，但不是主流。另外，由於各大城市在備案上面都明顯提速了，新房供應量絕對跟得上。至於房價，大漲是不太可能的，限價並未被突破，這是主基調。
而且，對於大城市來說，大城市換房需求佔主導，如果他自己手中的房子賣不掉，買新房也是很難的一件事，現在擠壓的需求，未來一段時間就能釋放得差不多了。後續的需求要接上，二手房成交量也是支撐之一，沒有足夠從二手房市場套現的資金進入新房市場，僅靠第一次買房的剛需房票，是不可能支撐新房繼續“熱”下去的。
至於二手房什麼時候能回暖，現在很難說。比如北京，現在不僅要求入境人員集中隔離，國內其他城市來京的，特別是湖北來的，有的小區也要求集中隔離14天才能進入小區。一線城市作為現在防疫的前沿陣地，管控力度還看不到松的時間表。現在小區物業對於中介帶生人進小區看房也很牴觸，僅限一部分的外賣和快遞人員進小區。
可以肯定的是，管控時間越長，隨著這一波擠壓需求被快速消化，市場將趨於平穩。
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