《投資者網》汪下弟
2015年到2019年，龍湖集團（00960.HK）銷售額從500多億元躍至超2400億元，呈現逾三倍增長。儘管疫情延續，龍湖集團2020年銷售目標仍定為2600億元並稱有信心完成。此外，公司稱毛利率未來力爭穩定於行業較高水平，這得益於公司不拿高價地、不爭“地王”的決心。
龍湖集團董事長吳亞軍稱，今年年初已基本完成全年融資目標，今年已無融資壓力。另外，公司的償債壓力小，一年內到期債務為139.3億元，在手現金609.5億元，現金短債比為4.38。
2015年到2019年銷售額增長超300%
2019年，龍湖集團錄得合同銷售額約2425億元，同比增長20.9%，超額完成此前定下的2200億元年度目標。
分區域來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域合約銷售額分別為823.9億元、592億元、522.5億元、263億元、223.6億元，佔比分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
3月24日，公司舉行線上發佈會，龍湖集團首席執行官邵明曉表示，2020年，龍湖有信心完成2600億元銷售目標。
（龍湖集團高管參與2019年業績發佈會；數據來源：龍湖集團）
近年來，龍湖集團發展勢如破竹，2015年到2019年銷售額增幅超300%。2015-2019年，龍湖集團的合約銷售額分別為545.4億元、881.4億元、1560.8億元、2006.4億元、2425億元，2017、2018年，銷售額接連突破1000億、2000億大關，一路凱歌。
2019年龍湖集團銷售總建築面積為1424萬平方米，較上年增長15.2%；銷售單價為17032元/平方米，較上年增長4.9%。
營收方面，龍湖集團2019年營業額為1510.3億元，同比增長30.4%。其中，投資性物業收入57.9億元，同比增長41.5%。
具體來看，天街、冠寓等經營性物業紮實推進，全年租金收入提升42%至57.9億元。期內，北京長安天街、上海閔行天街、杭州西溪天街等10座新商場陸續亮相，截至2019年底，龍湖累計開業商場39座。2020年，計劃9座新商場陸續亮相。
除商場外，龍湖集團響應國家“租購併舉”號召，旗下租賃住房業務冠寓已陸續在全國30多個城市開業運營。截至2019年底，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，開業超過六個月的房源出租率為87.3%，位居集中式長租公寓品牌指數排行榜第一名。
同時，截至2019年底，公司歸母淨利潤為183.4億元，核心淨利潤為155.5億元，同比增長21%；毛利同比增長28.5%至508億元，毛利率為33.6%。
龍湖集團首席財務官趙軼表示，“鑑於限價政策的影響，未來毛利率會迴歸25%-30%的水平。”龍湖則希望通過自身在拿地、運營和費用管控等方面的能力，保持一個行業內相對靠前的毛利率水平。
嚴守財務底線
能夠維持高毛利水平，與公司的拿地策略不無關係。
對此，邵明曉稱，公司健康發展得益於堅守財務紀律，保持合理負債率和充裕的現金流，龍湖集團不拿高價地，不爭“地王”。
“以平和的心態，用頻率換概率，有機會就去拿，但總體要達到集團的財務標準。我們可能在市場相對冷的時候多拿點項目，如果土地市場已經熱起來，我們會緩一緩，比如去年3-5月份市場最熱的時候，集團會保持自律。回頭看2019年，集團的整個節奏把控得很好。”
邵明曉表示，“我們以50-60%的淨資產負債率來倒算拿地金額，拿地金額在去年基礎上穩中有增。今年1-2月份，集團已經拿到17個項目。”
2019年全年，龍湖集團新增90幅新地，新增收購土地儲備總建築面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本每平方米6186元。
截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，土地儲備的平均成本為每平方米5737元，為當期簽約單價的33.7%。公司目前覆蓋城市數為56個，項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。
堅守財務紀律的龍湖集團，始終將公司的淨負債率保持在行業較低水平，2015-2019年，龍湖集團的淨負債率始終保持在50%左右。
華創證券在研報中指出，2019年末，公司淨負債率僅51%，同比下降2%，處於行業低位。中國房地產業協會統計數據顯示，2019年房企淨負債率均值為96.7%，較上年上升7%。在行業淨負債率整體上升的情況下，龍湖集團不增反降實屬不易。
保持低成本融資
對於融資，吳亞軍有著十分清醒的認識：“現金流不是今天才著急的，是天晴的時候就要著急，我們去年下半年就在注重現金流，今年年初，即一月份，已經基本完成了全年的融資。”
今年1月份，龍湖集團成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，該優先票據創下中國民營房企“最長年限”和“最低票息”雙記錄。
去年9月發行的8.5億美元10年期美元債曾創下近兩年民營房企10年期美元債票息最低票息，為3.95%。
龍湖集團的平均借貸成本始終在穩步下降。2015-2019年，龍湖集團的平均借貸成本分別為5.74%、4.92%、4.5%、4.55%、4.54%。
根據克而瑞研究中心的數據顯示，2019年房企平均融資成本第一名為4.28%，龍湖集團排名第三，比招商蛇口（001979.SZ）、中國金茂（00817.SK）等央企的排名還要靠前。一般來說，央企的發債成本更低。
東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞向《投資者網》表示，房企融資成本的核心因素是信用風險的綜合評價，經營風險及財務風險共同決定企業的信用風險。房企信用風險降低，就會增加銀行和投資人的認可度，從而降低綜合融資成本。
新城控股高級市場研究經理唐靜告訴《投資者網》，海外融資成本更多是根據企業做分化，今年一季度，如龍湖集團等優質、評級高的房企融資成本很低。此外，企業發債成功與否需要專業評級機構背書，他們會針對房企的經營風險、財務槓桿、未來前景給出評級結果。
目前，龍湖集團收穫穆迪上調展望為正面，標普上調評級至BBB，成為國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業；2019年5月，集團被納入香港恆生中國企業指數成份股，在良好的信用紀錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展方面進一步獲得認可。
在獲得低成本借貸的同時，龍湖集團現金相當充裕。截至2019年底，龍湖集團在手現金609.5億元，一年內到期債務為139.3億元，佔總債務比例僅為9.5%，現金短債比為4.38。此外，2019年龍湖集團實現經營性收入102.3億元，完全覆蓋利息支出。
為保持低成本融資，謝瑞繼續稱，一方面，房企需提升規模、盈利與競爭力，保持充足及優質的土地儲備，增強主業獲利能力，加強項目銷售、去化、回款的把控；另一方面，房企需提升償債能力，控制有息債務規模，合理配置債務到期期限結構，同時保持流動性合理充裕；最後，房企需加強與投資人和中介機構的溝通，如實展示企業自身經營及財務現狀，避免因信息不對稱所導致的負面影響，也有利於房企及時抓住不同融資產品可能出現的“融資窗口期”。 （思維財經出品）■
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