數據來源、製圖：公子廷堅
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3月24日，龍湖集團發佈了2019年度業績公告。據其披露，過去一年，龍湖集團分別實現營業收入1510.26億元，實現公司擁有人應占期內溢利183.37億元。較之2018年，同比分別增長30.42%和12.93%。
據choice數據，2017年-2018年，龍湖集團業績增速分別為37.65%和28.88%。可以看到，過去兩年，上市公司盈利能力在持續放緩。
2019年，龍湖集團實現合同銷售額2425億元，同比增長20.86%。據克爾瑞研究中心發佈的《2019年中國房企銷售榜TOP200》，這一數值排名第11。相較上年，下降1位，這也意味著龍湖集團已退居“房企TOP10”。
克爾瑞研究中心數據顯示，早於2017年，龍湖集團就以1560.3的銷售額，闖進“TOP10”，重新迴歸第8名。這距離2011年上市公司以381億元的規模奪得該名次，已經過去了6年。2018年，龍湖集團實現合約銷售2006億元，排名第十。不難發現，龍湖集團在規模上並沒有“站穩”前十。
過去1年，龍湖集團新增土儲1731萬㎡。其中，新增權益建築面積1273萬㎡，平均權益收購成本為6186元/㎡。據其披露，截至2019年，上市公司土地儲備為6814萬㎡，同比增長僅為2.68%。要知道，2016年-2018年，龍湖集團土地儲備增速分別為18.96%、31.61%和21.58%。
期內，上市公司銷售毛利率和銷售淨利率均出現小幅下滑，而後者的下滑可以往前推至2018年。
弔詭的是，2015年-2019年，龍湖集團資產負債率在逐年上升，已由之前的66.07%升至74.45%。期內，其淨負債率卻始終保持低位，且還在整體走低，相應由2015年的54.6%降至2019年的51%。
如果再層層深入分析就會發現，2015年後龍湖集團在運用非控股權益做大規模。同期內，上市公司非控股權益在權益總額中佔比在持續上升，已由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。
事實已經顯現，龍湖集團在運用非控股權“隱藏”負債。
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