會議概要
主題：龍光地產2019年業績發佈會
時間：2020年3月27日週五15:00
主講：龍光地產管理層
主要內容
第一部分：業績彙報
第二部分：問答環節
龍光地產 管理層
【業績亮點】
2019年龍光業績大幅增長，核心利潤破百億，2019年合約銷售額915億，同比增長31%，完成年度銷售目標的108%，本公司擁有人應占核心利潤1人民幣100.2億元，同比增長42.7%，核心利潤率17.9%，盈利能力持續領先行業。2019年龍光致力於發展城市更新，打造業績增長新引擎，土儲充裕，總貨值達到8320億元，其中82%位於粵港澳大灣區，城市更新土儲貨值高達4,006億元，目標未來3年佔當年核心盈利比例約20%城市更新已成為新的業績增長引擎，形成穿越週期的盈利模式；公司業績增長確定性高，近期土儲貨值4314億元，，足夠支撐未來三年權益合約銷售額增長的目標並已鎖定80%的2020年公司預測收入；信用評級方面，標普及惠譽上調公司信用評級至BB，淨負債率67.4%， 利息覆蓋倍數達4倍，加權融資成本為6.1%美元優先票據，境外銀團貸款、境內公司債券及ABS等多元化融資渠道通暢；同時，2019年公司晉級為恆生綜合指數大型股，蟬聯《財富》中國最佳董事會50強，鞏固職業經理人機制，共創價值，持續提升產品，服務及ESG。
【可持續發展戰略】
龍光從1996年成立，到今天已經邁入第25個年頭。龍光從一家新成立的公司，進入核心利潤破百億，而且晉級恆生指數大型股。公司發展進入新的發展階段，展望未來，不僅僅未來業績增長目標，同時董事會也把目標放在打造社會責任，受人尊敬的一個可持續發展的企業，把目標放得更為高遠。希望以可持續發展的戰略，來支持公司未來更長期的發展，給股東提供更穩健更好的回報。對於可持續發展戰略，這是公司對未來發展的一個機制保障。在管理機制、產品力、社會責任這方面，持續提升。關於產品這塊，公司會在現有3大產品系的基礎上，不斷地更新持續提升產品力，提供更優質的產品與服務。在ESG這塊，在公司的管制、環境、社會責任，這幾方面創造為客戶，為員工，為投資者，為社會創造長期投資價值。
【未來展望】
公司加速全國化佈局，目標是成為綜合實力領先的全國性發展商。對2020年，整個準備可售資源1800億，粵港澳大灣區達到60%。所以公司對整個2020年銷售目標完成充滿信心。
回答環節
Q1：請公司分享龍光中長期，比如未來5年或10年的規劃展望？在銷售區域和佈局的想法？
A：未來5年規劃展望打造綜合實力領先的開發商。在佈局上做大做強，大灣區、長三角都市圈，聚焦西南等有潛力的城市，生根做大。銷售方面未來三年，有信心不低於20%，保持城市更新的優勢，城市更新是未來5年盈利的新引擎，並且年度總利潤的20%來自城市更新，公司有信心邁入更強平臺，實現持續長期可持續發展的戰略。
Q2：2020年至2021年目標能完成轉化的舊改項目情況？在銷售端，哪幾個轉出的項目可以開始貢獻？比如深圳康佳項目何時可以銷售
A：公司現在有十個正在孵化的項目，總值接近一千個億。預計這十個項目孵化利潤，可以滿足未來三年城市的需求，帶來的利潤貢獻佔到當年核心營利的比例的20%。深圳康佳項目正式案名為龍光總部中心，預計明年年底可以進行預售，是超高層的高端項目。為確保項目品質以及有更好的展示效果，項目不急於趕工銷售，所以該項目貨值高達300個億，主要貢獻點在2022年。另個改造項目深圳大亞灣，獲值270個億，今年年底會進入預售。這個項目從獲取到改造只花了不到兩年的時間，再利用一年時間公司就實現了銷售，改造速度非常快，效益非常高。現行業內部競爭非常激烈，在盈利空間縮小情況下，城市更新很好的彌補了利潤的增長，所以已經形成了一個穿越週期的盈利模式。這是公司很大的一個競爭優勢。
Q3：目前公司售樓處和新開在建項目的復工情況如何？銷售端來看，3月的到訪和市場熱度如何？建設端來看，管理層認為疫情對於全年計劃新開工和交付的量是否有影響？
A：截止3月中旬，全公司79個售樓處，在建工地122個項目，已經100%復工。從售樓處和到訪情況來看，3月份已經回到80%，預計隨著疫情控制，到4月就能完全恢復到正常的狀態，公司認為疫情影響了短期的釋放，但是購房需求並未消失，只是延後。隨著疫情的有效控制，壓抑的需求會釋放出來。另疫情對於今年新開工的項目沒有影響，公司去年四季度和今年一季度，在獲取新項目的情況大部分處於報建階段，所以沒有影響，並且目前來看交付情況也無影響。
Q4：公司邁入全國性開發商最大挑戰是什麼？
A：第一部分，投資佈局。公司圍繞兩個都市圈和兩個區域的城市圈，來尋找選擇有場面有人口有城市需求的城市，生根下去做強做大。第二部分，管理體系。現在有了一套成熟的管理體系，過去也有異地的擴張，有些項目也獲得了可以開盤的經驗。需要保持管理工作不要變形，同時保障效率。第三部分，人才。龍光有一套良好的人才儲備和培養機制，相信可以滿足擴張的需求。第四部分，產品支持。公司形成了有競爭力的三大產品系列，可以實現快速複製和開發。有一套很成熟的產品體系，但是也會有創新，打造健康的產品，來引領市場需求的一些產品。過去兩年，從上海到新加坡到做的很不錯，項目拿到就能快速落地，在品牌上也得到了市場的認可
Q5: 能否介紹2020銷售目標和現金流計劃？
A: 權益合約銷售目標1100個億，相當於在2019年的基礎上增加20%。公司現有的可售貨量1800億RMB，其中80%位於大灣區，以百分之六十銷售去化率來說，就可以完成1100億的目標。去年的去化率達到65%，所以非常有信心完成這個年度目標。關於現金流角度來說，權益的銷售1100個億，以85%回籠率計算，銷售回籠930個億。開支這塊，工程款的開支大約250億，SGNA兩項合在一起，大致52個億，利息47個億，稅費110個億，整個經營性開支460個億。
Q6: 公司在長三角區域有什麼樣的買地安排？
A: 長三角區域是公司在全國化佈局中最重要的一個區域。從中長期來看，長三角銷售，佔公司總銷售的20%，目前剛剛開始公司會逐步完成這個目標。長三角整個市場容量很大，土地供應比較清楚，公開市場機會比較多，公司來實現這個目標的可實現性條件比較好。從公司長期未來，幾大區域的佈局佔比來說，大灣區50%-60%，長三角20%，西南城市群15%，中部及其他區域10%左右。
Q7: 公司未來在投資性物業上面有什麼投資性思考？
A：公司對投資性物業一直都是看好的，我們計劃未來加大核心城市投資佈局，未來5-10年，每一年在銷售收入拿出5%-10%的資金來投注。打造龍光投資性物業發展的新格局，保障中長期的利率可持續的增長，已經有一批城市更新的項目，這批項目成本較低，裡面有一部分可以做持有性物業，比如在深圳已經有14個地鐵上蓋的樓盤可以做物業，可以逐步開發，深圳九幢九龍臺商業中心是明年就可以開業，未來的這兩年，這些項目都是可以開始經營的。
Q8: 公司今年以來拿地積極，未來是否保持？
A: 公司會嚴守財務槓桿紅線，公司有明確預算，會拿全年銷售回款的50%，用於投資拿地。主要堅持預算紅線，這樣財務槓桿就能控制在合理穩健的水平，現金流就能健康安全。公司拿地分為兩塊，公開市場拿地這塊，公司注重窗口期，投資拿地是為了回報，價值創造，不會盲目去搶地。另外一個城市更新方式拿地，用小的代價獲取大的項目資源，現在已經有10個項目在開發了，未來孵化利潤可以保證未來三年的20%盈利貢獻。龍光也會在穩健的前提下不忘發展，平衡好穩健和發展之間的關係，給投資者更好的回報。
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