問題集錦-第18期
【問題1】房價上漲和下跌，哪種情況更容易出售賣掉？
回答：很多人認為房價便宜的時候容易出售，因為大家都愛便宜貨，就像白菜一樣，價格低的時候大家都去搶著買，價格高的時候大家望而卻步。
但樓市恰恰相反。事實上，房價越是上漲，越是變貴，買房的人就越多，這是幾十年來實踐過的真理。當下的房子除了居住屬性還是一種金融投資產品，所以每當房價停滯不前的時候，大家都不願意買、更願意持幣觀望。當房價上漲時，反而急匆匆出手，越貴越買，股市亦如此，這是普通人的做法。投資客呢？淡季淘筍，熊市築底，這就是多軍能跑贏散戶的秘訣
【問題2】去年寶中的房子漲了不少，還適合繼續買進嗎？還是等等再看？如果買那個小區最值得推薦呢，純投資，預算500～1200W，謝謝！
回答：1.受前海帶動的寶中片區是今年深圳漲幅最高的一個片區，寶中成為最大受益者。前海雙擴容、大空港、新會展中心、騰訊BUff，新歡樂海岸等每一個利好都是刺激前海寶中房價的腎上腺素。
2.選籌方面，你的跨度過大不容易聚焦，就說1000左右的選籌：
西岸觀邸，玖譽、熙龍灣二期，鴻榮源尚都、第五大道、幸福海岸等這些樓盤，有些目前單價八九萬，依然是不錯的標的。 去年火熱的新盤海納公館，雲璽錦庭也是外地人掃貨搶手山芋。未來兩年寶中還有都市茗薈花園二期、泰華海逸世家新盤，還將持續推動寶中的熱度。槽點：西岸觀邸四周都被未來的新盤擋著；凱旋城得房率太低，而且目前看的樓層也不好，能夠接受就問題不大。入手年底或年初都可考慮入。
3.前海的幾個樓盤也可考慮，城市山林，鼎太風華，諾德國際 前海時代，園林設計都不錯，適合居家，鄰近大南山 。前海自貿區裡面的萬象商業 都會在三年時間內完善，也有南山實驗名校的學位加持，配套齊全後，這些樓盤會有不錯的幅度。
4.一線城市房產成為了高淨值人群資金避險的首選。深圳由於門檻低，成為首選中的首選。尤其是今年，深圳今年逆勢而上的行情也反映出目前避險型投資的現狀。未來能夠超過深圳灣一號的也一定會出現在前海，但是目前還沒有。
【問題3】我在福田老婆在羅湖上班，畢業來深圳8年，手上有230W，月入6W，孩子讀一年級，住在布吉華浩源2房欠100，可售320。現在想換到布吉的健康花城或者福田的天澤花園3房。現在有2種考慮：1 保留目前現有住房，購買一套550左右的3房。2 出售現有住房購買一套650左右的，請問哪種更適合我或者有其它建議呢？麻煩大表哥老師給點意見，非常感謝！
回覆：以上兩種考慮都未必很好！建議賣掉布吉，還清欠款，450在手，然後分成100+300，留50在手，換成兩套關內。一套3成，一套5成首付購買！需要的時候運用5改3技巧。
a.第一套：100首付，買300以內羅湖標的，主打學位和租金，貸款220，月供1.1w；可參考選籌在羅湖東門，人民南，湖貝，黃貝嶺等片區關注。租金回報一般都有6k左右，用以出租。實際月供6k
b.第二套：300首付，適當GP，買600左右福田標的，主打住居和改善，貸款300，月供1.6w；可參考選籌在景田、石廈、蓮花、新洲、大金沙、皇崗等片區關注。
兩套備用金50w，是足以支撐兩套月供2年，並且月供不足月入的35%，正向現金流充足，第二套是以5成首付方式，依然可以通過加按來獲得2成（180w）來融資，第二套的標的適當擴大到700，也完全能支撐，取決於自身負債喜好。
【問題4】請問一下入手深圳龍崗區鴻榮源尚峰這個房子兩室一廳如何？未來升值空間如何？
回覆：鴻榮源尚峰主打14號線，高贈送，大品牌，龍崗第一梯隊樓盤。
有的房子是片區好，前景好，但產品一般，比如碧海。有的房子是產品好，但片區一般，就後期增值潛力來說，前者會好於後者。尚峰屬於後者，片區一般，但自身產品非常好，價值也已經反映在價格上。尚峰未來一直會是區域標杆，自住沒有問題，但是投資潛力弱於其他板塊。
【問題5】老師你經常說的7改3是什麼意思？
回覆：我們通常說的7改3，只有兩種存在形式：
A.墊資全款抵押流
（首付3成+墊資7成，全款購房，做抵押貸款7成回墊資款)
B.按揭加按流
（首付3成+墊資4成，3成按揭購房，再做加按，用4成加按空間回墊資款）
區別：
1.全款流徵信上不體現房貸信息，只體現抵押貸款，屬於信用類貸款。首貸的名額一直都在，下一次賣房置換依然還是3成。而按揭加按流會有住房貸款記錄，下次按政策就需要5成首付。
2.成本上全款流墊資的費用會多一點。假如多墊資100萬的話，每天多出800塊左右，大概需要使用15天左右，預計多出1.2萬。
3.A類的抵押，通常需要企業來“過賬”。B類的加按，個人就可以。
【問題6】我的情況是蛇口有一套福利房綠本，手裡有500現金，年收50，想在南山或寶安入手一套住宅，請表哥給點建議！感謝
回覆：1.綠本房是針對特定的對象（經濟適用房、安居房、人才房、拆遷徵地等），地價是經政府批准，並給予一定的優惠補貼，和政府公有產權的一類房產，該類房產所有權是受到一定限制的，不得買賣交易轉讓和抵押。目前根據有關政策，此類房產經住宅局批准並補交差額後，辦理手續之後是能夠准予上市，可轉為紅色房產證。經濟適用房，5年後才能交易（安居房是10年），並且轉讓所得需繳納30%作為土地補償款。如果在沒有轉成紅本之前，房主又購買了商品房，則經濟適用房產權就會被政府收回供給其它申請人。
2.所以如果希望保留蛇口綠本房的話，只能用家人親戚的房票再購買。要麼就在滿足條件的情況下，補繳差額土地出讓金，將綠本轉紅本。
3.按照目前的收入和現金流情況，可選擇800-900的標的，屬於穩當的標的範圍。
a.選擇800的標的，首付400，貸款400，留100，月供2.1w；年月供25w；
b.選擇900的標的，首付400，貸款500，留100，月供2.6w，年月供31w；
4.按照這個範圍可以在APP上自行搜索一下，南山的前海南，科技園北，南山中心，蛇口，太子灣，寶中都可關注一下
【問題7】大表哥你好，向您諮詢一下，現在老婆名下有陽光棕櫚園120的3+1一套，欠款280w，月供14400，我名下金地上塘道87平的小三房，欠185w，月供9100；18年為了讀書，把父親的戶口遷到深圳了，買了鼎太六期53平一房，欠315W，月供22400；目前我年近快40歲了，在互聯網公司上班，年收入稅前150w左右，目前存款60左右，請大表哥老師幫分析下，我這種情況，需要需要調整或者保持不動？
回覆：1.你目前的房產與債務結構：
a.陽光棕櫚園 980 欠280 月供1.4w
b.金地上塘道 520 欠185 月供0.9w
c.鼎太風華六期 600 欠315 月供2.2w
2.按照目前的收入情況，是完全能夠供得起這三套的月供4.5w；
3.上塘沒有問題，可以繼續持有，片區跟漲待兌現。前海北區，像鼎太風華，諾德假日，陽光玫瑰園，前海港灣等這些小區，多是08年以後的，風格上也更年輕，有南山名校加持，不需要調整。需要優化的話，陽光棕櫚園可以考慮置換。
4.陽光棕櫚園在是前海北的超級大小區，03年左右，小區綠化率很高，花園很大、相對舒適；中海的管理也還行，小區是原來最早一批南山企事業單位的人住的，整體素質高，生活配套也成熟，缺點是相對老舊，前海中學學位也一般，再加上車位嚴重不足，雖然也是臨近前海桂灣，沾了前海自貿區的光，但是前海北片區普遍樓齡偏老，不如前海南區諾德假日，鼎太風華這些片區的成長潛力高。北區的定位是整體偏自住。
5.如果再繼續疊200的負載，月供在現有的基礎上增加1w，置換掉陽光棕櫚園，可以選擇1200左右的標的三房，可以看看山語海3房，半島城邦2期3房，海境界3房等等。當然如果到1400左右的標的，3房的選擇就更多，大沖城市花園、華潤城等等就不一一列舉了。
【問題8】17年底買了南山瑞河耶納聯排268平4000w，19年底為了明德實驗學位買了香薈雅苑103平1300w，全部都是全款，手上還有2000w左右吃銀行理財利息，不知道怎麼搭配合理，優化資源，您方便的時候可以約，願意付費諮詢，感謝！
回覆：1.大體量資金，找稀缺性承載，這兩套房產配置，標的並沒有太大問題，全款方式也沒有太大問題，原因是目前找不到穩健回報率的資金出去，所以並不需要通過房產融資來消耗利息。你的問題不在於如何優化，而在於如何承載。
2.房產投資的進階之路，分為兩個P2P階段：
第一個P2P階段稱之為（People To Production），資金體量在A9以下，A9以下多數都是產品思維和個體投資行為，賺的市場輪動的錢。這個時候會關注宏觀、微觀、樓盤、信貸等等這些來論證和支撐產品的消費和投資行為。絕大多數人都處在第一個階段。
第二個P2P階段叫稱之為（People To People），這個階段，跳出了二級消費市場，可以忽略房產磚位，忽略任何形態的房產本身的投資行為。
A9以上則需要著手考慮更換賽道，考慮更多的商業行為的承載價值，除了同樣賺市場的錢，還有消費者、產業鏈參與者，邊際成本都是利潤的來源。通過房產作為載體，建立人和人的聯繫，打造社會責任感來一直延續商業價值。建立社會責任感才是真正的被動收入。這個階段，價值已經不在房產如何“渡金”，而在於如何渡人。人永遠是最大的商業載體。
3.未來一線城市的主流市場一定會是存量房市場，交換和優化會成為一種常態，相比國外的成熟市場，目前國內幾乎所有的互聯網平臺仍然還是以產品思維+銷售為中心導向，這也是目前房地產交易市場成為眾矢之的毒瘤的根本原因所在。只有產品思維真正轉型成產業思維，這個市場才能被真正的盤活。而如今魚龍混雜的市場競爭中，一些人看來日薄西山，我自己看到的卻滿目朝陽。
4.商業的基礎模式是利潤，商業的終極模式是傳承。你目前優化的可能並不是房產，而是駕馭房產的思維，駕馭房產，金錢，社會責任感、利他分享，圈子這些資源的輪動規律。房子只是一個載體。只是瞭解房子是房子，是遠遠不夠的。如果對這塊有興趣，等疫情企穩後，線下可以來公司找我交流。也歡迎更多的朋友，來交流切磋這塊。
【問題9】95後，在廣州工作兩年，自己做抖音短視頻，手頭有100w，準備花50w首付買個loft公寓自住，50w買郊區住宅做投資，您覺得增城、南沙、佛山哪個更有潛力？或者按照我手頭這個資金，是否有更合適的購買配置推薦？先在此多謝大神～ 一直關注大表哥很久啦！
回答：首先要說的是，建議租住loft，100萬首付去投資。一個重要思想就是“住投分離”，用租金去解決住的問題，把錢投資到最有效率的標的。
第二，看區域增城新塘更佳，是廣州市向東規劃的重要承接點，又有基礎，起爆要早於南沙。佛山是沒有佛山人自己的房地產市場，增量是由廣州人決定的。相比西面，我個人認為東面更有價值。如果你有資格，100萬首付，車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔其實更佳，這一線也是廣州最有價值的區域，350萬總價上車的盤不少。主要看你月供支付能力，別忘了你還要租房，當然投資房可以出租，這樣子從兩個租金看，你應該還有結餘。
【問題10】便宜是筍盤的唯一標準嗎？
回答：當然不是。給大家一個簡單的問題，有兩套房做選擇：
A：三年70%能上漲50%，市場價；
B：三年70%能上漲10%，85折筍；
請問你選A還是B？
如果按照“非筍勿入”的原則，很多人一開始的機會選B；主要原因是不去分析也看不到“50%”和“10%”的差異，只願意關注“市場價”對比“85折筍”；相比與漲幅帶來的掙錢效應，筍盤上下來的15%的本金是次要的。
所以，重點是房子的投資價值，不是筍不筍；必須確定了有投資價值的區域及樓盤，再找筍盤，不要本末倒置；
如果抱著對筍盤的執念，就會很容易發生兩種情況：糾結時間延長，最終錯過最佳入手時間，房價漲了；
看到“筍盤”匆忙下定，結果遇到藥單，或資質、資金來不及準備，或沒有充分規避交易風險，最終損失慘重；
同時，單價低也不意味著真正的“筍”，以深圳為例，你的購房成本還要考慮：稅費多少？贖樓費多少？房子能不能貸款？能貸款多少年？等等云云
【問題11】南山前海的中熙香繽山和萬豪御景苑兩個樓盤如何，求指導！
回覆：兩個樓盤差距挺大的，你能用來對比，應該是買600-800萬左右的標的。
二選一的話，我會更推薦萬豪。（如果可以選其他區域，我更推薦碧海的二房或2+1房）
原因是，中熙那一片未來已經成型，12號線利好是很有限的，沒啥想象空間，頂多跑平大勢。
萬豪硬傷也比較多，雖然屬於前海，但位置偏僻，交通不便，配套不好，還是獨棟的袖珍小區。好在，媽灣樓盤比較少，也都是一些中端行業的總部，經濟能力不高，對於低總價需要三房對品質要求不高的人來說，基本是目前唯一的選擇，所以未來還是可以期待的。
【問題12】18首付120，在丹竹頭開店，年收入40萬左右，大孩子上2年級，小的今年要上幼兒園了，跟老媽一家5口，是深戶首套，想買一個學位、配套、面積大點的3房或者四房，好像只有龍崗比較適合，老師有沒有合適的推薦
回覆：目前來說，總價400以內的大三房，主要還是集中在龍崗。你工作附近的丹竹頭康達爾花園，中城康橋花園3房都可以夠上，但是學位，潛力非常一般，橫崗也有很多次新房，面積大，自住沒有問題。羅湖布心雍翠華府，國貿附近金鼎大廈，深華商業大廈，樓齡大多在2003年左右，港式建築，居住體驗不如關外次新，大花園社區。好一點學位的，配套雖然成熟，但是又非常老，空間潛力亦不大。龍華的招商瀾園，龍華外國語學位，樓齡新民治的世紀春城，潛龍花園，龍華中心的樺潤馨居都可以找找小三房，學位配套還行。但是你目前的情況，3-4房是需求非常剛，子彈有限的條件下，是很難全部照顧到，建議上述這些樓盤都去看看，龍華整體來說會比龍崗合適一些
以上內容選自“深房大表哥”知識星球/微信公眾號，供大家置業、房產優化、投資參考。
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
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