3月26日，中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海地產”）公佈的業績報告顯示，2019年，中海地產實現合約銷售額為3771.7億港元，同比增長25.2%；實現營業收入1636.5億元（人民幣，下同）；歸母淨利潤達416.2億元，同比增長10.3%；核心淨利潤達343億元，同比增長10.1%。
過去一年，中海地產共新增53幅土地，權益拿地支出1133.6億元。截至2019年末，中海地產系列公司土地儲備合計8923萬平方米，80%以上佈局於一二線城市。
對於2020年，中海地產仍未放棄對拿地的進取。管理層在業績會上表示，中海地產今年新增土地權益投資預算為1400億元，同比增長23%；同期預計新開工面積為2400萬平方米、竣工面積為1900萬平方米，分別同比增長11%和16%。據瞭解，中海地產2020年的銷售目標為4000億元，今年持有總貨量約6800億元。
加強回款速度 控制成本
2019年3月，中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國就曾在業績會上明確，“淨利潤為最終目標”，回顧這幾年的發展，中海地產的歸母淨利潤從2015年的333.12億港元上升至2018年的449億港元，增幅已超過34.79%，2019年歸母淨利潤更是達到416.2億元，刷新行業最高紀錄。
此外，中海地產的淨利潤率也持續處於行業高位，從2015年的22.5%上升至2019年的25.4%，按照中指研究院的統計數據，25.4%的淨利潤率是2019年百強房企平均淨利潤率（11.1%）的2倍之多。
值得注意的是，過去一年，中海地產正在加強自身的現金流管理及回款速度。2019年，中海地產錄得銷售回款2002.3億元，相比2018年的1784.9億港元有所增長。
事實上，自2017年顏建國迴歸中海地產後，其曾在多個場合表示，將90%的資源用於住宅開發。從營收數據來看，該策略成效顯著。2019年中海地產物業銷售收入為1591.9億元，租金收入為37.49億元，同比增長26.3%。
2019年末，中海地產的房地產銷售在全國23個城市進入當地市場佔有率前三名，在11個重點城市銷售額超過100億港元。其中，在北京的銷售額超過400億港元，在南京、廣州的銷售額超過200億港元。
在保持住宅主業持續發展的情況下，中海地產同步積極發展商業和寫字樓業務。2019年，中海地產持有型商業物業營收為41.6億元，同比增長22%。
截至2019年末，中海地產持有並投入運營的商業物業總面積為438萬平方米，包括45棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店和2家長租公寓，是中國內地最大單一業權寫字樓發展運營商。
與此同時，中海地產穩健把控成本。財報顯示，2019年中海地產的銷售費用、管理費用及財務費用微增至3.75%，2018年為3.44%，同期位列第二及第三的恆大和陽光城分別為6.29%、6.99%。
在融資成本方面，中海地產2018年和2019年的加權平均借貸成本分別為4.3%、4.21%，億翰智庫統計的數據顯示，2018年及2019年上半年TOP30房企的平均融資成本分別為5.7%、5.78%。
截至2019年末，中海地產的銀行及其他借貸為1222.6億元，應付票據為677億元，持有銀行結餘及現金954.5億元。其中一年內到期的有息負債為人民幣320.8億元，佔有息負債總額的16.9%；淨借貸比率為33.68%，在規模房企中處於較低區間。三大國際機構分別給予中海地產穆迪BAA1、標普BBB+、惠譽A-的行業信用評級。
深耕一二線 拿地預算增23%
顏建國曾在2018年業績會上表示，為了淨利潤持續穩定增長所需，規模增長也是必要的。
過去一年，中海地產在土地市場上也展示了其他積極進取的一面。2019年，中海地產新增53幅土地，新增總樓面面積為1146萬平方米、實際權益面積1097萬平方米、總地價1485.2億元、權益地價1133.6億元，同比增長約24%。
其中，中海地產於2019年新增的土地有68%位於粵港澳大灣區、京津冀城市群和長三角都市圈。至此，中海地產的土地儲備總面積達到8923萬平方米，一二線城市的土儲佔比達80%以上。
對比以往的數據可以發現，顏建國執掌中海地產後，加大了在公開市場上的拿地力度。
2017年，中海地產在公開市場上共收購了76幅地塊，超過2015年和2016年在公開市場土地收購的總和31幅。2018年，中海地產在公開市場上收購了63宗土地，總地價為1443.2億港元（權益地價為1084.4億港元）。
值得注意的是，跟2018年相比，2019年中海地產的拿地價格顯然提高了不少。2018年，中海地產的平均權益地價為8525港元/平方米，2019年達到10337元/平方米。與此同時，樓面面積卻同比下降了35%。
事實上，這與中海地產的拿地結構性有關。近兩年來，中海地產加碼的方向為聚焦一二線城市，2019年中海地產在一二線城市，特別是一線城市的拿地佔比增加，而一線城市的地價相對較高，土地規模則相應減少。
2019年，北上廣深四個一線城市的招拍掛市場共誕生40幅成交價格在30億元以上的地塊，中海地產則獨攬6塊。
面對當下的2020年，中海地產仍抱持逆勢擴張的決心，提出1400億元的拿地預算，同比增加23%，同期預計新開工面積為2400萬平方米、竣工面積為1900萬平方米，分別同比增長11%、16%。
中海地產管理層在業績會上表示，在土地投資方面，本集團堅持主流城市主流地段，在土地市場審慎出價，積極吸納優質土地。目前土地儲備區域分佈均衡，主要集中於主流城市的中心區域。
值得注意的是，在拿地策略上，近年傾向於公開招拍掛市場的中海地產亦提出未來將會拓寬多元化拿地渠道。2020年3月13日，中海地產在微信公眾號發佈的一則尋地合作計劃提到，合作內容包含股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。
談及2020年銷售目標，顏建國此前曾提出到2020年實現銷售額4000億港元。然而，受疫情影響，第一季度的銷售情況恐怕不容樂觀。中海地產執行董事及行政總裁張智超在業績會上稱，將會按照“十三五規劃”的目標全力爭取完成。
張智超還透露，中海地產2020年全年的供貨節奏好於往年，目前在手貨量有3100億元，並已取得預售證。根據疫情和運營的節奏，今年上半年新增貨量大約為1000億元，下半年新增約2700億元。這也就意味著，在不新增土地儲備的情況下，中海地產今年的貨量總共為6800億元。
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