今天我們來聊一個話題，這個話題是我做地產自媒體2年的時間裡，一直在反覆思考的一個問題，這個問題也同樣是旅居市場中99%投資者，都曾陷入過的購房思維誤區。
這個購房思維誤區是什麼呢？
那就大多數人在購房之前，都會看一些樓市分析：看中國未來幾年的宏觀經濟，看一座城市城市土地供應與樓市庫存，看一座城市的未來發展，還要研究怎麼用貸款槓桿撬動更大投資回報。
但是，當把以上問題都鑽研了一陣之後，最終用學來的投資知識，套用在旅居房產上，最終卻選了一個“四不像”的房子。
以上這種情況，在防城港我現實中遇到案例的不在少數。
旅居房產其實特立獨行
很多人在買完房之後覺得盤選錯了，買後悔了。
但是我們當時這問題出在哪呢？
問題就在於旅居城市是個特立獨行的房地產市場。
一二線城市可以用宏觀經濟和宏觀樓市來解釋房價。三四五線線城市可以用人口流動、土地供應和市場庫存來分析房價。
但是用以上的這些方法，來分析防城港這樣的新興旅居地產市場，幾乎就把一頭驢的嘴唇強行的嫁接在一匹馬的嘴上。
為啥這麼說，因為有經過親身經歷才有發言權，在過去2年，我看過全國各路地產大V的對各地的樓市分析解讀，不下於2000篇理論分析文章，但是至今我沒看到過一篇文章是適用於旅居城市投資邏輯的。
所以，可以說像北部灣地區北欽防這樣的新興旅居市場，尤其是防城港市場，是一種和傳統一二三四五線城市都不相同的異類。
也可以說是，旅居市場在全國地產中是一種特立獨行的存在。
旅居市場無法套用傳統觀念
➊一二線的傳統觀念
就像剛才提到的一二線城市參照全國宏觀經濟和宏觀樓市，因為全國宏觀政策首屈一指的會體現在一二線城市之中。而用宏觀經濟來看旅居市場，就根本就沒什麼直接什麼關係了。不同情況的城市，連樓市週期規律都是錯開不相同的，有什麼可同日而語的呢？
所以，通常看到一篇《XX放水了，買房最好時機》這種非常宏觀，並且不寫明具體區域和具體城市的文章標題，100%是在扯淡。
➋三四五線的傳統觀念
然後再來說說，三四五線城市和旅居市場能否相同。三四五線城市，首先看城市人口動向，然後土地供應和樓市庫存，也就是三方的供需關係。看人口動向確實沒毛病，但是土地供應和樓市庫存在防城港這個市場中，幾乎也是完全不適用。
現在防城港市面上存在有很多二手地待開發的土地，並且一些土地更改土地性質的情況也時有發生，那麼到底有多少土地誰也不知道。並且現在開發商拿玩土地報完規劃之後，一時半會不動工，也不拿預售，這種情況到底該不該計算進現在的樓市庫存呢？
所以這些問題解釋不了，那麼三四五線城市的供需規律，在防城港旅居市場也不受用。
其實，我接觸了不少新進房企前期的投拓諮詢，也幫助過一些渠道公司做過一些全案代理競標方案。
他們考察市場要都是數據，但是我心裡清楚，旅居市場可以量化出來的數據少之又少。即使是可以量化，但是，如果還是拿著這些數據去套用傳統一二三四五線城市的法則去解讀，實際上用處根本不大。
旅居市場真正重要的東西
剛才扯的有點遠，我們還是來說一下，對於購房者而言，在這個市場中，選房真正要參照的東西。
李嘉誠說買房看，地段，地段，還是地段。最近比較火爆的《安家》裡也提到，地段，地段，還是地段。
但是旅居市場中買房，地段也很重要，但在防城港目前這個市場中不是絕對的重要。
沒錯，就是不一樣，如果單純在防城港想買個適合自己的房子，請把那些傳統的觀念拋掉。
在防城港這個市場中，買房第一看價格，第二看品質，第三是才看地段。
➊先看價格
在防城港近些年的市場情況下，無論什麼房子，價格都是個基礎條件。只要價格合適，之後品質和地段二者滿足其一，這種情況對於一個購房者在日後就不會後悔。
但是反過來，即使是品質好和核心地段，但是價格比其他盤高出太多，很多人日後心裡也有落差。如果是頂級豪宅純土豪的世界我們就要另說了，不過目前防城港也沒有頂級豪宅。
所以，在這種實際市場情況下，價格真的很重要。
➋其次看品質
在這個防城港市場中，第二重要的是品質。
價格低、有品質，地段差一些的房子，在旅居市場裡真沒啥所謂。更何況防城港海灣新區就這麼大，90%的樓盤地段都會不太差。
如果說在資金有限的情況下，只要沒出海灣新區，碰到價格低、品質好、但是地段稍遠點這類樓盤，我認為這種樓盤是最合適大多數旅居客的。
因為，房子的價格當我們買了之後就改變不了，品質和服務也是固定的，後期不可能去提升。但是地段會有隨著城市成長而變得不同，可能今天開車十五分鐘去商場，而過幾年走路五分鐘就是個商場。
➌最後看地段是否核心
在防城港如果不看價格，不看品質，只相信地段。價格貴，品質差，但是地段好的房子，那麼在防城港過去十年，要麼在維權，要麼是核心地段溢價也根本沒有發揮出來。
我知道雖然一個外地投資者，人生地不熟的時候，核心地段會給予我們最大的投資安全感。
但是套用地段，地段，還是地段的投資觀念，在防城港過去十年，這個邏輯沒行得通。甚至以現在的城市擴張速度，和轉型剛需市場的速度，未來三到五年之內也都行不通。
畢竟回看過去十年曆史，無數的例子都可以解釋這個問題。
今天的內容就是說，防城港這種特立獨行文旅市場，購房過程中的一些選房誤區。
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