讀創/深圳商報記者 張蕾
《周易·繫辭下》中說，窮則變，變則通，通則久；王安石變法推崇“變通”精神，根據現實提出革新策略；清末的資產階級維新派提出“變者，古今之公理也”，闡述變法圖存。變通而圖存是從古至今的中國智慧，是保持生機，不斷進取的不二法門。
縱觀恆大的發展史，從最初的6人團隊到如今的14萬員工；從“短、平、快”的發展策略到後來的“三高一低”之路，就是一個不斷謀新思變、顛覆自我的成長史。
如今，在其他房企高喊“活下去”，將“地產洗牌”掛在口頭的危急時刻，作為房企龍頭的恆大再次思變。在3月31日召開的恆大2019年全年業績發佈會上，中國恆大集團董事局主席許家印宣佈恆大九字“新戰略”：“高增長、控規模、降負債”。
歷史性的“網上銷售”革命
根據恆大發布的2019年年度業績，2019年，恆大實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；現金餘額2287.7億元，同比增長12%，多項經營指標依舊佔據行業前列。
從2013年銷售額破千億，到2019年銷售額破六千億，恆大一直在刷新地產行業銷售規模上限。然而，在多個房企聲稱“銷售回款下降”、“未來一兩年結算會有壓力”的時候，恆大卻逆勢立下“高增長”目標：今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。
衝擊1萬億的底氣從何而來？許家印直言，恆大今年一季度實現了“開門紅”。數據顯示，今年一季度，恆大銷售額1465億元，大增23%；銷售回款1133億元，大增55%，兩項業績均為行業第一。
造就恆大逆勢“開門紅”的，主要源自恆大的“網上銷售”革命。從無理由退房；到全國75折、78折；再到“一房一價”亮明房源底價，恆大不僅開啟了全行業新房價格透明化時代，也創造了自身歷史性的銷售輝煌。
許家印稱，恆大2月13日開始網上銷售，僅用了十多天，就實現了400多億元的銷售額，接近200億元的回款。到了3月，恆大實現了600多億元的銷售額，660多億元的銷售回款，這在歷史上是沒有的。
正是“網上銷售”的驚豔表現、一季度業績的“一枝獨秀”給了恆大沖擊1萬億的底氣和信心。
一攻一守，降負債穩增長
有面粉，才會有麵包。銷售的“高增長”離不開充足的土地儲備。根據恆大2019年年報，恆大土地儲備2.93億平方米，平均土地成本僅為1800元/平方米。其中，一二線城市平均樓面地價為2252元。
很顯然，恆大不缺“麵粉”，並且有巨量的“麵粉”。正因為如此，恆大才敢於在提出“高增長”的同時，提出要“控規模”。“控規模”即控制土地儲備規模。恆大表示，未來三年，恆大每年要降低3000萬平方米左右土地儲備，到2022年將土地儲備降低到2億平方米左右。
“高增長”做加法，“控規模”做減法，恆大一攻一守的目的在於“降負債”，來實現公司穩增長。如許家印所言，“只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率”。“控規模”是為降低土地費用支出，減少資金沉澱，以“保證公司可持續的發展”。
在業績發佈會現場，許家印算了一筆賬：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”
恆大定下“降負債”目標：未來三年，要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
許家印表示，恆大集團在2020年全面實施“高增長、控規模、降負債”的經營發展戰略，邁開了重要的一步，一季度實現了“開門紅”。所以，對於未來三年，恆大總負債大幅度下降，非常有信心。
思變行穩的高質量發展戰略
“變”字貫穿了恆大24年來的發展歷程。
1996年，恆大創立。很快便面臨了亞洲金融風暴、住房商品化改革，危境中尋找機遇，“短、平、快”的策略為恆大奠定了原始積累。
2006年，恆大正式開啟全國擴張戰略。高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”的發展模式讓恆大獲得大量儲備土地，並平穩度過2008年金融危機。
2017年，恆大宣佈向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉型。實施僅半年，就讓恆大淨利潤大幅上漲至231億，大增224%，成為當時的行業神話。
如今，“高增長、控規模、降負債”的九字“新戰略”已經成為恆大在行業變革期的又一次重大思變。以“穩”為重，恆大將在高質量發展道路上邁出新步伐。
“變”字根植於恆大的產業基因。
從單一房地產業到以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，以新能源汽車為龍頭的產業格局，恆大一直在變。
許家印曾說，恆大立志要用三到五年，成為全世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。從整車研發製造，到三電核心技術，再到營銷渠道，恆大已經搭建起了國內首個新能源車全產業鏈。在業績發佈會上，許家印稱，對恆大造車非常有信心，“恆大新能源汽車一定能大賣”。
謀新思變，行穩致遠。一個嶄新的恆大值得期待。
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