2019年7月中梁控股董事長楊劍港交所敲鐘
出品 | 搜狐財經
作者 | 黃海
3月30日，中梁控股發佈上市後首份年度業績公告。
報告期內，中梁控股錄得營收566.39億元，同比增加87.5%；權益擁有人應占核心淨利潤39.01億，同比增加102.3%。中梁控股表示，擬將股東應占核心利潤的40%用於派發全年股息，末期股息每股32.8股仙，約合人民幣0.298元。
2019年全年，中梁控股錄得合約銷售額1525元，同比增長50.2%；對應合約銷售面積1485.1萬平方米，同比增加46%。
發軔於浙江，崛起於三四線，中梁控股登上資本舞臺的“首秀”成色幾何？
轉舵：二線城市拿地佔比50%
除了廣為流傳的“50輛寶馬mini追10輛大奔”，中梁控股董事長楊劍在公眾面前沉默少言。
過去幾年，被比作寶馬mini的三四線城市助力中梁完成從百億到千億的規模跨越。報告顯示，按城市發展程度劃分，2019年中梁控股在三四線城市累計取得988億元銷售額，總銷售額佔比64.8%。
按地區劃分，長三角地區仍為中梁控股的戰略高地，合約銷售金額900億元，佔比59%；中西部地區以358億銷售額緊隨其後，佔比23.5%。
三四線土儲價格低、開發快，與房企追求高週轉的目標相稱。
業績公告顯示，2019年中梁控股累計拿地139塊，平均每2.7天就有一幅土地入袋。139幅地塊合計土地價格764億元，合計規劃建面1660萬平方米。截至期末，中梁控股應占土儲總量為4570萬平方米，其中三四線城市土儲佔比高達77.6%。
業績發佈會上，中梁控股地產板塊新任85後總裁李和慄坦言，2016年至2018年，中梁曾主動下沉佈局三四線城市，但隨著棚改紅利收緊，三四線樓市紅利褪去，中梁正在做出調整。
據悉，中梁控股2019年在二線城市拿地佔比已經超過50%，二三線城市佔比超過90%。
截止2019年年底，中梁可售貨值約人民幣4433億元，2020年全年可售資源2600億，目前可售貨值儲備大部分集中在單價1萬元以下的二三城市。
此外，李和慄指出，2020年中梁計劃在建面積5520萬平米，新開工2000多萬平米。近期受到疫情影響，可能2020年的供貨集中在二季度和三季度。
降速：2020年預期銷售增幅10%
據中梁控股官方微信透露，受疫情影響，今年前兩月公司累計錄得合約銷售金額約105億元，同比減少33%；合約銷售面積94.7萬平方米，同比減少29%。
業績發佈會上，以高增速著稱的中梁控股把2020年的銷售目標定到1680億，同比增幅10%，減少了40個百分點。
儘管下調了合約銷售增速，中梁控股依然保持土地投資熱情。據公開信息，今年前兩月，中梁控股新增了12幅土地，累計拿地金額94億元。
李和慄透露，2020年初步拿地預算將根據銷售額的50%-60%確定。按中梁銷售目標計算，其當年拿地金額約為840億元至1008億元。
憑藉高週轉帶來業績猛增的黑馬總繞不開債務問題。
報告顯示，因規模擴大，中梁控股當期債務總額同比走高。截止報告期末，中梁控股債務總額同比增加48.8%至401.81億元；淨資產負債率增加7.5個百分點至65.6%。當期中梁控股因借貸產生的利息費用累計37.85億元，同比增加55.2%。
中梁方面表示，截至2020年2月底，公司手頭現金約210億元人民幣，足夠覆蓋一年內到期的債務。
與上市前三年相比，中梁控股的淨負債率降幅明顯。針對淨負債率下降，中梁控股董秘楊德業表示，集團2019年淨負債率的下降主要是上市後成功打開資本市場的融資渠道，證券融資總額增加。“未來公司淨負債率的目標在70%-80%之間。”
利潤方面，報告顯示，2019年中梁控股錄得毛利潤131.83億元，同比增加較90.7%；毛利率由2018年度的22.9%增加0.4個百分點至23.3%；年內溢利從25.26億元增至62.56億元，同比增加147.7%；歸屬股東淨利潤38.34億元，同比增98.5%。
當期中梁控股淨利率小幅走高0.5個百分點至6.9%，其與行業平均高於10%的淨利潤率相比，仍處於低位。
對於盈利問題，楊德業表示，銷售和財務管理費用也是跟公司規模同步增長。“去年公司毛利率23.3%，對於以住宅為主的開發商來說這是一個比較合理的水平。”
楊德業介紹稱，中梁控股一般的項目基本上毛利率在21%-25%之間，結轉部分要看當時拿地的土地成本及當時售價有沒有受限價限購的情況影響。“我們預期未來也會在21%-25%之間的毛利率水平。”
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