全新出爐的寧圍，市北的候補。
文 | 葉建英
我們說，2020年是蕭山大年，蕭山將推出大量3字頭的限價宅地。
昨天，作為蕭山新晉供地大戶寧圍街道新掛一宗宅地，限價反而比2018年底開盤的濱江碧桂園翡翠江南低了1500元。
兩年不漲，甚至微跌，這是什麼邏輯？
蕭山市北也有兩宗宅地正在掛牌，也是紋絲不動的限價3.75萬元/㎡。
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鑑於杭州擁江發展和蕭山的區位優勢，作為杭州繞城內面積獨大的行政區，蕭山本來應該是搶人大戰中的贏家。
事實沒有。我們認為，其中最重要的原因，除了產業轉型的乏力，區位優勢帶來的高房價反而成為了障礙。
2020年，我們看到了蕭山在基建上的補課，在新房限價上的決心，也看到了蕭山在規劃的調整上，大力度地調整出科創類用地和居住類用地。
3月，寧圍單元經修編後的新控規剛剛獲批。單元的功能定位已調整為蕭山城東宜居宜業、充滿活力、交通暢達的具有國際化服務能力的品質住區。產業上的發展目標是打造成為產業創新升級、配套功能完善、生態環境舒適的產城融合示範片區，有效銜接蕭山主城區和錢江世紀城。
根據新的控規，寧圍單元大量的農林用地、村莊建設用地都取消掉了。6.16平方公里的寧圍單元，除了萬向集團和榮恆物流兩處集中型工業用地外，其餘絕大多數調整為居住用地、商住用地、商業商務用地和教育公園等公共配套用地。
寧圍單元不僅有地鐵7號線，而且通城快速路在建設四路有出入口，市場的輻射面可以到達杭州城東和錢塘江南岸大片區域。
在2020年的蕭山讀地手冊上（點擊參閱），寧圍有5宗純宅地和2宗商住用地計劃出讓，總面積接近300畝，建面達50萬方。
附：寧圍單元新控規
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寧圍新掛宅地的限價真的下調了嗎？
在控規修編之前，寧圍單元近年來僅出讓一宗宅地，即2017年9月14日出讓的蕭政儲出[2017]16號地塊，也就是濱江碧桂園翡翠江南。
翡翠江南當時吸引了20家開發商報名，包括融信、保利、綠九、大名城、新城、濱江、旭輝、德信、大家、萬科、港中旅等11家周邊有項目的房企都參加了。最後由濱江以22.95億元總價競得，樓面價19804.46元/平方米，自持比例31%。
濱江碧桂園翡翠江南，於2018年9月開盤，在可售部分規劃了大量的11層小高層，和部分高層，綜合起來的單價約每平方米35000元/㎡。當然，這個綜合單價中包括大量11層的相對低容積率的房源，新宅地與翡翠江南的實際價差不會有1500元，但是微微下調或持平也是事實。
濱江還有31%的自持，如果把自持部分的地價按六折計算，那麼，翡翠江南的實際樓面地價高達23357元/㎡，仍比新宅地的最高樓面地價高出1000餘元。
寧圍單元接下去有的是宅地，希望開發商不要再拼到自持了。
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寧圍是大熱門市北的候補隊友。
大家願意拿差不多同樣4.7萬元級的錢江世紀城與城東新城比，拿3.75萬級的市北板塊與4萬級的艮北板塊去比。在杭州擁江發展和亞運村落戶南岸的背景下，購房者如果不是因為在心理上和配套上離不開城東，往往會選擇錢江世紀城和市北。
只是，市北也當不了幾年供應大戶了。縱然拆了那麼多廠房，市北的宅地是出讓一塊少一塊。今年的出讓計劃中，市北區域市心路以東只有3宗宅地。
之所以說是候補，寧圍的宅地在價位和區位上都要比市北略遜一籌。好在除了已經掛出來的宅地外，其他4宗宅地距離地鐵口都要更近一些。建設四路兩側的宅地，離7號線新華站差不多一個路口，500米左右。
附：寧圍掛牌宅地與周邊待出讓地塊
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