海外主要投資國房屋產權類型詳解

現在國外買房投資也受到高淨值人群的追捧，很多人紛紛將眼光放到了國外的房地產市場，下面我說一下各個國家的房屋產權類型：

一、迪拜

1. 永久產權，目前，主要的房地產類型就是具有永久產權。這樣的房產包括其所在結構和土地的所有權都歸房東所有，產權所有人可在合法的前提下，可以對他們的房產進行增加或更改，也可以自由出租或者出售該房產，還能將產權轉移給其繼承人。
2. 租賃產權，這樣的租賃產權分為99年和50年期限兩種，雖然這項產權也可自由的出租或轉賣，但是他與永久產權的主要區別在於該產權類型不包括土地的所有權，所以如果對房屋結構進行改動的話，需要得到土地所有者的書面同意。

二、英國

1. 永久產權(freehold)，買家對房屋以及房屋佔用範圍內的土地擁有永久性的所有權。產權人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或轉讓房產。轉讓房產後，永久 產權會被依法轉交給下一任房主。英國大部分別墅都屬於永久產權房。其最大優勢在於永久產權的房屋不用擔心使用年限，屬於產權人的終身財產，財產一般會不斷 升值，並能世代傳承
2. 土地租借權 (leasehold)，買家對房屋擁有所有權，但是其房屋佔用範圍內的土地的所有權為他人或政府所有(中國的商品住宅，土地使用權70年就是最好的例 子)。買家以契約的方式向土地所有者租借土地使用權。租借年限，續簽權利及相應租金會在土地契約裡明確註明。此類房屋缺點在於在土地租借年限臨近的時候轉 讓房子，房價會隨之明顯降低。並且在改建，轉讓或是轉租之前，必須取得土地所有人的同意。
3. Share of Freehold(共享型永久產權)，一些小型的公寓樓房提供房屋的“永久產權共享”。所謂永久產權共享模式是指建築內的所有業主平均享有其公寓樓房產權的股份。這樣的模式保障了每一戶居民對其公寓樓房的公平合理的掌控權，並且確保公寓的最佳維護。

三、美國

1. 獨立屋(SingleFamily Home)，屋主擁有此土地的全權的使用權，所有的事情都可以自己作決定（在合理範圍內），從房屋外型風格、庭院改善以及家庭生活習慣到建造花園，游泳池，網球場，飼養寵物等等。它還可以分為Attached聯排獨棟別墅和Semi-Detached獨棟別墅兩種。1、聯排獨棟別墅Attached 獨立屋就是我們所說的雙拼房，兩棟房子有一堵公用的牆，但是每家有自己的門牌。
2. 獨棟別墅獨棟別墅，這種房子是獨立院戶，通常有自家的車道(driveway)，車庫(garage) 和庭院(yard)。房屋主人擁有土地和房屋的完全所有權的同時，也有負責維護自家庭院和物業的責任。比如下雪天要對自家房屋的車道剷雪，對自家庭院的花草也要及時澆灌或者修剪。
3. 多家庭獨立住宅(Multi-FamilyHouse)，這是美國特有的一種房屋形式。屋的外觀來看和獨立屋住宅並沒有多大的區別。但是建築裡面卻可以容納2-4戶家庭(單元)。每個家庭有獨立的衛生間，廚房，起居室和臥室。這種結構的房屋類型，很受投資者喜愛。是一種很典型的投資房。如果您擁有一套多家庭獨立住宅，你可以自用一個單元，其他空置單元可以投放到市場出租。這樣收租的錢就可以用來償還房屋貸款和補貼家庭支出。但這種房在郊區或者商業區以外的地方比較常見。
4. 公寓(Apartment)，公寓大多是年輕人群體的選擇，他們熱愛城市生活，而且不想生活在恬靜的小村莊裡。在美國，公寓的配套設施十分完善，有洗衣間、供暖、空調、健身房、游泳池、停車場、門衛甚至還有小教堂，小區周邊也有生活便利超市。公寓的所有權可以是公司和個人。以公司形式存在的公寓通常是由公司進行管理，這一類的公寓不出售，只招租。而個人形式的公寓，就是個人通過買賣獲得了公寓的所有權。這種房屋可以投放到市場招租或者出售，也可以自己居住。
5. 獨立產權公寓(Condo)，從外形上來說Condo和Apartment 沒有區別，Condo只是房屋產權形式並不是房屋類型。Condo和Apartment最大的不同，是 Apartment 整體以單一個人或單一公司持有; Condo 則是以 其中的一個單位 以單一或單一公司持有所以每年業主需要繳納房地產稅。所以如果是租Condo的話，通常都是與屋主簽訂租房合同，而不是房產公司。當然整棟建築還是會有委託的物業公司進行日常維護。如果你居住或者租住在Condo裡面, 你想對房屋的內部或者陽臺進行改善必須經得物業管理公司的同意。對於Condo式房子來說，有電梯式要比無電梯式明顯多很多。
6. 合作公寓(CO-OP)，一般由大業主或者公司購買下整棟公寓，再將公寓樓內的公寓賣給不同的戶主。但是合作公寓內的戶主個人並不擁有任何產權，而是擁有合作公寓的股份(share)，並且擁有所居住單位的使用權。
   

四、日本

1. 獨立產權，日本的絕大部分房產都是獨立產權，買家買到的是房屋及土地的所有權。房產可以自由使用、世代傳承。
2. 租賃產權，在日本非常少見，買家買到的是地皮上的房屋，而不包括土地的所有權。同時租期是有限的，到期後如果想要繼續居住，買家需要與土地所有者協商延長期限。

五、馬來西亞

1. 永久產權：產權屬永久性（業主的土地和房屋利益是永久的）。外國人可以買。
2. 有期產權 ：一般為99年的產權（也有30年、60年和999年的情況），土地使用權由州政府掌有，在規定期限內，土地可以轉讓、買賣。當有效期屆滿時，土地使用權連同地上房產無償歸政府所有；當期限即將滿期時，土地使用者有權向州政府申請續用，並向其繳付所需費用。外國人可以買。
3. 馬來人或土著保留產權：土地屬馬來人或土著所擁有。外國人不可以買。

六、泰國

1. 外國人永久產權(Foreign Freehold) 基本在泰國所有城市，只要所售公寓達到公寓標準，外國人就可以購買該項目的永久產權配額，佔總銷售面積的49%。外國人以個人名義，用護照直接購買，得到單元對應的房本即地契。永久產權我們又分為外國人永久產權(Foreign Freehold)及泰國人永久產權(Thai Freehold)。對於所有外國人，對應的都是外國人永久產權，並沒有針對某國的特殊政策。
2. 長期租賃產權(Leasehold)在非曼谷市場，以普吉、蘇梅、華欣為例，因為泰國人購買力沒有那麼強，除去49%的永久產權配額外，剩下的51%部分，外國人也是可以購買的。對應的就是長期租賃產權(Leasehold)，開發商與業主簽訂長期租賃協議(Lease Agreement)。
3. 當前泰國法律規定最長的租賃協議為30年一簽，約定俗成的是可以額外續簽兩次，即30+30+30=90年，也就是我們所謂的90年長期租賃產權。長期租賃產權受泰國法律保護，長期租賃產權也須到土地局註冊，備份。
4. 長期租賃產權通常在價格、優惠、稅收上相較永久產權都會有優勢。
5. 泰國公司持有永久產權(Thai Company Freehold)在芭提雅以及部分其他城市，大部分公寓除去49%永久產權配額部分，剩下的51%份額，也會對外國人出售，但不使用長期租賃產權方式，而是需要外國人建立泰國公司，以公司的名義永久產權持有公寓單元，也可以理解為泰國永久產權(Thai Freehold)。

七、加拿大

1. Freehold─自由產權,屋主(owner)擁有房子及地皮的產權，要自行負責物業的剪草、剷雪、維修等工作。這類物業主要包括獨立房、半獨立房、排屋等，當屋主對物業進行改造時，屋內部分只要滿足有關建築、消防、電力等規範要求，一般無需報請市府備案(出租房屋例外)，而室外部分的搭建，改變房子的用途(如作商業用)則必須申請，得到政府有關部門的批准後方可進行。
2. Condominium─共管產權,住宅單位屬私人所有，公用地產為所有業主共同擁有。室外的保養、維修工作交管理公司處理，住戶每月支付管理費。由於室外部分屬管理公司，所以象換屋頂、外牆等這類工作，住戶不必操心。但有一點需提醒大家，如中國人一般要在廚房安裝抽油煙機，常要穿過外牆打洞，則應向管理單位申請備案，以免日後的麻煩。共管產權物業主要為柏文、鎮屋等，但也可以是遊艇、高爾夫球場等這類物業。
3. Freehold Condominium─自由共管產權,主要以鎮屋、連屋為主。這類產權，屋主擁有地產的產權──整幢房子，包括外牆、屋頂、車庫等，都由屋主負責，而公共設施，例如車道、康樂設施、訪客停車場、附屬公園等，則屬共管範圍。所以，屋主仍要付一定費用。這類物業，屋主可以享有較高度的自由來美化住宅，裝點園藝，但也有一定限制，例如決定什麼時間換屋頂或改變外牆的顏色，需先獲得業主委員會的通過。

八、澳大利亞

1. 永久產權,這種產權通常為獨立別墅所擁有的土地產權。說白了就是這塊地就是你自己的了，世世代代都可以合法繼承。在政府的許可下，你也可以對土地和房屋進行改造、拆建，甚至可以在多餘的土地上再建其他房子，當然要在政府審批通過的前提下。
2. 分契產權,這種產權一般為公寓、聯排或單元房。簡單來說，分契產權就是將一塊土地分割成好多塊，雖然購房者合法擁有此房屋，但購房者無法擅自改造房屋，也無法再細分土地。這種產權會有一個託管協議，通常由物業公司來打理公共設施和空間，由住戶分攤物業費。
3. 社區產權,一般是綜合的大型小區，它的屬性類似於分契產權，不過它擁有更多更大的公共空間，例如公園、公路、自然景觀等等。也是由相應的物業公司進行管理。
4. 公司股票產權,公司股票產權實際是公司在擁有房產，然後分給持特定股票數量的人，其中包括租賃權，然而股份比較難以轉售。
5. 租賃產權,這種土地產權一般是在澳洲的鄉下，由政府分塊租給農戶進行農業活動，時間很長。但後來慢慢發展政府會把農業用地切塊變成居住用地。

九、中國

中國是社會主義國家，在我們國家的憲法當中，在很多重要的資源都是歸國家人民的。例如說我們的土地一般是分成國有土地、集體土地以及其他公用土地。而我們購買的 房子很多都是國有土地，還是屬於國家的，不會是個人的。所以目前買房也只是買它的土地使用權，所以才會有年限，而類型年限分為：

1. 住宅房屋為70年；
2. 辦公大樓以及廠房類的是為50年；
3. 商業其他類型的為40年的規定。

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