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中國房地產業進入下半場的節點
中國恆大（HK.3333）
依靠業內數十年深耕
交出一張有份量的答卷
3月31日，恆大發布2019年度業績：
◆全年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；
◆現金餘額2287.7億元，同比增長12%；
◆資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；
◆淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。
恆大上市11年以來，業績實現跨越式突破，資產、收入、土儲等核心指標均實現數十倍計的增長；與此同時，恆大在負債端也出現同步高企。恆大掌舵人許家印對此首次給出了不同以往的解決路徑——從2020年開始啟動全面戰略轉型，實施
“高增長、控規模、降負債”的全新發展戰略。
許家印宣佈恆大全面實施新戰略
高增長的註解：“大者恆大，強者恆強”
中國房地產權威數據研究機構克而瑞在去年底發佈了《2019中國房地產企業銷售排行榜》，以行業發展的大數據為底色，描繪出中國房地產行業從野蠻生長的初級階段，進一步轉型為“大者恆大，強者恆強”的新格局。
榜單數據顯示，中國房地產行業TOP30集中度35.7%、千億房企增至34家，創歷年新高，頭部房企進一步把握整體行業發展的話語權。排行榜顯示，恆大在所有榜單均列前三甲，在反映房企資金實力與投資能力的權益榜中位列榜首。
在業績發佈會上，許家印明確表示“高增長”就是要實現銷售高速增長：2020年實現銷售收入8000億，2022年實現銷售收入1萬億。而一組統計數字，從另一個側面給出了“高增長”落地的註解——恆大開年以來實施“網上銷售”的顛覆性營銷，實現了一季度業績開門紅，銷售額1465億、大增23%，銷售回款1133億、大增55%，全行業排名第一。既刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，更充分展現恆大實施新戰略的巨大成效。
恆大一季度銷售及回款對照圖
需要特別指出的是，這一亮眼業績是在受突發疫情影響，全國房地產行業銷售短暫入冬，多數房企業績出現同比下滑的背景下達成的。恆大管理層介紹，由於在業內率先搶跑“網銷優惠”+“全民經紀”的創新非接觸營銷模式，集團銷售渠道保持通暢高效，按照恆大今年總可售面積1.32億平方米，可售貨值1.27萬億，64%的去化率保守估算，預計可實現銷售收入8110億，完成目標並無壓力。
控規模的智慧：“少即是多”
除了做高增長的“加法”外，恆大在做“減法”方面同樣異常重視。
許家印在發佈會上表示，“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右，也就是說，集中消化現有土儲、嚴格控制新增土儲，將是恆大未來幾年在土儲策略的兩大基調。同時，恆大再次明確5年內不再投資其他任何產業，堅決收緊多元化投資策略。
“少”，意味著把有限的精力集中在最重要的事情上，因此，恆大充分充分利用現有土地儲備、適度減少拿地，從而可以降低土地費用支出，減少資金沉澱。而“多”，意味著在嚴控規模的條件下，確保集團可持續發展的基礎上注重“量”的發展形態切實轉變為“質量並舉”的發展脈絡，為實現恆大“又好又快”發展奠定堅實的基礎。
一招“少即是多”，在“控規模”這個關鍵詞上被許家印演繹得淋漓盡致。
降負債的決心：“萬億級新恆大”
在發佈會現場，許家印不止一次地圍繞著降負債勾畫出一個身輕體健、沉穩有度的“新恆大”。按照他的規劃，恆大未來三年將實現負債大幅降低，有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。而這一組斬釘截鐵的數據，也被與會的業內人士解讀為恆大未來企業發展戰略的決心與錨點。
“有息負債三年下降4500億”——為了細化這一目標，許家印甚至在現場算起賬來，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
以恆大目前的資金成本計算，每年降低1500億負債，不僅大幅降低槓桿，還將減少一百多億的資金成本。同時恆大還採用強有力的成本控制，實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用，成本的降低也進一步確保了負債的降低。這些數據，將逐一反映在利潤中，並對沖掉負債表裡紅字。
事實上，恆大具備實現這一目標的優勢和條件：強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力……正如許家印在發佈會上說的那樣，實現降負債的目標並不困難。
更重要的是——
外界將有機會以此為契機
“看到一個全新萬億級新恆大”
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