康桥地产,作为本土有名的开发商,前几年开发的项目为其积累了大批量粉丝。可能由于近两年的房地产调控的原因吧,其交付的项目褒贬不一,让业主们爱恨交加。
在二七区,提起康桥地产,让大家第一时间能想到的项目就是康桥溪山御府、康桥金域上郡,并且这两个项目的二手房价格,也一直占据二七区房价高地。这两个小区的物业、景观、配套等因素也一直圈粉无数,属于标准的“别人家的楼盘”。
康桥康城九号院于2017年9月中旬首次开盘,成交价在14200元/㎡——14500元/㎡,成品交付。当时笔者刚好在开盘现场,亲眼目睹了这次开盘幸事。
原合同定于2019年12月底交付,传言由于消防验收一直没有通过,在2020年1月18日开始交付。
2020年1月19日,笔者跟随好友一起去九号院做了实地调盘。由于该项目是成品交付,且篇幅过长,本文将通过园区篇、室内篇一一进行描写,请各位见谅!
笔者调盘当天,天空晴朗,正适合拍照,请各位先看几张美图。(注:水果机拍摄,无滤镜)
是不是很漂亮?蓝色Lowe玻璃在湛蓝的天空映射下分外的漂亮,全冠移植的树木也显得格外的高大。但是真实情况呢?
从美轮美奂的照片一下子过渡到粗糙丑陋的外墙立面,是不是感觉惊掉了眼睛?这个外墙怎么样,相信读者心里应该有数。
康桥,请用心做好你的产品!
本文将通过物业水平、公共区域、园区景观来进行深度的分析。同时,也希望大家读完此文,在以后的买房置业过程中,究竟应该关注什么。
(一)
物业服务
1、交付情况
原合同约定,康城九号院应于2019年年底交付。众所周知,由于种种原因,扬尘管控也好,开发商回款压力过大也罢,郑州延期交付的项目比比皆是。同样,九号院也属于延期交付项目之一,在交付过程中诚意如何,接下来请看。
康城九号院位于嵩山路西,鼎盛大道(在修)北,距离最近的项目是东原晴天见,旁边在建的项目有融侨悦澜庭南院、北院和亚新商业。该区域依然还是一个大工地,难免会影响到正常居住。
在临时水电、主道路未通的情况下交付,康桥物业做出来的表现有哪些呢?
1、违约金根据合同约定,虽延期不足一个月,但按照一个月进行支付;
2、物业费相当于减免了一个半月;
3、社区加装净水机,文件里说的是业主凭卡免费领用,但现在听说的是每家仅前十桶水免费,再次用水自行充值;
4、先验后收,这点值得称赞。
注:以上两张图片均来自业主群,虽然文件未加盖康桥公章,但也并非笔者杜撰,若有侵权,请联系笔者进行删除。
康桥诚意如何?各位心里自行评判,本文不作过多的阐述。
2、门岗安防
笔者去的时候已经是集中交付次日,门口的安保人员虽然不少,但是在进去的时候,仅问了一下楼栋号和未做登记,就直接放行,这点有失康桥物业管理水准(可能是集中交付期间,管控不严)。
地下车库入口外围有保安值守,但是在进口地方无人看管,可以直接开车进入地下。
3、人车分流
九号院完全做到了人(行人)、车(机动车、非机动车)分流。机动车和非机动车均从小区外部直接进入地下,完全避免了行人与车的直接接触,做到了彻底的人车分流,而不是其他项目所做的人与机动车分流,非机动车进小区的情况。
4、垃圾分类
垃圾桶摆放处过于狭窄,仅能并排放下两个生活垃圾桶,对于垃圾分类,完全不够使用,希望在接下来的物业工作中,能妥善的解决这个问题。
(二)
公共区域
1、外立面
外立面远观整洁漂亮,近看却是斑驳不平,不知道是赶工期的原因,还是施工工艺错误,造成这样的立面效果,康桥地产难则其咎。前有融创城开珑府更改外立面,同样也希望康桥地产能落实好5+好房的承诺,对外立面整改做出有效的提升,别让几个项目砸掉了辛苦积累的好口碑。
康桥地产,九号院业主希望你能尽快拿出诚意更改外立面!
2、首层入户大堂
外观简洁大方,门口的门禁系统支持刷卡和人脸识别,方便业主的进出。大门采用的是电动平移式开启,观感不错且实用。
但是,仅大堂外部做了石材干挂,其余地方均是真石漆涂刷,这点明显有简配嫌疑。
首层大堂内部做了双层挑高,空间感和视觉观感均不错。
顶部做了吊顶造型处理,简洁大方。
迎宾墙做了石材造型,并悬挂了中国结,营造了浓厚的喜庆气氛。
地面和墙面均做了木板防护,但却不是特别精细,观感不佳。
楼梯间的消防步梯地面均是水泥砂浆处理,顶棚及墙面是腻子刮白。你说不贴砖也罢了,但是,楼梯栏杆为什么全部生锈了呢?
虽然楼梯间使用次数不多,但是这样的糊弄业主,笔者认为开发商太应付了事了。
在负二层到首层的楼梯间,这样的问题并不少见,可能是承建商为了赶工期做工粗糙,开发商监管不严。
3、地下车库大堂
采用的是电动平开式大门,入口处设有门禁系统,物业管理严格。
负二层内部大堂未做挑高处理,负一层大堂做了挑高处理,背景墙做了瓷砖干挂装饰,整体来说,着实不错。
车库是采用了金刚砂地面,由于暂未交付使用,指示牌还没加装,地面清洁工作还没做完。
4、非机动停车处
可能是暂未交付的原因,地面暂未划线,墙面已经留好了充电设施。地面脏乱,交付前还需做保洁处理。
5、电梯
电梯使用的是芬兰通力品牌,内部空间很大,且做了木板防护。
6、连廊
连廊仅用金属栏杆做了防护,没有加装钢丝网进行全方位的封闭。公共走廊地面铺了地砖,墙面做了墙砖处理。
(三)
园区景观
1、归家景观大道
从归家大堂进入小区后,映入眼帘的就是这条归家景观大道,两排全冠移植的银杏树和新中式灯柱,增添了业主归家的仪式感。
2、镜面水系及风雨连廊
小区的中央景观是做了一个很大的镜面水系,加上四周的风雨连廊围绕,景观效果很好,值得称赞。
3、园区道路
整个园区路面全部是石材铺设,没有出现大家厌恶的透水砖,在这点上面,康桥做的不错。但是,可能由于赶工的因素吧,地面石材处有不少破损地方,希望物业能及时更换。
4、景观小品
九号院地块儿虽然过小,但是全部是高层设计,楼间距离尚可,除了有集中的中央水系,在园区很多地方增加了不少景观小品,提升了整个园林景观。
同样,很多地方的做工略显粗糙,这点康桥应该向永威学习。
5、休闲区域
康桥在园区内部增设了不少休闲座椅,方便业主在园区游玩之后休憩。
6、儿童游玩区
笔者看到儿童游玩区的时候,心里是给康桥点赞的,能在园区划出这么大片的地方做儿童玩耍区,开发商应该是充分考虑到园区地块儿过小,儿童没有地方玩耍,故增加游玩面积,增添孩童的游玩乐趣。
7、健身器材
可能由于没有整块的地方做大面积的健身区域,所以开发商在园区的一些角落增添了不少健身器材,方便了业主锻炼的同时,也让园区没有那么的单调,相信业主入住后,园区会随处可见浓厚的生活气息。
8、景观细节问题
可能是因为仓促交付的原因吧,以上图片中的细节问题在园区随处可见。在精细化方面,康桥地产要学习的很多,跟本土的永威置业差的很远。
(四)
简单总结
笔者在园区待了近四个小时的时间,对于本次的交付,笔者认为,康桥地产有的地方做的确实不错,比很多刚需项目做的要好,但是,在很多地方还需要继续提升。笔者建议:
1、外立面
强烈建议开发商进行整治提升,关乎到整个项目的第一印象。
2、临时水电
该问题尽快解决,不然会严重影响到业主的居住生活。
3、进出道路
虽然该问题属于市政问题,希望开发商能去推动这个工作,目前进出确实很不方便。
4、景观细节提升
细节做得确实粗糙,别让一部分细节损害了整个项目品质。
5、工程细节提升
公共区域的墙面污染、连廊钢丝网的封闭、楼梯间栏杆的整治等问题,希望开发商能有所提升。
由于篇幅所限,本文仅对物业服务、公共区域以及园区景观做了深度分析,除此之外比如室内装修、物业态度、产证办理、水电暖气开通情况等,没有时间一一落实。整体来说,相比较2019年交付的其他项目,九号院表现的还是不错的。
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