近来，房地产企业不仅“忧心”，也有些“揪心”。楼市“滞销”，拯救房地产市场的政策已经退出，调控不松不紧，也没有后顾之忧。
2020年，因为“官渡”的袭击，每个人都过了一个令人不安的春节：经济发展受阻，2月份企业倒闭，很多人甚至“减薪”一个月。为了重振经济，各地纷纷开通便民门，利用“大规模”政策进行帮扶，随后遭遇全国采访。可见，即使在当前的特殊时期，该规定也没有因为“流行病”而改变。在我看来，让开发商做噩梦的，一方面是房地产的“滞销”使其陷入被动经营的压力；另一方面是今年各大开发商的债务贷款相继到期，市场冷清，老百姓不买房。他们正面临被清算的局面。仅去年一年，就有520多家中小房地产企业在资金链上“落马”。
开发人员的噩梦远不止于此。日前，《人民日报》报道，海南省办公厅、省委办公厅正式下发通知，放弃房地产市场“预售制”。对于消费者来说，这在很大程度上是为了保护自己的利益，规范市场，让“现房销售”成真；对于房地产企业来说，官方的举动比房价下跌更尴尬，今后收钱的方式也少了。
高房价使无数人购房极其困难，同时也承受着旧习惯、旧规定的桎梏。
我们普遍感到经济发展受阻。副作用是，每个人的收入都大幅减少，消费大幅减少。想想最近各地的救市举措，不是为了刺激大家购房需求创造新的内需吗？房地产市场的高房价使许多人在买房的路上举步维艰。一套价值100万的房地产，往往会耗尽三代人的积蓄。即便如此，不断涌入的人群也导致了难以降温的“房地产热”。然而，真正的购房需求却因为高房价而被拒绝。除了忍受高房价的“折磨”，房地产行业还有很多老习惯、老规定，老百姓买房也很难，比如共用面积、预售“集资”制度等。有人认为这两项措施是李嘉诚开发的房地产制度。
合租面积最“可怜”，因为它让房子“空置”，需要购房者买单。可以说，今天的房价不算太高。国家已经出台了共享面积的相关法律法规：不超过20%，但高房价下的共享面积也需要按原房价购买；另一种是“房屋预售”，仅凭一张图纸、一张沙盘和购房者的想象。没有任何实物，需要先买单，而这一套路开发商玩得越来越深入，最终成为“血还”的工具。
从现在开始，开发商“预售”的房子显然已经不适合旧规定，其弊端也显而易见，自1998年我国商品房改革至今，“预售”已被开发商改良到极致。方朔君一直强调，房地产是一个高负债、高杠杆的行业。开发商的做法是借大量银行贷款进行开发，这就是“鸡背蛋”。他们通常在房子建到四分之一的时候就开始预售。其目的是尽快筹集资金用于项目再开发，在房地产投机者的帮助下，房价将被推得越来越高。在方朔君看来，有一个我们没想到的是，老百姓把钱投进银行，房地产企业贷款建房，投机者不断炒作房价，最后老百姓会扛着高房价买回这些钱。
任何措施都有利弊，房屋预售也并非一无是处。房地产企业借在建房屋进行“预售”以获得部分资金回报，这在一定程度上也降低了金融风险的发生。这样的回报可以继续促进项目建设，减少尾工未完工的情况。对于购房者来说，可以保证开发商有足够的资金完成房屋建设，并将房屋移交给业主。
房地产市场开始“补漏”，一个“铁证”就制定了完善的房价下调方案。
放弃“预售制度”政策为何让开发商夜不能寐？正如我之前所说，房地产市场的预售可以在一定程度上使开发商收回成本，这也带来了一个恶性循环。当地政府将出售土地。房地产企业只要拍下房子的原型，就可以开始预售。再过几个月甚至一年，他们就会收回成本，继续盖房子。一旦“房地产销售”写入政策，就可以切断房地产企业的现金流回流，打破资金链，有利于调控房地产市场，降低房价。同时，他们可以让购房者看到自己想买的房子的真实情况，因此会成为开发商“噩梦”让它彻夜长眠。
房地产市场调控已经走过了三个年头。2019年，创下调控政策620次的新纪录。但在笔者看来，多数手段都集中在限制开发商的融资渠道上，即限制融资、定向降价标准、限制措施等，甚至很少放弃“房地产市场预售”，使房地产业务成为现实。试着解释一下，这张“铁牌”正是让房价下跌的完美方案。取消预售后，所有涉及土地拍卖、房屋建设和销售的资金必须由房地产企业垫付。售后开发商会考虑如何尽快筹集资金，而不是如何营造紧张的房源紧缺气氛，大大减少购房者在拿到房子时不卖对板、不卖对板提价的现象。
房地产市场也开始“补漏”。《人民日报》报道说，海南将首次取消“预售制度”出售现房，许多人对党媒的反应表示赞赏。海南并不是第一个提出放弃房地产市场体系的国家。在率先实现现房销售时，海南省政府3月7日发布通知，正式放弃房地产市场的“预售制度”，这可以说是开发商“噩梦”的开始。从购房者的角度来看，这一措施能够真正有效地降低高房价。最重要的是，现有房屋的交付可以让购房者看到所购房屋的质量和内部环境。这是一个巨大的进步。根据58安居客房地产研究院的监测数据，从用户行为指数的角度，随着各地房地产优惠政策的出台，3月份全国购房热情环比上涨28.2%，一线城市环比上涨35.5%，二线城市环比上涨33.8%，其中广州、深圳分别上涨41.7%和46.1%。在前一次送货中发现质量问题后，由于您提前交钱，不能选择退房或退房，买家面临维权难、维修慢等问题，这对房地产企业来说是好事，也给人们带来了很多不确定性的固定因素，当这个“漏洞”被填补的时候，你可以看到现在的房子，如果你发现任何问题，可以选择及时退出。
其次，放弃房地产市场的预售可以降低房价。另一个因素是提高房地产业准入门槛。没有雄厚资金的中小开发商是不会进行开发的，而大开发商在土地拍卖前必须有一个好的计划，这样才能减少市场草莓造成的空置，平衡房地产市场。
对于开发商来说，房价的暂时下跌不会有太大影响，但长期计算“现房销售”会让他们感到更尴尬。面对取消预售，房地产市场开始了“补漏”的过程。在我看来，将现有房地产业务写入政策的“铁证”，可以比其他调控措施更好地制定出完善的房价下调方案。海南的主导作用是积极的。上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示，未来三年，市场上将有越来越多的地方跟进这一项目，此举是放弃“房地产预售”。我想知道你是否支持专家的说法？
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