今年，是深圳特區40週年，在去年粵港澳大灣區、深圳示範區“雙區”規劃落地後，如何尋找下一個價值爆發區？
據地產君瞭解，目前深圳“十四五”發展規劃的編制已經啟動，15個藍圖已展開規劃。有網友猜測在這個特殊的節點，深圳有可能會迎來“擴容大禮包”。
假如真有“大禮包”，大概率會往那個方向擴？
深廣電壹深圳、深圳壹地產、灣區壹地產為了解答這個問題，在深圳廣電集團壹深圳演播廳舉辦了《深圳向東，惠灣機遇》——時代新格局•惠灣價值高峰論壇。
最終專家們一致認為，結合產業、規劃、交通佈局分析，假如未來擴容，最大可能在惠灣。
恰好去年惠州發改局出臺了《惠州市沿海經濟帶綜合發展規劃（2019-2035年）》公示；對惠州沿海經濟帶發展做出統籌規劃，其中，將打造粵港澳大灣區能源科技創新中心，以及六大濱海旅遊度假區，其中的稔平半島片區將是重點！
▲圖源陶文傑老師PPT截圖
今年1月，惠州市政府工作報告上提出了“惠州灣”概念，稔平半島恰好也處於惠州灣的核心位置；可以看出稔平半島位置可謂舉足輕重。
在灣區時代下處於沿海經濟重點發展的稔平半島是我們要尋找的下一個價值爆發區嗎？接下來我們將一一進行分析：
01
長島灣、舊金山灣、淺水灣、深圳灣
全球90%富豪都喜歡在灣區生活
每個人心中或多或少，對大海有著嚮往，與大海相關的事物顯得尤為動人。根據美國富人雜誌調查報道，因灣區有
“強勁持續的經濟發展動力、優美宜人的生活環境、多元包容的文化氛圍，以及便捷高效的交通系統”，所以成為全球90%的富豪所選擇的居住地。比如美國紐約長島灣、東京灣、香港淺水灣等。美國紐約長島灣
紐約長島灣區是有200多年富人區歷史的長島富人區，這個地方聚集了如美國前總統羅斯福、肯尼迪以及摩根等這些家族，還有索羅斯、好萊塢導演皮爾伯格等來自全世界的富豪；就連中國近代名人宋美齡也曾居於此地。這裡的豪宅價格每年大約上漲15％左右；其中極具代表性的，當屬全球十大豪宅之首的三湖別墅，價格高達6億。
美國舊金山灣
▲ 舊金山灣的夜景|來源：澳洲鴻喜旅行社
舊金山灣區擁有眾多美國國家公園等自然景觀、是世界旅遊勝地；也是世界上最重要的高科技研發中心之一，更是美國西海岸最重要的金融中心。主要居住人群都是硅谷各大公司的總裁及副總裁， 金融領域的高管及各類成功人士，是典型的富人區。
中國香港淺水灣
淺水灣位於香港島太平山南面，依山傍海，海灣呈新月形。淺水灣不僅被稱為“天下第一灣”，更有“東方夏威夷”的美譽，是香港最具代表性的海灣，也是香港最著名的住宅區之一。這裡聚集了許多世界級富人，比如“澳門賭王”何鴻燊、李錦記家族、新世界發展第二任董事會主席兼創辦人之一鄭裕彤。
中國深圳灣
▲深圳灣 |《點亮城市》攝影師：宋谷淳
深圳灣介於香港新界與深圳南山的對開海域，有一段很長的海灣。這裡擁有稀缺的海景，可以說享受著城市最奢華的資源。據瞭解，目前《2019胡潤全球房地產富豪榜》第一名的許家印、還有著名演員劉曉慶等富豪均在深圳灣有房。
為何富豪們都喜歡在灣區生活呢？除了灣區能有舒適的居住環境，更重要的是灣區承載著灣區經濟（一種濱海經濟形態），未來房子存在一定的升值潛力。隨著時代的推進，未來濱海經濟的發展，濱海城市成為富豪們的主流選擇無可厚非。
02
濱海城市成主流選擇
如何選擇可以實現利益最大化？
以史為鑑，可以知興替，選擇濱海城市亦如是。
以深圳灣為例：
深圳灣是目前深圳市最貴片區之一，近些年在超級總部基地的規劃下房價可謂突飛猛進。來看看看深圳灣片區兩個典型豪宅：
2013-2019年這六年間，恆裕濱城漲幅約342%；深圳灣1號漲幅約149%。其實，深圳灣的房價一部分得益於購房者對深圳灣未來的期望。
▲深圳灣超級總部基地效果圖
隨著深圳灣超級總部“十字生境”方案的確定，
1.17平方公里的“深超總”開發建設的推進，深圳灣房價會隨之迎來一波小漲。但隨著規劃推進落地，片區房價上漲速度或將回歸合理水平。由於目前整個片區成本價約20萬/平，不僅門檻高，未來收益率還不會太高，顯然不是最合適的“灣區資產”投資選擇。
再加上近期有媒體透露：深圳
“十四五”規劃已在編制，特區建立40週年將會有相關政策舉措出臺。坊間傳出今年政府或給深圳派送“擴容”大禮包，目前關於外擴呼聲最高的就是“將惠灣區域擴到深圳”。
今年1月，惠州市政府工作報告明確提出了將高水平推進海上旅遊及海島開發，打響具有國際影響力的“惠州灣” 品牌。未來惠州灣不僅有很好的產業規劃，資源也非常獨特，有山有海有湖有林，類似深圳的深圳灣、前海灣，目前房價水平在1.4萬/平，與深圳灣居住成本20萬以上相比，價差超過13倍。
▲惠州港
超過13倍的價差，可以說這就是歷史給予的
機會。陶文傑老師認為，在大灣區的背景下，所有城市未來都是全球一流城市，這個差距當下不是太合理，無論擴不擴容，都可能會出現補漲。在這種情況下，選擇惠灣，投資回報大概率更高！
▲惠州港
▲惠州港
▲惠州港
當下，惠州灣最具投資價值的板塊是哪裡呢？接下來我們將從產業規劃、區域價值等來分析未來惠州灣最具備價值想象空間的片區。
03
從產業到區域價值交通佈局
惠州灣這個片區未來值得重點關注
惠州灣指的是以惠東縣稔山鎮範和港為核心，西連大亞灣小徑灣、三門島，南接巽寮灣和雙月灣，由長約40餘公里的海岸線圍成的片區。
根據《惠州市沿海經濟帶綜合發展規劃（2019-2035年）》來看，“惠州灣”的產業將受“一廊、一帶、三軸、四組團”的帶動迎來巨大發展。
一廊：惠州沿海地區將依託廈深高鐵、沿海高速等交通廊道，串聯起深圳、深汕合作區等地區，其中“惠州灣”地處深惠都市圈經濟發展走廊的重要戰略位置！
一帶：惠州灣將規劃打造百里黃金海岸旅遊帶，包括濱海觀光、度假療養、海上運動、海島旅遊等多元化旅遊產業，未來將成為國際知名的濱海旅遊目的地
三軸：“惠州灣”統籌發展軸，重點發展新能源、高新技術、濱海旅遊、生命健康等產業。
四組團：惠州灣將以高端製造、港口物流、綠色石化和能源科技四個產業組團，聚集發展清潔能源、能源裝備製造、大科學裝備衍生產業等。
陶文傑老師認為，惠州灣有一個值得重點關注的區域，就是稔平半島上的濱海新城先導區，目前中科院“兩大科學裝置”項目已在稔平半島動工建設，總投資近68億；在這裡除了產業規劃好，還有獨特的海湖林資源。
早在之前《深圳向東，惠灣機遇》——時代新格局•惠灣價值高峰論壇上，宋丁老師就提到惠灣產業本身就非常強，現在已經有非常多的國家戰略性的重大產業，這些產業會進一步擴張，資金、人口會進一步集聚，東西不平衡就會逐步縮小，兩個海灣的價差也會縮小。
此次疫情改變了很多人的居住理念和購房偏好，對於在深圳的人來說，以後5天在城裡上班，2天到郊外度假，這種5+2的休閒浪漫的鐘擺式生活會成為體面和健康的代名詞，稔平半島上的濱海新城先導區就是一個很好的第二居住選擇。
04
5+2休閒浪漫鐘擺式生活
十里銀灘佔據稔平半島橋頭堡位置
從深圳灣，到惠州灣有超13倍的價差，而惠州灣目前最值得重點關注的是位於稔平半島橋頭堡的項目：碧桂園十里銀灘 。地產君瞭解了一番，覺得這個項目值得關注一番。
▲十里銀灘實景圖
碧桂園十里銀灘位於深港惠黃金1小時都市圈，周邊不僅有廣惠高速 、瀋海高速、惠深沿海3大高速路網圍繞，還有惠州南、惠州東以及廣汕高鐵惠東南（規劃中）3大高鐵站，更是位於惠州、寶安、白雲以及香港這四大機場環繞。整體來看交通十分便捷，不僅在1小時內可通往深圳、香港，還能快速通往全球。
除了地處深港惠1小時都市圈內，每天業主還可通過碧桂園十里銀灘開通的樓巴快速往返深圳羅湖、福田市中心等地。項目位於深圳與深圳合作區中間，可以判定在深圳拉動深汕合作區發展同時，大概率上也推動十里銀灘片區的發展。
近期，惠東縣人民政府公示關於《惠東縣稔山鎮土地利用總體規劃》（2010-2020年）修改方案（惠東縣亞婆角上灣項目）。該項目定位為發展海洋遊樂、海上運動、商業服務、生態居住等功能，未來將建設成為珠三角的濱海旅遊度假基地、海上休閒運動基地、濱海人居環境示範基地。
整體來看，有利於推動稔平半島片區的發展，或輻射到碧桂園十里銀灘。
如果從景觀的稀缺性來看的話，排序是海景、山景、湖景。中國人均海岸線約1.3cm，碧桂園十里銀灘有近10裡陽光沙灘。每每閒暇，與家人好友漫步其中，豈不快哉？
▲十里銀灘實景圖
2020年2月，深圳市通過了《深圳經濟特區海域使用管理條例》 ，規定除國家批准建設的重大項目外，全面禁止圍填海，將於5月1日實施。
未來，擁有海岸線景觀資源的項目可以說建一個少一個，賣一個少一個。從某種層面上來說，也重新定義了擁有稀缺海岸線景觀的項目價值 。
▲十里銀灘實景圖
碧桂園十里銀灘是一座擁有超過6萬戶業主的超高人氣濱海大城，經過了10年的打磨雕琢，目前已經形成非常豐富的配套。
碧桂園十里銀灘採用的是中國社區服務商TOP1的碧桂園物業，在疫情期間採取一系列的防控措施。在方便業主社區生活同時解決業主提出的各種問題，營造一個安全、舒適的居住環境。
整個十里銀灘項目擁有約13萬平方米體量的商業配套，包括兩大綜合體和五大商業街，可滿足業主的日常生活休閒娛樂需求，為濱海生活提供極大的便利。
平時沒事還可到體育館開展籃球、拳擊、桌球、羽毛球等健身運動；還可到
水上樂園享受遊艇、帆船等水上游樂設備帶來的暢快淋漓的運動樂趣。
除了生活休閒，在教育配套上面碧桂園十里銀灘也毫不遜色，周邊1所雙語教學幼兒園，1所IB國際學校。其中，2018年有92%的畢業生進入世界前100強名校 ，可見教育配套還是相當強勁的。
05
十里銀灘·維港灣
將成為下一個“深圳財智圈”
據地產君瞭解，目前碧桂園十里銀灘正加推全新升級組團項目，半山海景-維港灣。
維港灣項目依山傍海，南向面海，總佔地約535畝，綠化地率約34%，共推出近7362戶。分別是建面約90-100平的“2+1”房；建面約110-120平的3房和建面約130-134平的4房。
部分戶型圖鑑賞：
部分樣板間鑑賞：
在整體佈局上，碧桂園十里銀灘維港灣採用了點式佈局，樓棟之間互不干擾，私密性更強，且通風、採光更好，居住舒適度更高。部分樓棟兩梯4戶的設計也減少更多公攤面積，
增加房屋實用率。
碧桂園的用心不僅體現在整體佈局上，在小區園林的打造上也頗具匠心，正是因為維港灣依山而建，南向看海，因此半山之上峰嵐蔥鬱，一眼望去綠意盎然。置身其中，感受來自大自然的擁抱，愜意快哉！
錯過了深圳灣不要緊，不要再錯過惠州灣。在惠州灣爆發前夕，地產君認為，此次正是佈局惠州灣不錯的時機。
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