因疫情延遲，開學還遙遙無期，但深圳學區房就已經搶在前面漲上了天。
近日，一位戴著口罩四處為孩子看學位房的朋友焦慮地告訴我，她年前在景田北看中了一套帶福田外國語（初中部）學位的老破小二手房——紫薇閣，原以為疫情下房價會微跌所以沒急著下手，沒想到還沒有3個月，總價就漲了102萬。
這套55平小戶型年前成交總價大約550萬，3月底最新成交價652萬，業主們等於在家躺著啥事兒不幹，每天賬上就多了1.1萬！
而且紫薇閣漲價並非孤例，據中介介紹，福田外國語學校的小戶型學區房年後漲價都非常猛，幾個小戶型小區單價已經沒有10萬以下的，而且一房難求。
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15萬+/平，一年漲幅48.4%傲視深圳灣
最讓想買學區房的家長們崩潰的是，即便紫薇閣漲價這麼迅猛，但現在整個小區卻無！房！可！賣！
據樂有家中介介紹，紫薇閣整個小區都是55平左右的一房一廳（可根據實際需要改成2房），購房者都是提前看好房子，一旦有業主放盤就第一時間來搶，猶豫幾分鐘可能就被別人定了。所以，成交週期很短，而且因為處在3-5月學區房成交旺季，紫薇閣基本是無房可賣。
從樂有家網站上看，目前紫薇閣僅一套房源掛盤，掛盤價650萬，掛盤時間是3月22日。貝殼找房上同樣只有一套掛盤價630萬的房源掛盤，掛盤時間是3月21日。
對於中介說的3個月漲價100萬，樓校長又去樂有家官網查看了成交記錄，發現中介說法基本屬實。
樂有家網站信息顯示，去年12月紫薇閣一套56平的成交總價是535萬，單價大約9.5萬/㎡，近期成交的652萬總價（暫未在外網展示），單價約11.8萬/㎡。
如果時間拉長到一年，漲幅更加驚人。2019年3月底，紫薇閣一套57平的成交價是438萬，也就是說一年時間總價漲了212萬，漲幅高達48.4%。作為一個成熟片區，景田北期間並無其他利好刺激，導致房價暴漲的唯一因素，僅僅是這個沒有變動過的名校學位——福田外國語初中部（紫薇閣小學學位為景田小學，非常普通）。
除了紫薇閣，其他的福外學區房漲幅同樣令人乍舌。
福外的另一個小戶型學區房景尚雅苑，在我諮詢前，尚有一套面積約38平米總價550萬的房源可售，聊到一半時，中介幫我電話問這套房的時候，被告知已經成交了。
從單價上來看，景尚雅苑30平1房戶型單價已達到15萬+/平，價格看齊深圳灣，但從近一年的漲幅看，卻可以達到深圳灣部分樓盤的7倍。
以深圳灣成交較為活躍的太古城南區62平小戶型為例，一年漲幅大約是7%，遠低於紫薇閣一年48.4%的漲幅。
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豪宅區價格VS農民房配置
而對於那套唯一掛盤在售的房源，中介表示，由於業主將該房與梅林一套房一起做了抵押，現在資金不足無法單獨贖樓，要求購房者必須同時打包購買兩套房。因為操作難度大，各家中介並不主推該房源。
在樓校長的要求下，中介帶我看了一套紫薇閣55平戶型的房源。
紫薇閣由四棟樓緊密連接圍合而成，其構造類似於八九十年代的宿舍樓，四條樓道如同田徑場跑道般暢通無阻。因為建於1999年，至今有了20餘年樓齡，所以小區外觀非常破舊。
看裝修，已經有些年頭了，配置甚至不如大部分農民房。衛生間和廚房都很狹窄，作為一房住不下一家三口，改成兩房，則無陽臺且客廳沒有采光。
所以，650萬買這樣一套房，只能使用學位，居住價值極低。如果僅為了孩子上學，就只能把這套租出去（租金大約6000元/月，租金回報率約1.1%），在附近另外租一套大房子住。
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景田學區房漲價鄙視鏈
景田屬於深圳比較老的核心區，整體上以老小區為主，宜居性較差。之所以房價高漲不下，說到底還是因為學校。
公開資料顯示，景田片區雖然與香蜜湖豪宅區緊密相連，但是名校資源相當匱乏。目前片區內只有5所小學和2所中學，其中荔外天驕校區和景秀小學相對好一點，其他小學較為普通。福外在2018年中考排名中（四大版）位於全市第12名，但福田科技中學實力較為一般，其前身是景秀中學，全市排名71名。
一般意義上的學區房主要針對初中學位，因此福外的學區房幾乎每年三四月份學位申請季都要大漲一波。
福外所有學區房
景田片區名校與非名校、大戶型與小戶型的學區房價格，漲幅差異非常大，因此也形成了一條“漲價鄙視鏈”。
鄙視鏈頂端：名校+小戶型，最高單價15萬/㎡
福外學區房30多個小區中，只有紫薇閣和景尚雅苑2個小區有60㎡以下的小戶型，這兩個小區在整個福外的學區房中，成交最為活躍，且價格最高，漲幅最大。
紫薇閣目前整體均價11.8萬/㎡，景尚雅苑因為戶型更小（主要有30㎡、38㎡和45㎡三種戶型），樓齡更新（2006年建），單價比紫薇閣更傲嬌，整體均價14.1萬/㎡。樂有家最近一次成交記錄顯示，30平1房總價465萬，單價高達15萬/㎡，38平總價497萬，單價超過13萬/㎡，44平總價580萬，單價約13萬/㎡。以38平為例，不到5個月總價漲了53萬。
鄙視鏈中間：名校+大戶型，最高不超過12萬/㎡
去年新劃入福外學區的20年樓齡的老小區翔名苑和賽格景苑，價格同樣持續在漲（樓校長去年報道過剛劃入時這兩個小區就應聲漲價90萬的事件）。但因為戶型偏大（翔名苑最小戶型63平，賽格景苑最小戶型67平），成交均價和漲幅均比紫薇閣和景尚雅苑略低，翔名苑最高成交價11.5萬/㎡，賽格景苑最高成交單價9.8萬/㎡。不過相比去年1月份剛划進福外學區時，漲幅依然驚人，兩個小區的單價均上漲了兩三萬。
在福外學區房中，戶型越大越不佔優勢。如距離福外很近的老小區天然居，最高成交價約10.7萬/㎡，整體成交均價暫未衝破10萬。更大戶型的景梅新村和景龍大廈，均價還停留在8字頭，比第一階梯的小戶型小區低了不止一點點。
鄙視鏈末尾：非名校學區房，最高不超過8.5萬/㎡
一些沒被劃入福外學區的二手房，即便樓齡更新，小區居住環境更好，價格也漲不起來。
如景田的萬科金色家園，可以說是景田北片區品質最好、最為宜居的二手房。但因為初中學區是福田科技中學，目前成交均價為78233元/㎡，最高成交單價也不過8.5萬/㎡。而且成交併不活躍，樂有家顯示，2018年和2019年萬科金色家園分別僅成交4套房源，而紫薇閣在放盤量很少的情況下，2019年一年就成交了14套。（僅樂有家方面成交量，非全部中介的成交量）
萬科金色家園實拍圖
寫在最後：
對比之下不難發現，因為“再窮不能窮教育”這一硬需求的存在，名校學區房漲不跌的神話很難破滅。
且由於名校學區房單價高，所以戶型越小越受歡迎，漲幅自然也最猛，這一點在深圳已經多次上演，景田的學區房漲價鄙視鏈也同樣適用於全深圳。
此前樓校長報道過多次名校學區房上漲的案例，看完下面這些文章，相信你就能明白深圳名校學區房的價值之大了。
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