關注地新引力並星標，每天輕鬆看遍地產創新
文 | 克而瑞物管
一場始料未及的新冠疫情，使物業的價值最大化體現出來，堅守在最後 50 米的物業被迅速推上 C 位。
尤其是行業進入存量時代之後，物業管理作為存量維護的重要內容之一，市場需求逐步攀升，過去的兩年，物管公司迎來上市潮，僅去年就有 11 家物管企業 IPO，物業股平均漲 50%。今年多家企業也紛紛表達了拆分物業上市的意願，行業迎來高光時刻。
如今，疫情已覆蓋全球，資本市場劇烈動盪，物管板塊的股價短暫波動後整體迎來上漲趨勢，但也有企業上市後股票一路走低，跌破發行價。
過去一年，物管企業到底取得了哪些成績？我們從已披露的企業年報中尋找答案。截止 4 月 4 日，除南都物業、招商積餘外，已有 24 家上市物管公司公佈 2019 年業績報告，超七成物業公司取得了 30% 以上營收增長，部分企業業績增幅甚至達到 100% 以上。
在物管板塊備受投資者追捧之時，我們對 24 家上市企業進行深度剖析和研究，從各家物管公司的基本面、收入情況等，對行業現狀做出全面評估，預判未來增長新空間。
營收增長超預期：龍頭接近百億，企業風光各異
克而瑞物管統計，24 家已披露業績的上市物管公司取得 44% 的平均營收增幅，按均值計算，以上企業 2019 年營收增速整體高於去年 5 個百分點，反映出該批上市物管公司收入增速加快，其中碧桂園服務營收實現了翻倍，新城悅服務和永升生活服務增幅達七成以上。
在板塊整體獲得營收高增長背後，也有部分物管公司增幅低於預期，如彩生活、燁星集團營收增速分別為 6% 及 9%，除低於上市企業外，也低於行業整體均值。由此也可以看出，伴隨企業戰略方向和落地執行的不同，企業間成長差距拉大。
與之相對， 24 家已披露業績物管公司取得平均毛利率 30%，平均淨利率 12.5%，上市物管公司毛利率及淨利率均值相對穩定，變化不大，但企業間差異同樣較大。
需要指出的是，低毛利並不一定反映企業的經營質量，這與企業的項目類型差異、項目收費方式、服務理念等多種因素有關。如綠城服務一直保持低毛利，該表現更多與品質投入的高要求有關，而高品質服務一定程度會促進市場化拓展和業主增值服務的業務增長。
營收規模與管理體量相關，我們從絕對管理體量出發，亦可看出公司的增長實力。22 家披露在管面積數據的物管公司 2019 年平均取得 36.2% 的在管規模增長，在管面積均值 9036 萬平米，在管面積淨增值為 2114 萬平米。上述企業管理規模增速大幅高於行業均值約 13%，顯示出上市物管公司規模增長能力的強勁。
備註：由於披露口徑不同，標“*”企業數據為收費管理面積，此表寶龍商業數據不含商業運營部分
所有上市物管公司在管面積均取得增長，除了彩生活。其中，在管面積增幅前三的企業為時代鄰里、佳兆業美好及雅生活服務，增速接近或超過七成。增幅排名靠後的企業為彩生活、和泓服務和燁星集團，增長幅度低於 7%。不同企業間增幅存在 10 倍差距。
若以絕對面積計，上一年度管理規模在 5000 萬方以上的企業中增長規模最大的為保利物業、雅生活服務、碧桂園服務，均於年內取得接近 1 億平米的在管面積增量。
其中，雅生活服務主要增長來源於併購，碧桂園服務主要增長來源於併購及「三供一業」業務，保利物業規模增長主要來源於公建及其他物業的大幅增長。
根據克而瑞發佈的《 2019 年中國物業服務企業管理規模 TOP50 》榜單，上述三家企業每年新增的物業管理體量相當於國內現有的一家 TOP20 的物業服務企業的體量。
而上一年度管理規模在 5000 萬方以下的企業中增長絕對值最大的為永升生活服務、時代鄰里、佳兆業美好，分別取得 2491 萬方、1966 萬方、1933 萬方的在管面積淨增長。其中永升生活服務的大幅增長來源於併購和市場化開拓，時代鄰里和佳兆業美好的增長主要源於併購。
同時上市物管公司管理規模間差距進一步拉大。在管規模最高的彩生活管理規模是最小的興業物聯的 150 倍。據披露統計，上述物管公司 2019 年度共收購 16 家物管公司（部分業績尚未併入），收併購和多樣化市場拓展，如參與招投標、與中小開發商合作、參與混改等，是上述企業規模獲得大幅增長的主要方式。
跑馬圈地「成色」各異：規模之下難掩的增長成色之慮
「規模」、「營收」、「股價飆升」…… 過去一兩年，物管行業一直被這些詞環繞，然而在絕對規模增長之下，也有增長成色的問題。
克而瑞物管選取「單位面積年平均物管收入」和「單位面積年增值服務產值」兩個指標來分別代表物管行業傳統商業模式的「物業管理服務」和被視為代表行業未來的「社區增值服務」業務的成色。
1. 從平均物管收入上看：規模之下，項目「成色」有待加強
就物業管理服務而言，克而瑞採用「單位面積年平均物管收入」進行對比。單位面積平均物管收入採用物業管理服務收入除以期內企業在管面積均值得出，反映企業單位面積物管服務收入能力。
備註：單位面積平均物管收入不等於平均物業費收入
從數據上判斷，上市物業服務企業平均物管收入絕對差異較大，由於物業管理服務收入以物業費為主，因此體現了上市物業公司規模之外的項目質量的不同。同樣的管理面積，不同公司之間的收入產出差異可以達到 1.97 倍。
有 10 家物業公司平均物管收入出現正增長，如中海物業、碧桂園服務、寶龍商業、中奧到家；與此同時，有 6 家物業服務企業平均物管收入出現負增長，說明在企業外拓過程中項目收費水平不同或繳費率差異帶來一定的「拖累」。
其中保利物業下降幅度最大，這與保利物業過去一年大幅拓展公建和城鎮物業有關，該類物業單位面積收入低於傳統物業業態。此外，還有新城悅、奧園健康、銀城生活服務平均物管收入有所下滑。我們認為，在規模擴張到一定階段，想要取得更好的增長「成色」，還需配置更好的業態和高產值項目組合。
2. 從 ARPA 值上看：業主增值服務經營產值梯隊差異顯現
增值服務的萬億市場是否存在，或許這是一個從理想到現實的艱難過程。
由於非業主增值服務與開發板塊關係較大，不一定真實反應企業經營能力，我們梳理典型上市物管公司業主增值服務收入作為對比。
典型物企中有 6 家業主增值服務收入佔比已經達到 20% 以上，包括永升生活服務、鑫苑服務、綠城服務、和泓服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務，所有上述物管公司的平均業主增值服務收入在總營收中的比例為 13.7%，比中國物協發佈的行業 500 強企業均值 6.7% 高出一倍。
營收規模較小的物企該比例受業務結構增長影響較大，但是規模物企此數據代表意義更強，說明行業領先的企業該項增值服務收入業務有了質的提升，以永升生活服務為例，25.7% 的營收佔比，在典型物管公司中創下新高。
更進一步，我們採用 ARPA 指標（ARPA - Annual Revenue of Premium service per Area，即單位管理面積年業主增值服務產值）統計上市物管公司數據，可以看到企業間單位管理面積年業主增值服務產值差異巨大。從最多到最少，差距有近 10 倍之多，統計內物管公司 ARPA 均值為 5.19 元/平米。
備註：ARPA=單位管理面積年業主增值服務收入，單位：元/平米
其中，ARPA 值最高的是綠城服務，為 9.99 元/平米，緊隨其後的永升生活服務，社區增值服務單位面積收入達到 9.17 元，其次為和泓服務、鑫苑服務，分別為 8.33 元和 7.22 元。統計企業中，ARPA 值較低的是彩生活，為 1.11 元/平米。
克而瑞認為，該項業務的收入差異與企業的戰略重視程度、業務選擇及執行、業務創新情況有關，ARPA 值高的企業在此方面表現更好，該項業務的預期增長彈性更高。
年內，新城悅、永升生活服務年內 ARPA 值增速超過 50%，分別達到了 183% 和 54%。而從絕對值增長上看，永升生活服務增長最大，年內 ARPA 值增長超過 3.2 元/平米，已接近綠城服務，展示了其在社區增值服務領域內的巨大增長潛力。
一般來講，業主增值服務包括社區空間運營、社區資產運營和社區生活產品和服務三類。根據對上述物管公司業主增值服務增長結構的梳理，其增長的主要方面仍較依賴前兩類業務，如來自於空間資源的經營、車位租賃、房屋經紀、拎包入住等。
我們認為，業主增值服務確實是增長很快的板塊，但是來自業主生活服務消費的增長相對平緩，社區生活服務業務的爆發還需靜待，但就具體到單個項目而言，服務創新、管理創新、業務創新帶來的增長空間仍然巨大。
物管行業發展預判：綜合服務將造就更強壯的企業
1. 規模增長之外，收入指標重要程度上升
規模仍然很重要，但是由「規模」定義行業增長逐漸出現一定的不適用，這是由企業不斷變化的業態覆蓋縱深和多元業務增長決定的，管理規模無法對應企業的整體實力。
規模之外，營收能力將成為重要的指標。對單一物管公司而言，自身高收益項目組合、創新性業務組合將至關重要，這也會成為當下中型及以上物管公司接下來競爭的重心。
換句話說，即使規模有限的企業也可以通過經營創新、服務創新提升單位面積物管收入和增值服務產值，增強企業綜合競爭力，通過多元業務的組合實現更優渥的發展空間。
2. 業績「引擎」多元化，延伸服務更綜合
典型物管公司的業務依賴三駕馬車，即基礎物業服務 、業主增值服務和非業主增值服務，隨著公司的成熟度加大和業務服務領域的拓展，一些物管公司的業務也出現一些變化。物管公司將不同板塊納入，不斷充實企業的綜合實力。
如奧園物業將商業運營和大健康板塊帶入上市公司；雅生活服務、佳兆業美好等將科技公司放入物業板塊；新城悅服務覆蓋智慧園區、智慧家居業務；時代鄰里涉足市政環衛業務等。這些板塊的發展使上述物管公司業務收入來源更多元，如碧桂園服務拓展「三供一業」業務，年內貢獻 15 億以上的收入。
就主營業務而言，物管服務的收入規模繼續增高，但增長彈性不足，包括業主增值服務、智能化服務等在內的業務的增長彈性更高。物管公司的增長空間紅利，一定程度上來自原有相關服務領域的碎片化和市場化程度不足，此類市場的整合在接下來將顯現更高的增長。
3. 吸納優質人才加入，管理能力拉開差距
我們認為目前行業發展仍處在走向成熟階段的早期，整體市場和單個企業的增量空間還有很大，高增長仍會一定程度持續，但企業間業績分化、業務分化也將越來越大。
面向複雜市場，物管公司的很多新業務都跳出了原有認知，城市選擇、業務選擇、經營創新會成為企業間拉開差距和形成壁壘的重要方面。在繼續加強信息化方面的人才補充之外，加強市場研究、戰略研判能力，同步補充跨行業人才也成為領先公司的必然。
物管行業規模增長迅速，但商業邏輯和盈利模式還處在變革的早期，長期看，物管行業將吸納更多優質人才，帶動行業進一步向前突破。而就具體企業而言，紮實的服務品牌和優質的人才團隊可以帶動企業在發展過程中打開新局面。
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