投资，以前是有钱人戒不掉的瘾。现在，没钱的人，也开始上瘾了。
这个瘾，该不该上？房产投资，还是春天吗？
这部“4代五象湖神盘”简史，简直就是一部买房投资的教科书。
翻开五象湖激荡的2014-2020，你可曾后悔1.0代的“万华绿合宝”没上车？又错过2.0代的“万碧龙”？
对于3.0代的“金中玖，华光澜”怕不稳？4.0代的“建龙新建龙”想上却又上不起？
读完这篇5200字的4代五象湖简史，或许让你对投资房产有更新的认知。
6年，五象湖诞生4代盘
6年，只是人生的一小部分，却成就了4代五象湖神盘。
五象湖板块，起于五个湖（碧象湖、玉象湖、金象湖、银象湖和桂象湖）。
2012年3月，五象湖公园概念性规划方案举行评审会，声称再造一个“南湖”。但那时，几乎没人信它。
▲五象湖西侧规划示意图
2013年8月，五象湖公园主湖建成开放，第三届广西园林园艺博览会在此举行。
但五象湖的楼市，真正引起关注，是在2014年国庆前后。
“万华绿合宝”（万科魅力之城、华润二十四城、绿地国际花都、合景天汇广场和宝能五象湖1号）开启南宁最猛价格战，主力价5、6字头。
此为1.0版的五象湖。
▲大五象湖4代楼盘示意
一年半后的2016年4月，同处凤凰路上的“万碧龙”（万科金域蓝湾、碧桂园天玺湾和龙光玖珑湖）再掀开盘战。但此时，房价已到8字头。
谓之2.0版的五象湖。
再之后，是2018-2019年五象湖西的“金中玖”（金科博翠山、中南紫云集和金玖世家），五象湖东的“华光澜”（华润悦年华、光明城市和澜庭府），主力价1.2万-1.35万元/㎡。
称为3.0版的五象湖。
如今，4大天王（建发央玺、龙光天瀛、建发双玺和新希望五象湖项目）加上小霸王龙光天阙，构成了4.0版的五象湖，房价攀升至2万-3万元/㎡。
2014年至今，6年时间，4代五象湖楼盘，房价从5字头直飙到1.4万+，部分楼盘破2万。
▲五象湖板块价格走势
论投资，五象湖绝对具有传奇色彩。论赚钱，五象湖确实让许多人尝到了甜头。
每一代，都有故事。每一代，都有启发。不但对五象的购房者，对每个投资者，都是一门学问。
下面，听小剑一一道来。
第1代：你轻视它，它打脸你
第1代，是最不受待见的一代。
2014年4月30日的土拍，万科、华润、绿地、宝能都来了，早一步进入五象湖的合景终于有了强大的小伙伴。
▲万华绿合宝拿地情况
用现在的眼光，看那时的地价，就像那时的房价一样，低的毫无人性。
直到2014年中，五象湖仍是无名小卒，哪怕媒体轮番炒作，也没刮起什么风浪。
为了造势，“万华绿合宝”还组成了联盟，共同发声，力挺所谓的“五象湖国际住区”。
可面对的都是同样的客群，他们翻脸比翻书还快。
2014年9月，原本组成“战略联盟”的“万华绿合宝”瞬间瓦解，掀起了轰轰烈烈的价格战。
华润二十四城4999元/㎡起 ，宝能城五象湖1号5180元/㎡起，绿地国际花都5288元/㎡起，万科魅力之城（精装）5988元/㎡起。
▲万华绿当年的广告
除合景外，其他4盘主力价五六千，低于西乡塘、兴宁和江南等老城区。
那时，那里啥都没有，很多人不敢买。买的人，主要是外来投资者、地产业内人士、部分媒体人和上不起西乡塘、江南等老城区的刚需。
小剑一个在深圳工作的朋友，当时以6200元/㎡买了一套万科魅力之城精装房，还被他家人朋友嘲笑了好久。
比较有意思的是，由于太偏太村，华润二十四城还被调侃为“24村”。
回头再看，“昨天你对我爱答不理，今天我让你高攀不起”这句被中介盛传的话，用在第1代五象湖身上，好不贴切。
打完价格战半年，价格就飞了。2015年上半年，这几个楼盘就由五六千跳到毛坯普遍6字头，精装普遍7字头，5字头房几乎绝迹。
到了2015年底，普遍涨到7字头，均价约7500元/㎡，并出现了8字头房。此时，已经超越了西乡塘、兴宁、江南等老城区。
▲2016年9月，万科妹尾货纷纷一万一二
2018-2019年，主力价已经达到1.6万-2.1万元/㎡，24村不少二手房突破了2万大关，成就了5年涨4倍的投资神话。
当时买了三四套“万华绿”的大兄弟，被嘲笑为“傻帽”的大兄弟，几十万的本金下去，变成了大几百万的资产。如今，成为了别人仰慕的对象。
真的是，
曾经你多轻视它，今天它就多打脸你。
第2代：更有品质，4年只涨1倍
论投资回报，第2代的“万碧龙”，就要弱一些了，但仍妥妥跑赢南宁大盘。
第2代诞生于2015年7月24日的一场土拍。那天，凤凰路4块地开拍，万科取其一，碧桂园取其一，龙光取其二。也就是后来的：万科金域蓝湾、碧桂园天玺湾和龙光玖珑湖。
▲万碧龙地价一览
▲万碧龙地块位置
此时的地价，相比1代五象湖，几乎翻倍。
这哥仨，同处一条路，产品定位接近，客群相似，免不了要打架。
▲2016年3月，万科龙光“暗战”海报
最直接的交锋是2016年4月中旬，抢节点，抢客户。
4月22日晚，万科金悦蓝湾提前抢开；4月23日，龙光玖珑湖开盘；4月24日，碧桂园天玺湾开盘。显然，万科抢先了一步。
但再也没有4999元/㎡起，这次主力价8字头，局部9字头，甚至出现了万元房。
五象湖房价，自此上升到了新高度。
▲2016年4月，粉丝留言喊话“虚高”，现在看呢？
老实讲，论容积率、论面积、论湖景资源、论产品品质，2代五象湖明显优于第1代。不瞒各位，第1代整体偏刚需，第2代则偏改善一些。
但现在再看价格，1代要高于2代。万碧龙3盘，目前二手房市场价约1.5万-1.8万元/㎡。
▲2016年8月，小剑当时文章截图
从投资回报来看，2016年4月至今年4月，4年时间大概涨了1倍。虽不及1代强悍，但仍轻松跑赢南宁平均涨幅。
个中原因和投资逻辑，后面细说。
第3代：限字当道，跑赢大势没问题
2016年后的两三年，五象湖的土地开发与楼盘激战，不像第1代和第2代那般针锋相对了。
但仔细观察，亦有共性。
3代楼盘，包括光明城市、融创九棠府、彰泰府、旭辉湖山樾、金科博翠山、中南紫云集、金玖世家、华润悦年华和澜庭府等。
这其中，时间节点相同，又比较典型的是五象湖西的“金中玖”，与五象湖东的“华光澜”。
这些盘，与前两代不同，大都是“限价”下的产物，主力价集中在1.2万-1.35万元/㎡。
▲2019年8月，主要楼盘在售价
相比全市不少板块的冷，3代五象湖的好几个盘也堪称神盘。
比如旭辉湖山樾。
2018年9月28日晚，旭辉湖山樾首开，一次性推完3栋楼486套房，均价1.19万元/㎡，无外收。
那一晚，全款及精装全款才有资格上车，几乎没按揭的什么事。
▲2018年9月28日晚，旭辉湖山樾开盘
一开盘，就清盘。1年后还没得证，二手房价就达到了1.5万-1.6万元/㎡，成就了一段佳话。
比如金科博翠山。
2018年底，金科博翠山首开，均价1.15万元/㎡，亦无外收。同样的，全款优先，精装全款其次，按揭的几乎没啥资格。
随后几次开盘，每次均小涨，最新房源，哪怕不看湖、更靠后的楼栋均价也达到1.4万元/㎡。
比如中南紫云集。
2019年5月11日，中南紫云集首开，均价1.2万元/㎡，所推739套房，3分钟内几乎售罄。
▲2019年5月11日，中南紫云集开盘现场
该盘在后续的征程中，也是勇猛无比，只用半年，就实现了整盘清盘。
比如澜庭府。
2019年6月28日首开，均价1.2万元/㎡，推出627套房，亦接近清完。
2018-2019年楼市疯狂的时候，“全款优先，精装全款稍等，按揭靠边”说的就是这些盘。
只是，横盘的大势下，限价的高压下，这些盘目前房价涨幅比较有限。但可以肯定，随着限价放开，未来跑赢南宁大部分区域，没有问题。
3代五象湖楼盘，未来几年价格会如何？后文为你预测。
第4代：2万+时代，危机并存
第3代部分清盘部分在售之时，第4代大佬出现了。
果然是大佬，一出场，就自带流量。
2019年，五象湖共拍出了4块地价超1.4万元/㎡的土地，还有2块地价超1.2万元/㎡的土地，地价几乎与在售的3代五象湖楼盘房价一个样。
可想而知，它们上市后房价必会2万+，部分类别墅产品破3万，大家也不要咋咋呼呼。
它们就是建发央玺、龙光天瀛、新希望项目、建发双玺和龙光天阙，简称“建龙新建龙”。
▲4代五象湖4大天王+小霸王示意图
如今，最早拿地的龙光天瀛已上市，毛坯高层均价约2.1万元/㎡。
接下来，建发央玺将接力上市。小剑预判，该盘将使五象湖房价进入新高度，同时也会是整个五象新区的新高度。
未来，无产移房又直面五象湖的建发双玺，品质和房价可能会再上新台阶，成为五象新区价格制高点。
同样，即将面市的“小霸王”龙光天阙，也不可小觑。
从区位、铁学商配套、景观资源，以及容积率等基础指标来看，第4代五象湖楼盘注定是五象新区房价的天花板。
现在是，未来也会是。
现在2万+，未来南宁均价2万+的时候，它们可能是4万+甚至更高。
但短期来看，挑战不可谓不大。毕竟市场还处于横盘期，毕竟面对的客群更挑剔，毕竟旁边还有一些一万二三的项目在售。
以上，也就决定了哪怕你是天王，短期内的去化速度不会快，需要以时间换空间。
五象湖给你的投资教训
看完了4代五象湖的简史，你悟到了什么？
小剑悟到的4点教训，送与你。
第一，不要怕荒，越荒意味着机会越大，越成熟涨幅越小。
▲五象湖变化，越荒机会越大
最好的投资时机，就是周边还是大工地时。这个时候，红利都未兑现，大部分人都还不敢买。
2014年9月的万华绿合宝，就是最现实的例子。当年的埌东、凤岭、商务区，亦如此。
当然，有个前提，这个区域未来真有搞头。
第二，学铁商、江山湖，越硬越好。
学铁商、江山湖，即学区地铁商业江景山景湖景。名校学区的，地铁口的，紧邻大商业的，一线江景湖景山景的，未来的价值定不会让你失望。
尤其是名校学区和地铁。1代的万华绿合宝，产品是刚需的，品质是不高的，但铁学商很牛，所以才有了价格连番跳涨。
以学区为例，五象湖分6类学区组合。其中有3大王牌：一小+三中，四小（或滨湖）+十四中，秀田+四中。另有3类一般学区，新村+玉象，冬花+夏林，那黄+五象湖。
学区强的，房子一般，房价也高。学区弱的，房子挺好，价格也会受影响。
第三，牌子很重要，物业很重要。
同样的地段，看起来差不多的产品，销售时价格也差不多，为啥几年后进入二手市场，差距那么大？看牌子，看物业。
具有品牌溢价能力的房企，物业服务好的房企，买入时多几百块，卖出时可能贵几千块。
华润二十四城为啥贵于万科魅力之城，万科魅力之城又贵于绿地国际花都和合景天汇广场？牌子发挥了作用。华润是南宁目前品牌溢价能力最强的房企，而万科均好性强，物业出众。
第四，不要只看现在，还要看未来。
精明的投资者，一定是着眼更长远的未来，只看眼下没有意义。从未来5年再看五象湖，当下的4代盘又会是什么样？
以下是小剑的看法，不喜可喷。
第4代一定是价格最高的，有学铁商，又有五象湖，还有更好的品质。
被限价的第3代楼盘，部分品学兼优的项目会有更可观的上涨空间，毕竟价差摆在那。
第1代第2代楼盘还是会涨的，但涨幅会放缓，尤其是红利基本释放完毕的第1代。再投资这样的楼盘，要悠着点了。
谁是下一个“五象湖”？
在南宁，说到投资，羡煞旁人的板块，前有埌东，后有凤岭，现有五象湖。
五象湖确实算是投资高回报的一个典型，入手时机、区位配套、楼盘选择上都给了我们很多启发。
但大家更关心的是，五象湖之后，谁还有这样的潜质？
是三岸吗？地价直追五象湖，又是南宁唯一的低密滨江板块。
是五象南？位处重点向南的方向，又有国家级自贸区众多产业项目加持。
是那马吗？万有等大腕已来，现在还是处女地，又是五象房价最低的地方。
是空港吗？部分开发商叫嚣的“南宁南”，到底有几分潜力？
是武鸣吗？与“南宁南”对应的“南宁北”，到底谁的前景好？
是三塘吗？多家大牌进驻，多个低密项目出炉，又有凤岭北这个好邻居，还是南宁整体向东的发展轴线上。
是大朝阳吗？旧改暗藏着巨大能量，会不会让老朝阳像新区一样，迎来价值再爆发？
难道是龙岗？又或者是六景？
其实，通过前述对五象湖的分析，已经能看出些蛛丝马迹。
此处，留一个悬念，有机会再细聊。
房住可投，再无24村神话
“韩老师，五象哪个盘最值得投资？就是涨幅大的，帮推荐推荐~”
最近，小剑经常接到类似这样的投资咨询。
显然，目前市场上仍有很多投资者，尤其是来五象买房的。有部分人，就是炒房的心态。
我们知道，让钱生钱，是有钱人变得更有钱的金科玉律。而投资房子，是许多人生钱的必选项。
但必须提醒，闭着眼睛买房都能赚钱的时代过去了。
市场环境变了，“房住不炒”仍高悬上空，未来充满诸多不确定性。
可以负责任的告诉你，纵使五象湖千好万好，但再无24村5年涨4倍的神话。别说5年涨4倍了，4年涨1倍都难了。
▲最近有华润二十四城业主“低价卖”
所以，奉劝想短期炒房赚大钱的投资者，别做春秋大梦了。
戒不掉的投资瘾，是该收敛了。
不过，话又说回来。在通胀的大背景下，在投资渠道有限情况下，房产仍然是对抗通胀让资产保值增值的不二之选。
房住不炒，但房住可投。
当然也有前提，选对城市，选对区域，选对楼盘。选对了，跑赢大盘，没问题。选错了，跑输大盘，甚至血亏，也是正常。
▲五象湖的五头大象之一
2020年上半年，是比2019年底更好的下手时机。看上了它，又真心喜欢它，就带它回家吧。
但千万记得，投资这个事，没有风险是不可能的，超高回报也不太可能了。
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