房價能重回15年？高層反覆表態，4年來首次，20天后或有徵兆出現
俗話說水滿則溢，對於任何經濟來說，一旦產能過快的增長，商品價值就會呈現下行趨勢。但如果把這一句話放在房地產行業中，卻完全行不通，甚至反其道而行之。在過去20多年裡，表面上來看我國城鎮進程高達60%，居民人均面積接近40平方米，僅從這些數據來看，就可以判斷我國樓市趨向飽滿狀態。但事實上不少地區的房子仍十分搶手，其中不缺乏個別三四線城市，此時我們心裡不禁會疑惑，為什麼大家這麼熱衷買房呢？也許大多數人給的回答基本都是房價只可能會上漲，不可能下跌，可當問其緣由時，大家也說不出具體原因。
客觀來講，經濟的快速發展必然會導致交易週期的收縮，房價上漲看似意外，實則意料之中。而從最近幾年樓市動向來看，其實你會發現一個規律，購房者心理預期早已主導市場。簡單來說，在去庫存、棚改政策的助推下，僅靠一套房、一個拆字實現財富自由的人多不勝數。在外行人來看，房子淪為投資的產物，而在內行人來看，自始至終也許房子就被當做斂財的工具，有錢的拼命多囤房，即使是閒置也心甘情願，而沒錢的人盲目跟風，在“新規劃”“棚戶區”等因素影響下，投機入市買房，心中仍在幻想低入高出的美夢。
也許這一段話刺痛了某些人，但卻是真真切切的現實。或者說近幾年來樓市走向打破了大家的幻想。央行降息降準均有意隔離樓市，同時將LPR分離實體經濟，也就是說僅從資金層面來看，未來的樓市是一個單獨的圈子，資金只出不進，2019年超400家開發商倒閉就足以證明這個趨勢。而從市場行情來看，不少持房者終於看到了市場本質問題，房價太高本身沒錯，錯在沒有了接盤群體，市場只剩下買不起房的人，對於部分城市來說，就算房價下跌50%，恐怕超過一半的人依然買不起。
針對以上背景來看，這一次房價能重回15年嗎？以時間軸來看，房價下跌潮早在2018年就席捲樓市，開發商債務危機成為源頭，這對於本身高負債、高槓杆的運轉模式是巨大打擊，為此開發商不得不自我求生存，例如降價甩賣。至於2020年，市場格局徹底被打破，線下交易被暫停，超90%城市商品房直接零交易，由此一場聲勢浩大的託底救市行動席捲而來。從這些信號來看，房價重回15年有一定可能性，但絕不是趨勢，如果硬要說具體一點，那就是部分三四線城市存在契機，因為城市經濟薄弱，而且人口始終為流失的一方，同時大多數專家和機構都一致不看好市場走向，都建議買房需謹慎。
事實上對於這一點，最近高層反覆表態，其頻率和力度是近4年來首次，值得大家深思。3月中旬，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位始終不變，需強化地方主體責任；3月下旬，銀保監會副主席周亮表示，金融政策尚未做出調整，堅決防範金融風險。與此同時高層將農用地轉為建設用地的審批授權各省市，其信號釋放很明確，地方城市有極大權利平衡市場，但仍有一定底線，例如首付比例下跌被約談後撤回等，至於底線在哪，相信大家心知肚明。
在我看來，樓市下行趨勢是大勢所趨，簡單來說，刺激性政策正式宣告結束，例如舊改代替棚改，剩下的只有限購、落戶限制的取消，但在居民槓桿達到60.4%的背景下，這顯然還不夠，對此20天后會有徵兆出現：一是對於一二線城市來說，房價傾向於先跌後漲，跌是因為開發商急需現金流，主動降價，漲是因為人口逐漸迴流，住房需求回升，房價走高；二是低槓桿購房將成為今年最大亮點，雖說首付比例下跌政策被撤回，但不排除部分市場出現反彈現象，畢竟現階段活下來才是第一目標，這對於購房者來說，雖說是利好消息，但並不是買房的唯一理由。
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