我国经济发展的源泉在哪？
房地产的走势究竟如何？
4月9日，两份重要文件全文印发，或可从中找寻踪迹。
第一份文件是，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。
第二份文件是，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。
第一份文件直接指出我国经济发展的五大要素，即土地、劳动力、资本、技术、数据。
这五大要素是否平均用力？
熊彼特认为，生产技术的革新在经济发展过程中有至高无上的作用。
然而，技术的突破，很难一时半会显现效果。现在世界经济表现平平，基本源于动力不足——没有重大技术创新。对此，之前的文章有过探讨，参见：笨蛋，问题是速度。
这就需要向其他要素要效益，这或许是技术、数据在这五大要素很重要但排在土地、劳动力、资本后面的原因，毕竟后三者当下够得着的。
为了更加突出土地、劳动力、资本的要素价值，第二份文件进一步明确了新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务。
很多人觉得这是一件足够影响未来十年的改革方案，为什么？
土地问题
威廉·配第说，土地是财富之母。
从农耕文明开始，土地一直是中国人的安身立命之本，历史上的兴衰更替跟土地息息相关。
建立在土地承包使用基础上的家庭联产承包责任制的推行，解放了我国农村的生产力，为国民经济的发展奠定坚实的基础。
不过，我国国有用地和集体用地性质的区别，使得集体用地必须先转变成国有用地后，才进入政府土地储备，然后才能进行二级开发。
一方面控制城市建设用地面积，另一方面农村集体用地无法入市，带来土地财政及房价畸高，农民无法更多分享城市化红利，导致城乡二元结构及贫富差距扩大。
房地产问题
房价高，这是大部分人的感受。
无论是房价收入比、房价租金比，还是住房空置率，我国房地产都是“高”，房价严重偏离基本面。
高房价导致以下两个负面影响：
一是，房地产相对于其他商品和资产的价格扭曲，降低资源配置的效率，挤压实体经济的其他部门；
二是，导致财富分化，拉大城乡之间、代际之间的财富差距。
一方面，是从经济、社会的可持续发展来看，房价难以为继；另一方面，是土地的垄断供给、投资者的心理预期使得价格上涨自我强化。
户籍问题
长期以来，传统户籍制度将农民束缚在土地上。
改革开放后，我国逐步放开原有对人口流动的控制，大量农民工流向城市，加快了城市化的进程。我国城镇化率从1978年的18%上升到2018年我国常住人口城镇化率达到59.58%。
我国农村富余劳动力向城镇转移，让我国人口红利更加明显。
不过，我国生产者/消费者比例在2015年达到136%的顶峰后，见顶回落，人口红利开始消退。
由于长期存在的城乡差别，城镇内部存在二元结构，表现在：
一是，城镇户籍人口与城镇常住人口人数差距明显，并在就业准入、子女教育、医疗、社会保障有较大区别；
二是，我国农业人口老龄化、城市房地产价格高企侵蚀、限制劳动力城乡转移的空间。
增量
目前可以看到着的增量主要体现在两个方面：
一个是，土地
在《资本的秘密》中，德·索托认为，任何资产的经济和社会价值，需要在正规所有权体制中固定下来。确权后，可以实现资产所有权效应，将僵化的资本转化出来，形成社会财富，促进社会化大生产。参见：资本的秘密。
土地是一种资产，过去由于集体土地种种限制，流转困难，农民无法利用这一资产获取公平收益，社会对农民集体所有土地征收补偿制度作出修改的呼声越来越大。
这次出台的政策：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。
可以让更多土地“金融化”、“资产化”，提高农民在土地增值收益中的分配比例，缩小城乡差距，增加社会资本总量，促进经济发展。
一个是，劳动力
从具体省市的角度来看，人口增量来源无非三个途径：
一是，当地人口自然增长率；
二是，人口迁进、迁出差额（包括农村剩余劳动力转移）；
三是，移民。
虽然当前农村剩余劳动力转移的空间下降，但仍是具体省市比较可观的人口增量来源途径。
竞争
当前的内部竞争，主要是人口争夺的竞争。
由于人口转变过程不可逆，随着我国人口老龄化的到来，缩小“未富先老”缺口变得日益紧迫。
2018年全年出生人口1523万人，出生率为10.94‰，为1949年以来历史最低值，同时劳动人口数量也是首次下降。
由于劳动人口数量首次下降，各地相继掀起“抢人大战”。
对于当前人口结构形势，在去年的文件里，发改委第一次提出了“收缩型城市”的概念。今年的文件直接提出了处置办法：
稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作，合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。
这必将强化各地“抢人大战”。
洗牌
一是，房地产
在供给上，农村集体用地转化为城市建设用地，势必增加土地供给，如果可以建设商品房，必定对房价产生抑制作用。
不过，这些多出来的建设用地，到底能不能建商品房，目前还没有明确的说法，还要看各地政府和企业要怎么利用这些资源。
在需求上，随着人口老龄化带来的对住房消费需求的放缓，储蓄率下降对投资需求的抑制，这些都会对房价带来影响。
此外，鉴于房地产对实体经济其他部门的挤压、房价畸高对劳动力城乡转移空间的限制等，房地产只会成为迫不得已的最后选择。
短端，有“房住不炒”；长端，有不可逆转的人口形势及现实压力，房地产辉煌重回是难了。
二是，城市格局
中国城镇化与人口红利叠加，随着人口红利的衰退，在劳动人口总量下降和老龄化的限制下，养老保障、医疗保障等公共服务的负担将不断加重。
在此形势下，城市间将在社会管理、资源配置等层面展开竞争，这其中就包括户籍制度、公共服务均等化等。
比如，“试行以经常居住地登记户口制度”，其着力解决的就是城市存量“非户籍人口”的问题。学历偏低的农民工，虽然学历低，也应该准予落户。
最终，这种竞争为的是争夺劳动力。土地背后代表着巨大的利益，劳动力的争夺，是土地争夺的序曲。
比如：城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
省政府扩权后，势必支持省会、重点城市多增加建设用地，做大做强。而人口流失的城市，增长缓慢的城市，就要通过“耕地指标跨区域交易机制”减少建设用地，增加耕地。
这势必重塑城市格局。
作者：金允木，香港国际新经济研究院研究员。
北大、人大双硕士，在学期间曾于瑞典皇家理工学院交流学习一年，毕业后先后就职于能源央企、地产PE，目前从事私募工作。
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