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深圳最近热到发烫，从三月份开始，房价一路狂飙，疫情不但没有利空深圳，反而成了奇妙的催化剂，楼市继续开挂，涨到让人怀疑人生。
真是应了那句话：梭哈，全部梭哈；别问，问就是涨！
一个月时间，光明破了7万，西乡冲到10万，宝中15万，华润城挂到18万，深圳湾突破20万，双学位小户型炒到25万……
到底是我疯了，还是这个世界疯了?
我来试着分析一下为什么出现这种反常现象。
去年，全国楼市一片静淡，深圳借天时地利开启一波大涨，一枝独秀的深圳，聚焦了全国人民的目光和钱包，这一波大涨夯实了深圳房子是国内最好投资品的理念。
一件商品，一旦确立了投资品的地位，麻烦就大了。
投资品是什么?就是它本身的使用属性变的不重要，比如钻石，比如翡翠，比如古玩字画红木，使用属性重要吗，根本不重要，只要它够稀缺，会升值，就会有人一直砸钱进来。
而深圳的房子，在天时地利人和的综合推动下，最终被全国人民盖章认证为国内少有的、优质的投资品。
成为投资品之后，它的定价权就不属于自己了，不属于深圳，更不属于刚需，而属于全国人民，它的价格能飙到多高，要取决于进来的热钱量有多少。
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年后的三月初，国内疫情进入下半场，普通人还在观望，聪明的热钱却开始进场了。
疫情影响经济不假，可是，为了对抗疫情带来的经济下行，货币超发的概率更大。大宗资金更需要避险，昂贵的深圳，是放置大额资金的最好标的物了。
3月以后，深圳的涨法很奇怪，不是上一轮的普涨，也不是去年前海、宝中、碧海、龙坂、福田等片区的轮动，而是个别片区和龙头盘的跳涨。
比如光明的跳涨，比如华润城和宝中南山个别网红盘的跳涨，涨法很夸张，涨到爹妈都不认识那种。
看起来诡异而疯狂，但如果把深圳房产当做投资品来看，这种跳涨就很好理解了。
我举个例子，现在的深圳楼市如同一个股市，每一个楼盘都是一支股票，每一个买房者都是一个炒股人。
房子一旦股票化，投资品化，居住属性就会弱化到极致。
房子原本的估值体系，交通、产业、品质、配套等都被彻底打碎，都不再重要了。
对于股票和投资品来说，最重要的升值点是什么?是概念。
有概念的西部，成为了概念股，龙头股；无概念的东部，沦为芸芸众生的普通股。
股市的第一个特点是炒概念，第二个特点是追涨杀跌。
越涨的快的股票买的人越多，越不涨的股票越没人买。
深圳楼市正是如此，西部涨的热火朝天，东部却无人问津。
罗湖龙岗业主气愤难平，都是次新盘，都是地铁口，都有花园小区，凭啥西边20万，东边4万?
这种现象放在楼市确实不正常，但代入股市，把它当成股票就很正常了。
3
深圳楼市经过炒概念和追涨杀跌之后，年后已经进入第三个阶段：专炒明星个股。
不客气地说，到了这个阶段，已经是炒作最后的高潮了。
因为第一说明进场的资金量已经不多了，没有能力再去炒高一个片区；第二尾轮进场的资金胆子最大，投机性最强，特别敢追高概念股。
这类投机资金分为三波：
大资金去买华润城、宝中、深圳湾的明星股，把房价推上巅峰；
中资金去买盘子小概念强的光明，让光明一个月破了7万；
小资金去炒小户型学位房，从300万迅速炒到500万。
从投资到投机，这波明星个股跳涨是最后的高潮表演，惊心动魄的大涨已经进入尾声了。
明星个股涨完之后，深圳楼市还会怎么走?
会进入价值重估时期。
大家还记得上一波大涨吧，上一波涨，遵循的是多年来大家信奉的地段估值体系。
福田和南山中心区的部分高端盘提前进入了十万，福田是老大，均价高于南山，其他片区都是小弟，按价值梯队依次七万、六万、五万、四万递减。
但16年到19年这三年，深圳的房价开始逐渐发生变化，投资属性一点点增强，居住属性一点点减弱，西部不停慢涨，中部和东部停滞。
去年到今年这轮大涨，全国资金争相入场，让深圳房产彻底变成了投资品，加剧了中东西部的大分裂，加剧了普通盘和概念盘的大分化。
4
西部有价值有概念没错，但凡事就怕过犹不及。
第一轮的炒作概念还算正常，但第二轮的追涨杀跌和第三轮的明星个股尾轮追高，已经让商品价值发生了扭曲，热钱的盲目追捧让价格严重偏离了价值。
我可以负责任地说，西部和光明的一些网红盘，已经透支了。
如果是股票，那接下去的玩法是高位入场的投机客继续拉高出货，交出最后一棒就可以了。房子可不同，深圳房子是限售三年的，拉到太高最后的接盘侠只有自己。
这一股热钱轰轰烈烈，浩浩荡荡，但终究要退场的。
热钱退场后，只留下一堆被炒到价格扭曲的房子，怎么办?只能重新估值。
因为热钱走后，高潮退却，可房子还是要用来住的啊！概念不能当饭吃，预期不能支撑太久，房子本体的居住价值必然要回归。
房子的居住价值要合理回归，已被炒到扭曲的价格自然要重新估值。
如果说16年到19年的房价变化，是从偏居住到偏投资的逐渐转移；那今年下半年到未来两年的房价变化，会是从投机过度到投住兼顾的理性回归。
记住，千万不要用上一轮的经验做为这一轮的标尺，否则会再一次入坑。
下半年的深圳，不出意外房价继续波动，有的片区横盘，有的片区补涨，涨的太猛的网红盘可能会有一跌。
在我看来，后期的房价变化已经不属于轮动的范围，这波大涨在龙头股如烟花般灿烂的最后一跃后就已经结束，后续只是在收拾投机过度留下的一地鸡毛，用价格重估让价值慢慢回归。
来源—大渔
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