98年房改，我們才進入真正的商品房市場。也正是從那時起，土地招拍掛、期房預售、公攤面積等，被現在人所詬病的制度逐一被引進。自此以後，房價就如同一匹脫韁的野馬，一騎絕塵而去不回頭——過去20年，房價幾乎是“一路漲著”過來的，中間雖然經歷過大大小小的調控不斷，但是房價始終得不到有效控制。
到底是什麼原因導致過去20多年，房價一路高歌猛進？我總結有三個主要原因：其一，地方對土地財政的過度依賴。全國除少數幾個城市具備“產業興城”的實力外，其餘幾百個城市基建投資花費基本都是靠“賣地”或房地產產生的稅費來維持，房地產直接間接帶動的經濟增長佔比一度高達50%；
其二，麵粉漲價推動麵包漲價，房價上漲躺著暴賺又徹底激發了國人的投資炒房熱情。尤其是15-17年這一輪井噴發展，房價漲幅冠絕全球，很多人憑藉投資買房圓了發財夢，正是因為有無數“買房暴賺”的案例存在，才引發了全民投資炒作樓市的盛況，房地產的投資屬性也徹底凌駕於居住屬性之上；
其三，中國確實缺房，物以稀為貴。雖然今天我們的人均居住面積已經接近40平，但是在2016年之前，大城市的房子還是非常短缺的，尤其是優質地段附加學區、醫院、交通樞紐的好房，一直都是剛需。供不應求，自然也會推動房價不斷上漲。
馬雲曾經評價中國房地產說了一句非常經典的話，中國今天的高房價是以犧牲一代人的幸福為代價換來的。短短26個字道盡了中國樓市騰飛鉅變不斷高漲背後無數普通購房者的痛楚與辛酸。
短短20年時間，中國樓市取得的巨大發展確實讓人引以為傲：我們的房地產市值高達450萬億，比美國、日本和歐盟的總和還多，我們現有房屋總量足夠30億人居住，中國也是全世界摩天大樓最多的國家……
但不得不提的是，我們僅僅用了20年就走完了發達國家用時40年才達到的居民高負債率，我們的房價收入比也是居於世界前列，而且統計數據顯示，中國居民超過70%的收入都用來買房，80%的資產是房產。可以非常形象地說，中國絕大多數人一生中最關鍵的二三十年是和房子牢牢綁定的。不管花費多少工資收入，買得起房畢竟還算是成功的，但可悲的是仍然有很多人面對高房價只能望房興嘆。
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房地產過度發展後遺症，樓市投機炒作蔚然成風，資金源源不斷流入樓市、高房價的弊端等等一系列的問題，其實國家並非看不到，從2016年十月份開啟的房住不炒調控，持續三年多之久，累計出手超過千次，涉及城市多達200餘座來看，我們也能感受到國家“糾偏”樓市的態度和決心。
彼時我就說過，為幫剛需買房，國家這次是動真格的了。本輪調控絕非兒戲，更不是逢場作戲，讓“人人住有所居”的目標不達到，調控絕不會輕易退出，尤其是長效機制，這一次一定會建立完善，保障房地產未來20年甚至50年基業穩固。
2019年我們經歷了房地產最難熬的一年，尤其對開發商和炒房投資客來說，也堪稱過去10年最悲慘的一年：一方面調控始終保持緊繃，很多城市房價上漲得到有效控制，個別調控收緊的城市甚至迎來了樓市降溫，量價齊跌局勢下，對賣方的衝擊是巨大的；另一方面，2019年三四季度迎來了金融全面收緊，“嚴防死守資金流向樓市”、“嚴查嚴打違規向房企、投資者發放貸款”等一系列舉措，更是讓很多開發商和投資炒房客差點“丟了命”。
到了2020年，國家調控樓市的力度和決心也絲毫未減，即便是房地產遭遇“黑天鵝”重創，國家依然沒有半途而廢：2、3月份不僅密集發聲“堅持房住不炒”、“不走房地產拉動經濟老路”、“不將房刺經”，穩樓市信號再明確不過；
為幫剛需買房，國家“重拳出擊”，“下重手”了
如果你覺得這就是國家能做的最大極限，那就大錯特錯了，真正想要使得房地產迴歸理性，最好的最關鍵的招數一定要從“土地端”調控才行。
為幫剛需買房，更為了有效抑制高房價，國家更“重拳出擊”2條不一樣的新政出臺了——在我看來，國家此次“下重手”意在遏制樓市的投機情緒，讓更多資金從房地產行業抽離出來：一方面是引導資金服務實體；另一方面是澆滅樓市投機炒作熱情，以達到抑制高房價的目的。
第一條新政：間隔十年後，“退房令”再次橫空出世，多家大型企業“清退地產業務”，“利空”明顯
我們不止一次揭露過，中國最大的“炒房客”是上市公司，公開資料顯示，幾千家上市企業坐擁1.3萬億房地產資產。因此才有了每年年底，上市公司運營出現紕漏時，他們只需要揮揮手賣一套房就能美化公司賬面資金的缺陷。尤其是央企國企，不僅自己囤房，手裡還握有大量低價土地。
間隔十年後，2020年樓市再次出現“退房令”。我們看到，近日國家電網、中國航空集團均表示“下決心退出傳統制造業和房地產業務”。
事實上，從2019下半年以來，中國重汽、山東黃金、兗礦集團、山東高速等掛牌轉讓房地產子公司股權動作明顯增多，也印證了大型企業退出房地產的決心。
大型企業“退房”對整個房地產市場有何積極影響？一方面，一筆不小的資金從房地產撤退，勢必會打壓投資者的信心，直接導致投資額減少；另一方面，大量土地流轉、項目流轉入市，對整個房地產行業的供應和銷售會產生劇烈衝擊，或直接導致整個地產行業走上下降通道。
第二條新政：用地審批權開始下放，大城市擴容，可開發土地供應增多，利空房價、利空開發商
3月12日，國務院宣佈“下放土地審批權”。首批試點北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8個省市下放“永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的審批權”，試點期限1年。簡言之就是試點城市，未來允許大城市周邊的永久基本農田以外的農用地可以轉為多種用途的土地入市了。換句話說就是，大城市打開了擴張的大門。
毫無疑問，此舉帶來的影響也是巨大的。首先，更多土地入市，會降低城市的容積率，能有效助力大城市吸引人才，未來中國將真正進入“強者恆強”的時代，即未來全國真正意義的大城市也就二十餘個；其次，地價決定房價，土地供應增多，對抑制地價有直接作用。地價跌了，房價還能繼續堅挺嗎？答案是否定的。不言而喻，此舉利空城市的整體房價，尤其是舊城區改造的價值會大大降低，房價更難支撐了；再者，對地王、高價地項目更是巨大利空。尤其是2016、2017的地王項目，本身就受“限價”政策約束，利潤所剩無幾，現如今又遭遇“用地審批下放”政策橫空出世，可以想見，未來這些高價項目銷售回款更難了，尤其是資金週轉壓力本來就大的中小房企，真的可能“翻不了身”。
高房價會不會就此終結？
通過上述分析，答案已經非常清楚，未來中國各大城市將進入“強者恆強”的局面，即國家重點發展的四大都市圈及部分省會、強二線城市會不斷壯大發展，不管是經濟增速、人口流入還是政策這些城市都能享受到紅利，尤其是人口增量和資金流入依然會推動房地產的不斷髮展，也就是說於這些城市而言，未來房價很難下跌，不過在房住不炒大基調下，房價短期也不可能再大漲了。
至於這些城市之外的幾百個城市，我不止一次說過，這些城市過去房價能夠上漲，完全是棚改等外力的作用，不是城市自身實力的體現，雖然過去一輪行情房價漲了不少，不代表這些城市房價能夠一直堅挺下去。
以上2條重磅新政出臺，整體而言對房地產是巨大“利空”。尤其是以上新政涉及的城市非核心區域，房價短期面臨下滑風險，對兩類人來說絕對堪稱是“壞消息”：
第一類人，在舊城區有多套“老破大”的投資客。過去這一輪棚戶區改造拆遷直接誕生了很多百萬、千萬富翁，這也讓很多人盯上了“老破大”的主意。這兩年有很多投資客，專門囤買“老破大”，坐等拆遷暴富。但“土地新政”出臺，意味著很多城市的舊城區未來拆遷重建的機會大大降低，俗話說得好“拆城不如新建”，對這類群體而言，如意算盤可能真的要落空了；
第二類人，三四線跟風投資客。大企業“清退地產業務”或“低價轉讓土地、項目入市”，下放土地審批權這兩個新政會直接加大新房市場供應，整體而言利空房價。尤其是很多大型企業的業務都在一二線，一二線房價下跌，勢必會吸引更多三四線城市的購房者流入。三四線將面臨購房需求的匱乏，房價撐不住是一方面，更重要的是這些投資客的房產也將面臨有價無市、無人接盤的尷尬處境。
有人可能會反駁說，我們沒看到房價有下跌的趨勢，反倒是最近一段時間開發商又“高調”起來了，朋友圈、新聞報道里這段時間到處都是“開發商提價賣房”的新聞，莫不是房價又要漲了？說好的“幫剛需買房”呢？
對此我其實已經澄清過多次了，當前階段房地產並沒有宣傳報道的那麼熱，開發商想漲價沒那麼容易。極個別城市的極個別高性價比樓盤遭“哄搶”，改變不了全國樓市“接盤嚴重不足，房價搖搖欲墜的現實”。
作為購房者其實只需明白一點，就不會被套路——越是艱難時期，開發商越會包裝營銷“樓盤大賣”的信息，因為只有這樣，才能刺激到購房者，才能讓你們輕易掏錢去買房。倘若全國的開發商、經紀人都在悲觀看跌，購房者哪還有買房的慾望，試問他們的房子還能賣給誰呢？
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