企業的不同發展階段，需要不同的人才結構，這其中核心管理層又最為重要。
4月16日晚間，藍光發展（600466.SH）發佈2019年年報。年報顯示，公司2019年銷售金額突破千億，實現營業收入391.94億元，同比增加27.17%，實現淨利潤41.59億元，同比增長66.63%。這是一份漂亮的成績單。
但外界和投資者更為關注藍光發展的2020年。
當前，來自整個行業的調控因素並未消退，今年又疊加了疫情對樓市銷售的拖累效應。此時，作為一家定位“中而強”房企的藍光又該如何破局？這成為藍光發展首席執行官遲峰迫切需要回答的問題。
早在今年農曆二月二“龍抬頭”那天，遲峰給公司全體員工寫了一封信，“如果說疫情是對自然免疫力的挑戰，那麼市場就是對企業免疫力的考驗。”
他提出，公司要通過精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新，提升“企業免疫力”，從容面對市場，穿越行業週期。
藍光發展CEO遲峰
遲峰與藍光
時至今日，遲峰接任藍光發展首席執行官，還不滿四個月。
去年12月20日，藍光發展公告，原公司總裁張巧龍擔任公司副董事長，董事會同意聘任遲峰為公司總裁。
而從遲峰的個人履歷看，與當前藍光的發展重心完美契合。
遲峰於1999年加入華潤 (集團)有限公司，2006年加入華潤置地，先後出任華潤置地項目總、城市總、區域總，於2013年6月擔任華潤置地高級副總裁，兼任華潤置地華東大區總經理。
2006年，遲峰從江蘇區域“白手起家”，推動華東區域業務強勢崛起。
彼時，江蘇市場由於起步早，競爭激烈，其中不乏萬科、中海這樣的強勁對手。華潤置地進入江蘇，抓住了2009、2010年的市場機會，迅速進入南京、南通等9個城市，佔據了先機。從無錫公司到江蘇省公司，5年間公司業績增長超過15倍。
最終，作為華潤置地三大區之一，華東大區一直是華潤置地重要的業績支撐和利潤增長點。
反觀藍光發展，2019年公司實現規模和利潤雙雙增長。從2017年到2019年，房地產銷售額的複合增長率達32.14%；營業收入的複合增長率達26.34%；淨利潤複合增長率則達到82.41%。
業績高質量增長的同時，公司2019年也在通過結構調整等方式主動謀變。
其中，有兩個標誌性事件，一是2019年9月20日，藍光發展正式入駐上海運營總部，形成“上海+成都”雙總部發展格局。
對應2019年的銷售數據來看，公司佈局的6大區域2019年銷售額全部突破百億，但是銷售貢獻最大是華東區域，高達260億。
毫無疑問，華東已經成為了藍光發展最主要的市場，而此時起步於江蘇、高度熟悉華東市場的遲峰，無疑優勢盡顯。
第二個標誌性事件是，2019年10月18日藍光發展旗下物業平臺藍光嘉寶服務在港交所主板掛牌上市，構築起“A+H股”雙資本平臺。
而現代服務業，已經成為了藍光的第二引擎。截至2019年末，公司在管建築面積約7170萬平方米，同比增長18.32%；合約面積約11690萬平方米，同比增長58.83%。
而這又與遲峰的從業履歷契合。他在華潤置地離職前，還同時兼任華潤置地物業總公司黨委書記、董事長，具備非常豐富的物業管理經驗。
可以說，在2019年下半年，藍光便已經對今年公司的定位和發展思路做了充分準備，而從雙總部的打造到藍光嘉寶服務的上市，再到遲峰的加盟，動作不可謂不迅速。
後紅利時代的判斷
雖然很多房企的業績創下新高，當期藍光發展銷售金額也突破千億至1015.37億元。但是，就行業而言，本輪增長紅利減退的跡象已經愈發明顯。
2019年，房地產政策環境在一季度“小陽春”後整體偏緊，全年延續“房住不炒”的主基調，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。下半年，一系列政策文件的出臺，使得融資環境持續收緊。
受此影響，去年全國商品房銷售面積17.16億平方米，同比下降0.1%。這意味著，本輪房地產“牛市”將逐漸終結。尤其是2020年初，新冠肺炎疫情席捲全球，影響覆蓋各個行業和領域，房地產業面臨的局勢更為複雜多變。對此，藍光也保持了謹慎和樂觀交織的判斷。
首先，國內城鎮化提升的大趨勢是不變的，這將為整個地產業提供根本推動力。
數據顯示，2019年我國城鎮化率為60.6%，與美國、日本等發達國家相比，我國的城鎮化率處於較低水平，據《國家人口發展規劃（2016年-2030年）》預計，2030年我國城鎮化率將達70%，未來10年仍有9.4個百分點的增長空間。
其次，居民消費升級和對生活品質的重視提高將推動改善型需求釋放。人均可支配收入持續增長，消費者越來越注重生活品質。對比2003年SARS後的市場變化，受疫情影響這部分改善型需求很可能加速釋放，對於行業也將產生積極影響。
再次，過去幾年，“房住不炒”、“因城施策”等調控手段和政策框架逐步完善成熟，隨著房地產長效機制的逐步確立，在“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標下，預計行業的穩定性將進一步提高。
不利的因素同樣存在，而且短期內疫情對行業需求和供給恢復，仍然需要一定的時間。房地產整體銷售預計將有所回落，行業的“存量”競爭將進一步加劇。存量博弈下，藍光將面臨著更加複雜的行業形式，以及更為激烈的競爭。
一方面，馬太效應下的行業競爭加劇，中型房企的競爭尤其激烈，多數企業將面對“不進則退”的局面。另一方面，受到新冠肺炎疫情的影響，房地產行業經營的複雜度和難度進一步提高，任何一個“短板”都可能致命。
反觀藍光發展，已經早做準備，於2019年下半年開始頻繁調整的原因，一切都是為了今年的更加複雜的市場環境。
遲峰的“四大策略”
市場環境的變化，對剛剛履新藍光首席執行官的遲峰來說，無疑提出了一個非常大的挑戰。
“我們首先要做好自己該做的事，持續提升能力，針對環境變化，調整投融運策略，對市場快速反應，爭取比別人早半步。”遲峰表示。
他指出，疫情背景下，房地產行業面臨經濟形勢和市場環境的考驗，企業則面臨免疫力的考驗。藍光將堅持底線思維，抓住發展機遇，全面提升對抗市場風險的“企業免疫力”。
2月24日“龍抬頭”，遲峰在寫給全體藍光員工的信中提出了“四大經營策略”——精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新。
“藍光首先要堅持精準投資，在既有投資戰略指引下，長短期結合、快慢結合，抓住窗口期，調結構、調節奏。”他強調。
卓越運營，則要求藍光發展堅持項目的生意邏輯，以現金流為核心，以營銷為導向，以利潤為目標，全面提升運營及盈利能力。
“藍光將打造營銷為核心的大運營體系，做到融資、投資、營銷、供貨的節奏均衡協同，將堅持高品質下的快速開發，提高區域均好性。”遲峰指出，要持續優化成本和費用，以自有資金快回收為先，以經營性現金流快回正為基礎，快開發、快回款，優化項目開發週期，提升整體資源週轉率。
針對疫情需求的變化，藍光則要升級產品和服務的價值體系，將推進產品標準化落地，打造標杆級項目，系統提高工程質量和產品品質，提升客戶滿意度，通過兩到三年達到行業優秀水平。
此外，在資本突破方面，遲峰稱藍光將持續提升信用評級，緊扣政策爭取全流通、實現A+H雙資本平臺聯動，拓展融資平臺和能力。在推進變革創新，藍光則將進一步“強區域、精總部”，實現總部與區域運營統一管理，縱向貫通。
在藍光主動調整謀變的背景下，專業機構也對公司全年經營趨勢作出了預判。
華泰證券也預估，公司2020年可售貨值接近1800億，預計全年銷售金額有望向1200億邁進。該機構指出，藍光的地產主業全國穩步擴張，資本引擎加速物管產業發展，多元驅動和管理紅利加持下，業績高增長有望延續。
面對市場風雲轉換，藍光發展顯然已經準備好了應對策略，這都將護航公司成功穿越週期，行至更遠。
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