2019·藍光發展
核心觀點
藍光發展的產業佈局是“人居藍光+生活藍光”的雙擎業務模式，聚焦住宅開發和現代服務業，2019年10月，藍光嘉寶服務的上市構築了公司“A+H”雙資本平臺優勢。全年，藍光銷售規模突破千億，實現銷售金額1015.4億元，同比增長18.7%。藍光在深耕成都的基礎上持續向全國範圍內拓展，佈局城市超過60個，同時公司嚴格控制財務槓桿，淨負債率降至79.2%，屬於近年來的最低水平。
一、不斷深化全國化佈局，銷售分佈日趨均衡
2019年，藍光發展銷售規模首破千億，實現銷售金額1015.4億元，同比增長18.7%；實現銷售面積1095.3萬平米，同比增長36.6%。其中公司實現權益銷售金額715.4億元，權益銷售面積798.4萬平米。藍光發展是以深耕成都而聞名全國，但在公司“1+3+N”的戰略佈局下，公司通過深耕與對外拓展，實現全國化佈局。
從各區域銷售增長情況來看，非成渝地區銷售增長是推動公司銷售業績增長的重要區域。2019年，公司在成都地區銷售額189.3億元，同比下降34.2%，但是在華中、華東、華北和華南區域銷售金額大幅增長，分別實現銷售額220.3、261、107.9和125.7億元，同比增速分別為65.2%、24.7%、47.5%和203.5%。從各區域銷售佔比來看，公司在成都地區的銷售佔比從2018年的33.6%下降至18.6%，但華中、華東、華北和華南區域佔比均有不同幅度提升。
公司銷售能夠實現全國化佈局的關鍵在於土地儲備的全國化。2019年，藍光發展在滇渝、華中、華南、成都、華東和華北的土地儲備分別為447.7、410.7、265.6、253.6、209.9和185.1萬平米，其中滇渝地區和華中地區的土地儲備佔比最高，分別為25.3%和23.2%，成都地區的土地儲備佔比為14.3%，公司進一步減少對成都地區的依賴，不斷深化全國化佈局，銷售分佈日趨均衡。
另外，公司2019年土地儲備為1772.5萬平米，總貨值為2700億元，適合公司未來2-3年的經營發展。在新增土地方面，藍光發展積極推進通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等多元化模式新增項目48個，新增土儲面積1121萬平米，新增土儲貨值1300億元。其中新一線和二線佔比60%、強三線佔比40%，而在強三線新增土儲中，華東區域佔45%，藍光投資佈局進一步聚焦高能級城市。
二、營業收入增幅超25%，淨利潤率升至10.6%
2017年至2018年藍光發展銷售額的高速增長為公司帶來了可觀的結轉收入。2019年，公司實現營業收入391.9億元，同比增加27.2%，實現淨利潤41.6億元，同比增長66.6%；實現歸母淨利潤34.59億元，同比增長55.53%。另外，公司結轉項目具有較高的利潤空間，毛利潤率為28.3%，相比2018年的27.8%提升0.6個百分點；淨利潤率達到10.6%，相比2018年提升2.5個百分點。
近年來，藍光發展一直保持高質量增長。從2017年到2019年，藍光發展房地產銷售額的複合增長率達32.1%；營業收入的複合增長率達26.3%；淨利潤複合增長率則達到82.4%。值得一提的是，公司ROE持續提升，2019年加權淨資產收益率23.9%，相比2018年提升6.8個百分點。總的來說，藍光發展銷售額的高速發展為收入增長提供保障，而公司不斷拓展的一二線和華東地區強三線城市充足的需求一定程度上能為公司銷售增長提供推力。
三、淨負債率下降至79.2%，信用評級展望穩定
償債方面，藍光在規模快速發展的同時，嚴格控制財務槓桿，確保資金安全和經營穩定。2019年，公司扣除預收賬款後的資產負債率為67.9%，淨負債率為79.2%，低於EH50房企平均淨負債率，相比2018年下降24個百分點。公司現金短債比為1.3倍，無短期償債壓力。
融資方面，公司已建立16家總行級的銀行戰略合作，並通過多種金融資本運作手段，持續優化負債結構。2019年，公司獲得公司債發行批文29億元，私募債發行批文20億元，美元債發行批文4.5億美元，併成功發行公司債25億元、私募債7億元、美元債7.5億美元、中票9億元、短期融資券6億元，為公司長期可持續發展提供充裕的資金保障。
截止目前，公司主體信用評級被大公國際資信評估有限公司上調至AAA，標普評級B+，穆迪評級至B1，評級展望穩定。
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