來源 |信榮團隊首席律師
繼2019年10月15日，深圳市羅湖區人民政府發佈《房屋徵收決定書》，對木頭龍城市更新項目零星房屋進行徵收，首次啟動“徵收兜底”推進“城市更新”先例之後，
2020年4月1日，深圳市羅湖區城市更新和土地整備局又發佈《蔡屋圍新圍片區房屋徵收提示》，擬再次啟動蔡屋圍城市更新項目新圍片區城市更新的“徵收兜底”！
說明：本文所稱“城市更新”特指市場主體單獨實施的拆除重建類城市更新項目
公開資料顯示，蔡屋圍城市更新統籌片區項目位於羅湖區桂園街道，主要包括蔡屋圍城中村（清慶、南村、新圍）、晶都酒店、寰宇酒店、大劇院、農業銀行、城建集團、濱苑小區等區域，申報主體為深圳市羅湖區重建局、深圳市京基房地產股份有限公司。
項目經深圳市政府批准，2013年8月23日，深圳市規劃和國土資源委員會《2013年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》予以公告，擬更新方向：商業、辦公、居住、教育、醫療等功能。
2018年12月，深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會2018年第37次會議審議通過了《羅湖區桂園街道蔡屋圍城市更新統籌片區規劃》。
2019年，深圳市政府將蔡屋圍項目列為年度重大項目，羅湖區政府要求加快拆遷簽約，爭取2019年內實現項目動工，並確保先簽約的業主能早日回遷，然至今並沒有完成全部簽約。
2020年3月25日，深圳市蔡屋圍實業股份有限公司《致南村、南村西業主的告知函》（簡稱《告知函》）顯示：
蔡屋圍村城市更新私人業主簽約自2019年5月10日正式啟動以來，蔡屋圍新圍七、八、九、十坊和清慶新村的簽約積極性普通較高。集資統建樓284戶中，已完成282戶（集體物業52戶），簽約率99.3%。私宅部分359棟中，新圍七、八、九、十坊共計221棟，已簽約200.5棟，簽約率為90.72%；清慶新村共計47棟，已簽約42.5棟，簽約率90.43%。而南村、南村西共91棟，簽約71.5棟，簽約率僅為78.57%，簽約率遠遠落後於新圍七、八、九、十坊和清慶新村。
《告知函》告知南村、南村西未簽約業主：如推進遇到嚴重阻礙，政府將可能參照木頭龍舊改模式，採取行政徵收手段，賠償條件將可能參考棚改的“物業+貨幣”還遷補償方式（物業還遷面積上限480㎡）。
隨後，4月1日，便出現了文頭深圳市羅湖區城市更新和土地整備局發佈《蔡屋圍新圍片區房屋徵收提示》之事，只不過不是針對《告知函》中的南村、南村西片區，而是針對簽約率已超過90%的新圍片區。
可以確定的是，同一城市更新單元，如果一期“徵收兜底”，後期自然也會，又因同屬羅湖轄區，已有木頭龍案例在先，如深圳市京基房地產股份有限公司與“釘子戶”陷入談判僵局，蔡屋圍城市更新統籌片區項目極有可能效仿木頭龍（木頭龍零星房屋徵收之前也有先發《徵收提示》），啟動整個更新項目的“徵收兜底”！
據此，以羅湖區木頭龍項目為開端，“徵收兜底”或成深圳市未來推進“城市更新”的主要手段！
木頭龍城市更新項目零星房屋徵收決定
附：
1、市場主體單獨實施的城市更新項目轉政府組織實施並進行徵收的規定——《深圳市城市更新辦法實施細則》：
第71條第2款：拆除重建類城市更新項目在城市更新單元規劃批准兩年後，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認項目實施主體，經綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定的，可以優先納入徵收範圍。
第73條：市場主體通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償安置協議、房地產收購等方式，已取得項目拆除範圍內建築面積佔總建築面積90%以上且權利主體數量佔總數量90%以上的房地產權益時，可以申請由政府組織實施該項目。
政府對項目實施的緊迫性和可行性、市場主體提供的收購補償方案的真實性和合理性、剩餘房地產權益取得的可實施性等因素進行統籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實施。
（從以上規定可以看出，“徵收兜底”也是有條件的，並非所有市場主體單獨實施的城市更新項目都可以進行“徵收兜底”，否則將有悖於“政府引導、市場運作”的立法宗旨，並直接違反《深圳市城市更新辦法》第35條之規定）
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