對於沒有住房的人來說，房價不管高低，都是剛需。但很多人不瞭解房貸，都是一知半解，下面就給大家解釋一下關於房貸的10個重要的問題。
【等額還款，額度也是會變的】
一般人認為：合同約定了還款利率，選擇了等額還款，每個月還的錢應該是一樣，相對來說壓力也不會太大，但是這是錯的！事實上，每年的還款金額都是不一樣的。
房貸利率通常有兩個因素決定：基準利率和優惠利率。如果上一年基礎利率發生了調整，那麼在第二年的一月一號，每月還款金額也會調整。而上一年房貸優惠利率發生了調整，例如由七九折調整到基準，每月還款金額會增加。
【如何選擇貸款銀行】
一、代發工資的銀行：與銀行的合作越多，越容易審批貸款。如果代發工資佔個人或家庭收入超過一半，可以選擇代發銀行作為貸款銀行；其次，是存款或者理財較多的銀行。
二、提前還款有優惠的銀行：有一些銀行約定到20%以上才能允許提前還款，太苛刻了。如果能夠選擇還款要求不是太嚴厲的銀行，會比較方便。一般小銀行會比較寬。
【提前還款的方式】
一次性付清：非常好理解，歸還所有剩餘貸款本金，但需要支付違約金（具體請聯繫貸款銀行的客戶經理）。
提前部分還款：還款額度不變，縮短期限，比較省利息，但該還款方式不是每家銀行都可以。
【提前還款的流程】
部分還款，要先去銀行預約，填一張申請單，在約定還款時間，然後將錢存入，然後再去銀行辦理還款就可以了。
全額還款，就要進入領取房產證等流程，退保險，註銷房屋抵押等。
【關於還款方式的選擇】
有提前還款計劃的人，建議選擇等額本金還款，因為本金還的比較多，相對利息比較少；如果選擇等額本息還款 ，前兩年繳納了大多數的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙週還之類的還款方式當然更加省利息了。
【如何計算每月的還款額】
貸款合同中一般都會有還款的公式：每月還款額=本金×月利率×(1+月利率)還款月數次冪/[(1+月利率)還款月數次冪-1]。月利率 = 年利率÷12。
還有一種特殊情況， 就是當一月份的時候，如果上一年度基準利率發生了調整，一月份的還款額如何計算。由於存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。
這個時候需要首先根據剩餘本金，核定一個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了，所以，調整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。
【如何計算本月還款利息】
本月還款利息的計算：本月利息 = 剩餘本金 × 月利率。
本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息;
【不要選擇大月提前還款】
大月是指有31天的月份，因為提前還款的利息是按日計息。而日利率=年利率除以360，一年有365天，如果按天計算會多交幾天利息。如果放款日不還款的話，放款日和還款日之間的日期也是需要計算利息的。
【房貸是優惠的融資方式】
合理負債有利於規劃個人理財，而且房貸是相對便宜的融資方式，因為房貸的時間拉得很長，可以讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹的風險，除了提供住所之外，必要時通過房產來抵押貸款進行融資，仍然是最好的金融手段。
【最開始還的都是利息】
有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認為已經還了5萬元了，其實這種理解是十分錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，最開始是還的都是利息而已。
這些常識，無論是已經買房還是即將買房的你們，都應該瞭解。如果要貸款買房的話，懂得些常識，才不會輕易上當受騙，在辦理貸款時更加順心。
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