2019年，僅剩3天了。
年底的樓市大促，實在太瘋狂，各種促銷手段頻出，只為年終報表上的業績更漂亮。
那麼，又到了靈魂一問：年底了，是不是最好的買房時機？能否上車五象？能上哪輛車？
年末，樓市太瘋狂了
2019年，樓市繞不開的話題，就是“橫盤”。
7月30日，一聲“房住不炒”的喝令，表明了中央對於房地產的調控決心，全國樓市漸漸入秋。
今年8月起，板塊輪動效應下，秋意從全國一線城市吹入南寧。
樓市橫盤推倒的第一張多米諾骨牌，就是降價牌。從8月至今，南寧樓市經歷了3輪大規模促銷潮。
8月起，某房企7、8字頭搶跑，打響了年度第一輪大促。
隨後，南寧多盤陸續跟進，鳳嶺南保利領秀前城直降1500元/㎡，將這波大促推向高潮；龍崗萬達茂跳樓價8字頭起，整體均價1.1萬元/㎡……
緊接著，龍崗、江南、沙井、三塘等板塊，價格紛紛失守。
▲南寧樓市各大板塊溫度圖
樓市降溫，反映到成交上，就是大寫的“以價換量”。從9月起，南寧房價一路小幅下滑，但成交量上去了。
▲1-11月南寧量價走勢。
如今，正處於政策底與樓市底雙重疊加的時期，優惠足夠多，選擇空間足夠大。
而縱觀近20年的樓市調控週期，2020年是否還會有小陽春？這點不好說。
▲近20年的調控週期。
所以，年底絕對是買房的好時機。誰都無法精準地預測樓市最底部在哪裡，但可以明確告訴你的是，年底這一波優惠，絕對是處於相對底部。
請注意，說的是“相對底部”，至少不是相對高位。
為什麼這麼說？一來，開發商年底要資金回籠，衝業績，放出的基本是真槍實彈的優惠；二來，購房者差不多也要發年終獎，兜裡開始有錢了。
時機合適，卻被五象拋棄了？
解決了第一個“年末能不能出手”的問題，那麼，剩下的就是“上哪一趟車”的問題了。
關於上哪一趟車，其實，每個人的生活半徑不同，需求也不一樣。
然而，最近扒哥收到不少扒友吐槽，感覺自己被五象新區拋棄了。
手裡只有十幾萬元，五象似乎已是高不可攀。難道，剛需真的被五象拋棄了嗎？
不妨來看一下五象新區各板塊的房價，你就知道，自己還能不能上車。
◎網紅板塊五象湖。五象湖現在對於剛需已經很不友好了。除了三大地王，五象湖西在售樓盤以改需為主，售價1.3萬-1.4萬，手裡十幾萬，幾乎沒門兒。
◎良慶大橋南板塊。良慶大橋南是這2年的熱門板塊，板塊內的樓盤清貨極為迅速，片區內在售樓盤屈指可數。十幾萬上車？有點難。
◎五象南。五象南當下仍有部分樓盤在售，但因五象南在傳統認知裡，空間地理相對遠，未必適合你。
◎龍崗。龍崗是五象眾多板塊裡供貨量最豐富的板塊，也是對剛需最友好的區域。無論是上車門檻還是供應量，這個區域，確實有看點。
龍崗真沒料？可能你有點誤會
放眼下來，購房者能在五象新區有充足的選擇空間的，龍崗是比較好的承接點。
但不少人對於龍崗的理解是“邕寧抱著五象的大腿”。這種觀點未免過於狹隘了。
上週，小二實地到龍崗踩盤，發現龍崗已經比較成熟了。從鳳嶺北到龍崗，開車也不過20來分鐘。
板塊靠近的萬達茂，是整個區域最大的商業配套。而龍崗大橋、良慶大橋、青山大橋等，都是通往龍崗的主要交通要道。
龍崗西，已經開發相對成熟，各個小區陸續交付使用，入住率逐漸提高；而龍崗東，正處於開發熱火朝天的階段。
此外，根據《南寧市總體城市設計》，龍崗是未來南寧4個城市副中心之一。小二認為，它是
僅次於朝陽的副中心之一，未來的各項配套不會差。
▲龍崗被劃為四大副中心之一。
龍崗怎麼樣，開發商和購房者用真金白銀投票，才最有說服力。
2018年，南寧各大板塊中，五象東的住宅成交量位於南寧各大板塊首位。
▲2018年，南寧各大板塊成交。來源：克而瑞
再看今年上半年，五象東以58.41萬㎡、5297套的成交量，登頂南寧各大板塊成交量之首。1-11月成交量更是突破120萬㎡，依然領軍各個板塊。說明，越來越多的人，選擇安家龍崗。
▲2011-2019年1-7月，五象東住宅供求走勢。來源：克而瑞
首付11萬，還能公積金貸款？
種種跡象表明，龍崗的價值正在逐步兌現，對購房者十分友好。
假如手裡只有10多萬元，五象別的板塊可能上不了車，但龍崗可以。
比如盛湖悅景。
據瞭解，盛湖悅景近期推出首付11萬元起的購房政策，剩餘首付款可明年3月底付清。一定程度上，降低了購房者的置業門檻和購房壓力。
一方面是門檻比較低，另一方面，它的單價也比較親民。
目前，盛湖悅景精裝均價1.1萬元/㎡。這個單價，無論是放在龍崗還是整個大五象，都極具競爭力。
值得一提的是，盛湖悅景支持公積金貸款。眾所周知，南寧商貸利率全國領先，假如使用商貸，那麼月供成本大幅增加。
▲南寧商貸利率全國領先。
假如按公積金最高標準貸60萬元，那麼商貸與公積金的差別，一目瞭然。
▲商貸與公積金，不同的月供。
所以，年末這一波促銷，盛湖悅景的門檻、單價、月供全面走起親民風。
配套“鐵學湖”，需要時間等
盛湖悅景的門檻是挺低，但樓盤周邊到底怎麼樣呢？
其實，盛湖悅景價值點之一在於五象火車站和地鐵4號線。
雖然明年底4號線開通的是洪運站至楞塘站，東段（五象火車站-龍崗站）的開通則取決於五象火車站站位穩定。
但其實，五象火車站的選址、規模等均已獲得相關批覆。所以，4號線東段開通是遲早的事。
▲五象火車站已經確定，4號線東段開通指日可待。
如今，五象火車站落定，那麼，地鐵4號線東段的開通便指日可待。
盛湖悅景距離龍崗站約500米，是龍崗為數不多的正地鐵盤。
此外，龍崗規劃有一個700畝的新坡湖公園，盛湖悅景不少房源直面新坡湖，稱得上“湖景房”。
學校方面，附近規劃有和合小學、哈羅禮德學校等。不過，具體能劃分到哪讀書，還以教育局為準，誰說了都不算。
當然，要享受地鐵、湖景，需要時間來等待。但有個盼頭，總比什麼都沒有要好很多。
無產權移交房，戶型很正點
外部配套給這個項目加了不少分，它自身能打多少分？
話不多說，先來看看這個盤的硬指標。
小區規劃有20棟樓，樓層普遍為18-24層，與動輒三十多甚至四十多層的小區相比，看起來舒服多了。
▲項目效果圖
盛湖悅景僅有3個戶型，96、111、125㎡的三房至四房，產品相對純粹。
▲96㎡三房
▲111㎡四房
▲125㎡四房
3個戶型，每一個戶型的設計都較為方正，也做到了動靜分區，南北朝向，通風采光良好。
111㎡戶型處於邊套，可三面採光；125㎡戶型三陽臺設計，主臥配陽臺，其中雙陽臺對流，是五象很多樓盤做不到的。
值得關注的是，2年前，南寧土拍有了“兩限一競”的新玩法，不少樓盤都要配比產移房。
但盛湖悅景是相對純粹的小區，整個小區無產移房，這在近2年的土拍中比較稀缺
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