自从2018年1月《上海市城市总体规划(2017-2035年) 》发布，明确了上海至2035年并远景展望至2050年的总体目标、发展模式、空间格局、发展任务和主要举措以来。置业热门板块已经发生了一轮小规模的清洗，随着一些主城区和新城的选择逐渐变少，一些城市外围核心镇的价格优势也逐渐显露出来。
如图所示，外围圆圈较大的几个点是新城，以圈为圆心画的虚线是它的辐射范畴，包括嘉定、松江、青浦、南桥和南汇，地位次于主城区。
剩下的所有点都是新市镇，分为三种：
1.多层的小圈是核心镇，只有两个，崇明城桥和金山滨海
2.空心圈是核心镇，一般位于城市外围，规划能级次于新城，功能是辅助新城带动辐射周边乡镇
3.大一点的实心圈是中心城周边镇，围绕主城区，发展相对成熟
4.小一点的实心圈是一般镇，地位最低。
今天中叔要带大家看的是浦东南的核心镇——惠南，提到惠南相信大家想到的第一个key word就是“城乡结合部”，再加上16号线贼挤离市区又远还没特别好规划，惠南是否能逆袭一直不太被看好。
接下来我们从各项配套来看看惠南镇目前的现状吧。
交通：便利度不高
目前惠南的公共交通，只有城郊放射型轻轨16号线，到龙阳路站换乘的话需要40分钟。
但是整个浦东东南面将近一半的运能全要靠16号线一条轨交支撑着，早高峰某些客流较大的站点经常上演下图所示的排队乘车的场景。不了解情况的说不定会跟在队伍后面准备买青团。
但是交通上值得一提的是上海东站确定落户祝桥，即将进入开工状态，惠南也有将设站点，建成后将成为仅次于虹桥站的上海第二大客运火车站。惠南人民出上海终于不用先“上海一日游”了。
自驾方面，由于离中心城区太远，自驾成本可以说非常高了，非高峰时间段到陆家嘴单程也要一个小时以上，中叔是不建议大家随便自驾进市区的。乐观的是惠南往东可以上郊环，往西上s2，与快速路的接驳还算方便。
商业：缺少高端综合体
作为南汇曾经的老大哥，惠南的商业配套还是比较成熟的，惠南地铁站出口处就有一个百联商业广场，满足日常生活需求完全没有任何问题。
只是跟西面的周浦万达和南面的泥城宝龙比起来，禹州商业广场虽然标榜为惠南的首个高端综合体，但是由于商户入驻不多，人气也不算高，惠南显然还缺少的像样的商业广场来摆脱“城乡结合部”的帽子。
教育：表现优秀
虽然交通和商业上没有大的亮点，但是惠南的教育资源还是很能打的，幼儿园方面除了有浦东新区的示范幼儿园听潮艺术幼儿园，还有三个一级幼儿园，东城幼儿园、靖海之星幼儿园、绿苑幼儿园。
小学方面的话工商附小和惠小都是口碑比较好，升学率比较好师资力量也不错的学校。
其实这也得益于惠南以前是南汇区的区政府所在地，区的政治和经济中心，自然有了整个区最好的教育资源。
但是中叔也对惠南的教育资源抱着一个很大的疑问，如今南汇区已经没了，惠南不再是区政府所在地，经济方面已经被靠近市区的周浦康桥秒杀，惠南优势不再。同时也不得不面对地理偏僻的现实，教育人才会流失，经济好重视教育的家庭会搬迁到其他地方，惠南的教育水平是否会走下坡路呢？
医疗：满足日常所需
医疗配套方面，惠南虽然没有大的三甲医院，但是专科医院综合医院都有，基本能满足本地市民的日常就医需求。
目前惠南的二手房均价价格在3.2万左右，在全上海来看，都是比较低的水平。
一手项目目前并不多，只有两三个，均价也是在3.3万~3.5万之间，并没有出现一二手倒挂现象。
好了，总结一下。
优点：
上海东站、迪士尼、自贸区辐射，未来可能会有人口大量导入；
教育资源非常好，至少在远郊板块算是中上游水平了；
目前均价低，预算有限的刚需可以考虑一下；
配套成熟，基础生活需求都可以满足。
缺点：
单凭16号线无法承担整个浦东东南角的运能需求，出行便利程度很低；
缺少中高端商业配套，使得惠南仍然有“城乡结合部”的味道；
一手商品房项目少，具有购买力的新人口导入有限；
离中心城区太远，出行成本高，很难享受上海这种一线大城市的独特优质资源。
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