楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
前天 ，东莞人的朋友圈很热闹，
关注的焦点，90%都集中在南城CBD土拍大战，
最终的结果，也是众望所归落入华润之手。
昨天，金域华府的业主群狂欢了一天
在庆祝二手楼挂牌价全线上升到3万5，
在分享又一次房产升值的喜悦……
今天 ，【房投学堂】粉丝群也算了一笔账，
按目前每年人民币通胀10%的速度，
十年后楼价要达到8万，才仅仅能抵抗通胀。
是时候，要冷静的想一想：
东莞楼市，还要投资吗？
1
2019年的东莞楼市：冰火两重天
热的区域，很热
松山湖与南城的二手楼市，
单单十月份，就上涨了10%
冷的区域，很冷
水乡等第三梯队镇区的二手楼市
整整一年，不仅没涨，还有阴跌
不仅是东莞，就连广州深圳，
同一城市的不同区域，
也是一样冰火两重天。
之前有报道“广州深圳楼市有降价抛盘”，
如果你真的信了这些自媒体文科小编的话，
那你可能真的被误导很深了，
广州的CBD，深圳的香蜜湖，
今年哪个不是又升了至少10%！
真正有降的、冷却的，
都是这些城市中没有价值支撑、
却在此前上涨过猛的区域，
——比如广州的番禺远郊、增城，
再比如深圳的龙岗、坪山的边角区域。
所以，房产投资，
买对区域，才是关键。
2
有人叫嚣，二手挂5万
昨天，金域华府的业主群狂欢了一天
在庆祝二手楼价达到3万5……
甚有业主已经在叫嚣，房子统统挂牌5万。
谁给的信心？
有可能吗？有，但不可能是现在！
回看今年的楼市，
似乎，我们感觉到一只看不见的大手，
在操纵着东莞，
从今年年初到年底，
南城与松山湖的二手楼价一路狂飚，
热门二手楼盘几乎暴涨20%
3
房价为什么会涨？
靠概念的炒作吗？
中国各大城市新区百千个，大规划随处可见
真正成功的CBD，有几个？
靠地产中介忽悠吗？
每个楼盘销售中心都是高大上，每个规划都是国际级，
真正卖的好的，有几个？
靠土拍造势吗？
地王后面还有地王，地价被刷新再刷新，
真正支撑起销售价格的，是什么？
如果，你想不清楚答案，
不妨以楼市一直在上涨的松山湖与南城，
来做一次反向推理，
无论是松山湖，还是南城，
都有以下四大共性：
1、产业规划落地，大量人口流入
2、城市界面漂亮，大家愿意去住
3、学校配套优质，孩子教育方便
4、商业配套齐全，生活舒适便捷
所以，满足以上四大共性的区域
基本才是最适合投资的区域，
当然，目前松山湖在上面第4条，
还有短板没有补齐，即“商业配套”
而未来，松山湖已在规划
正在建设的松湖北站CBD的华润万象汇，
以及松湖南区华为欧洲小镇附近的商业综合性配套规划，
这些一旦补齐，松山湖的入住率会再次提升，
楼价也自然会更上一层。
届时，松山湖楼市也会真正全面超过南城，
坐上东莞的第一把交椅。
4
十年后楼价要达到多少，才能跑赢通胀？
你想过吗：
十年后楼价要达到多少，
财富才不被通胀洗劫？
昨天 ，【房投学堂】粉丝群里算了一笔账，
按目前每年通胀10%的速度
（ZF公布的通胀率是3%，但实际至少10%）
今天100万的购买力，
相当于十年后的287万。
也就是说，
今天100万的房子，10年后要涨到287万，
才能保持相同的购买力平价来抵抗通货膨胀。
那么，按照如今的南城，
一套90+平方三房动辄300万计算的话，
今天300万的房子，10年后要涨到861万，
才能抵抗通货膨胀。
想想，这是多么恐怖的事，
恐怖的是房子吗？
不，
恐怖的是通货膨胀……
东莞的房子，跑赢通胀了吗？
一切，以2016年，做为楼市的分水岭。
在2016年以前买到的房子，
基本，80%都跑赢了通胀；
在2016年以后买到的房子，
基本，80%都跟在通胀后面吃灰
所以，我们经常说，
2016年以前，是闭眼买房就能躺赢的时代。
2016年以后，是专业知识买房的时代，
只有买到对的区域，对的楼盘，
才能跑赢通胀，让财富保值增值
相反，买错区域，买错楼盘，
你的财富就只能被通胀洗劫而不断缩水。
而，如果不买房呢？
除非，你有更好的投资渠道……
否则，把钱存在银行，
只会贬值缩水得更快！
有人问，银行理财呢？
5
如今，哪款理财产品，跑得赢通胀？
你见过年化率高过10%的稳定型银行理财产品吗？
我们平常到银行办事，
银行推荐比较多的，一般年化率在4-5%，
这是所有人都能接触到的一般稳定型理财产品。
偶尔会有6-8%的理财产品，
这已经是90%的普通人接触不到的安全理财，
已被金融系统行业内部瓜分。
而至于能达到10%或者15%以上的基金产品，
银行的风险提示已经写得很清楚：
请随时做好可能失去本金的准备！
对于90%的普通人来讲，
敢跟通胀叫板的投资品，
似乎只有房子，还要是买对区域的房子
（杠精请注意：这是对于普通人。那些天生家里有矿要继承的不算）
我经常说：
不要神化房产投资，
也不要妖魔化房产投资，
在当下社会，它只是一款
年化率在10-20%的稳定型投资品，
且仅限一二线城市，
还要买对区域，
仅此而已……
———————————————————
想学习更多房投知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
《房投老炮：买房限购怎么破》
《房投老炮：我的房投日记》
《在莞深，房子买哪里最赚》
《买房路上很多坑，我想帮你先填上》
《房投老炮：中介的那些套路，你中了几个》
《我买了个房，哪种还贷方式最省钱》
《四种最不适合投资的房子》
《凤岗塘厦一线临深房产投资调研》系列专题；
《滨海湾新区房产投资调研》系列专题；
《水乡望洪枢纽房产投资调研》系列专题；
以及各热点镇区的房产投资调研专题……
………… …………
………… …………
纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
閱讀更多 房投學堂 的文章
